Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2021/390 K.2021/2267

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlular tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Borçluların sair sebeplerin yanı sıra ihaleye konu 5205 Ada 2 parsel 2. kat 10 numaralı bağımsız bölümün icra müdürlüğünce m²'sinin yanlış ölçüldüğünü, balkon kapamalarının imar planı ile gayrimenkul alanına ilave edilmiş olmasına rağmen bilirkişi raporunda dikkate alınmadığını, gayrimenkulün bedelinin tespitinde maddi hatalar yapıldığını, kıymet takdirine itirazda bunu ileri sürdüklerini ancak mahkemece ek rapor taleplerinin reddedildiğini ileri sürerek ihalenin feshi istemi ile icra mahkemesine başvurdukları, İlk Derece Mahkemesince ihalenin feshi isteminin reddi ile borçlu aleyhine para cezasına hükmedildiği, borçlular tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;

İcra müdürlüğünce düzenlettirilen kıymet takdirine ilişkin 02.11.2017 tarihli, inşaat bilirkişisi, mimar ve kadastro fen elemanının katılımıyla düzenlenen raporda; dairenin ...yaklaşık 105.00 m² net kullanım alanı olduğunun saptandığı, borçlunun taşınmazın bedeline ve metrekaresine itirazı üzerine ...

8. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2017/1144 Esas sayılı dosyasında görülen kıymet takdirine itiraz davasında 25.01.2018 tarihli keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporunda ise;''... fiili durum itibari ile 3 oda, salon, banyo, wc, mutfak, antre, koridor, 3 adet cam kapalı balkon bölümlerinden oluştuğu, taşınmazın 128,62 m² kullanım alanlı (net alanlı) ...'' olduğunun tespit edildiği netice itibarıyla borçlunun bilirkişi raporuna itirazı reddedilerek taşınmazın değeri icra müdürlüğünce tespit edilen bedelden daha düşük olduğundan bahisle kıymet takdirine itirazın reddedildiği,

ihaleye esas alınan satış ilanında da taşınmazın net kullanım alanının toplam 105.00 m² olarak gösterildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda; şikayete konu taşınmazın net alanının iki ayrı bilirkişi raporunda farklı belirlendiği ve dolayısıyla anılan raporların çelişkili olduğu sabittir.

İİK’nun 128/2. maddesi gereğince, satışa hazırlık işlemleri sırasında icra dairesi taşınmazın kıymetini ehil bilirkişiler aracılığıyla tayin ve tespit ettirir, kıymet takdirine ilişkin rapor, borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir. İİK'nun 128/a maddesine göre, ilgililer, raporun

tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesinin kıymet takdiri işlemine karşı şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurarak düzenlenen raporun gerçeği yansıtmadığını ileri sürebilirler. Satışa hazırlık işlemlerine yönelik şikayet üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber, süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde, icra mahkemesi kararının, ihalenin feshi aşamasında incelenmesi mümkündür. Davacı süresinde kıymet takdirine itiraz talebinde bulunduğundan, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edebilir.

Bilindiği üzere, satılan malın esaslı niteliklerindeki hata ihalenin feshi nedenidir. Öte yandan, gerek doktrinde gerekse Yargıtay uygulamasında artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler ihalenin feshi nedenleri arasında sayılmıştır. İhaleye konu taşınmazın ilan edilen net alanı ile mevcut net alanı arasında müşteriyi yanıltıcı nitelikte ve önemli ölçüde fark bulunması halinde bu hususun talep ve talibi etkileyeceği kuşkusuzdur. Zira, daha fazla alıcı çıkmasına ve taşınmazın daha yüksek bedelle satılmasına engel olabilecek bu farklılığın varlığı durumunda arttırmaya hazırlık aşamasında ve satılan malın esaslı niteliklerindeki hata söz konusu olacağından ihalenin feshi sonucu doğabilecektir.

O halde mahkemece, mahallinde uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif ve ölçüm yapılarak taşınmazın net alanının saptanması, taşınmazın gerçek net alanının ilan edilenden farklı olduğunun belirlenmesi halinde bu farklılığın talep ve talibi etkileyici nitelikte olup olmadığının yukarıda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle değerlendirilmesi ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.