Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2021/8455 K.2021/9900

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçiler tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;

Şikayetçi asıl borçlunun 30.01.2020 tarihinde yapılan tüm ihalelerin feshini talep ettiği, Birleşen Dosyada ise; şikayetçi ipotek borçlusu ...’ın 32 Nolu bağımsız bölümün, şikayetçi ipotek borçlusu ...’nın 1 ve 38 numaralı bağımsız bölümlerin, şikayetçi ipotek borçlusu ...’in 31 numaralı bağımsız bölümün ve şikayetçi ipotek borçlusu ...’nın 14 numaralı bağımsız bölümün ihalesinin feshini talep ettikleri, ilk derece mahkemesince asıl ve birleşen şikayetler yönünden istemin reddi ile şikayetçiler aleyhine para cezasına hükmedildiği, işbu karara karşı asıl ve birleşen dosya şikayetçileri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmektedir.

Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan kanunun 850. maddesine göre, taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere, ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın, bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.

Toplu rehin, Türk Medeni Kanunu’nun “Taşınmaz birden çok ise” kenar başlığını taşıyan 855/1. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, "üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde, alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının teminatı ne denli fazla olursa olsun, temelde alacağını, ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde, rehin alacaklısı alacağını tahsil etmişse, artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası, alacaklı, alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.

4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesinde; "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise, alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber, icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının, istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K.).

Somut olayda, 04.12.2012 tarihli, 35, 37 ve 38 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin ipotek resmi senetlerinin incelenmesinde; tamamının borçlu şirketin, alacaklı bankadan doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak üst sınır ipoteği şeklinde toplu ipotek olarak tesis edildiği, 14 numaralı bağımsız bölümün ise asıl kredi borçlusu şirketin borçlarına müşterek borçlu müteselsil kefil olan ... tarafından ipotek edildiği açık olup bu taşınmazın da toplu ipoteğe konu olduğunun kabulü gerekmektedir.

İpotek konusu taşınmazlar ile ilgili olarak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapılmış ve alacaklı tarafından satış avansı da yatırılmak sureti ile 30.06.2014 tarihinde tüm taşınmazların satışı talep edilmiş ise de, ... İli ... İlçesi ... Mah.405 Ada 52 Parsel 35 Nolu Bağımsız bölümün tapuda... adına tescil edildiği ancak...’a icra emrinin gönderilmediği ve toplu ipotek kapsamında kalan bu taşınmazın satışının talep edilmediği görülmektedir.

TMK'nun 850 ve 873. maddeleri uyarınca, aynı alacaktan dolayı birden fazla taşınmaz üzerinde toplu ipotek tesis edilmiş bulunduğundan, tüm taşınmazların birlikte satışının istenmesi ve birlikte satış kararı verilmesi zorunludur.

O halde ilk derece mahkemesince, birleşen dosya şikayetçisi ... ve birleşen dosya şikayetçisi ... yönünden verilen şikayetin reddi ile birleşen dosya şikayetçisi ... yönünden 1 nolu bağımsız bölüm hakkında verilen şikayetin reddi kararı yerinde ise de, birden fazla taşınmaz hakkında takip yapılmasına karşılık, toplu ipotek kapsamında kalan 35 nolu bağımsız bölüme ilişkin ipotekli taşınmazın malikine icra emri gönderilip takibe dahil edilmeden ve toplu ipotek kapsamında kalan bu taşınmazın satışı talep edilmeden ihale yapılması usulsüz olup;

asıl dosya şikayetçisi borçlu şirketin 14 ve 38 nolu bağımsız bölüm, birleşen dosya şikayetçisi ...’nın 14 nolu bağımsız bölüm ve birleşen dosya şikayetçisi ...’nın 38 nolu bağımsız bölüm hakkındaki ihalenin feshi taleplerinin kabulü ile bu taşınmazlara hasren ihalenin feshi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.