Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/7754 K.2023/247

Taraflar arasındaki davacı - 3. kişiye gönderilen İİK. 150/b muhtırasının iptali talebinden dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince şikayetin reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, şikayetin kabulü ile davacı 3. kişiye gönderilen 28.07.2021 tarihli muhtıranın iptaline karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu muhtıranın konusu olan Akçaburgaz Mah. 1579 Sk.

No:2 Esenyurt İstanbul adresindeki taşınmazı 01.05.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğüne 2021/998 Esas sayılı dosyasından 28.07.2021 tarihli kira muhtırası ile kira paralarının icra hesabına ödenmesinin istenildiğini, borçlu ile kiracılık ilişkisinin olmadığını, kiralayanın 3. kişi olduğunu, 28.08.2020 tarihli ek protokol uyarınca halen kira parası ödemesi yükümlülüğünün doğmadığını, kira borcunun doğumu iskan belgesi ve buna bağlı olarak alınabilecek işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması şartına bağlı tutulduğunu,

davacının kiralayana borcu olmadığı gibi 01.09.2020 tarihinde 22 aylık kira bedeli olan 29.550.686,00 TL avans ödemesinden dolayı kiralayandan alacaklı olduğunu beyan ederek, kira muhtırasının müvekkil yönünden durdurulmasını talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı tarafça cevap dilekçesi sunulmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemece takibe dayanak kira sözleşmesinin ipoteğin tesisinden sonra düzenlenmiş olduğu, ayrıca dayanak yapılan kira sözleşmesinin de adi nitelikte olması nedeniyle İİK'nun 135/2 maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı, bu sebeple koşulları bulunmadığından dava dilekçesinde belirtilen hususların kiracı ile kiraya veren arasındaki iç ilişkiden kaynaklı olması sebebiyle muhtıranın iptalini gerektirir bir husus söz konusu olmadığından şikayetin reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak hüküm kurulmuştur.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; davacı şirketin yurt içi ve yurt dışı kargo taşımacılığı işi ile iştigal ettiğini, İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğüne 2021/998 Esas sayılı dosyasından 28.07.2021 tarihli kira muhtırası ile kira paralarının icra hesabına ödenmesinin istenildiğini, ilk derece mahkemesi tarafından muhtıranın iptali taleplerinin duruşma yapılmaksızın reddedildiğini, ipotek borçlusu ile müvekkili arasında kiracılık ilişkisi bulunmadığını, müvekkilinin kiralanan taşınmaza ilişkin muaccel bir kira borcu bulunmadığını,

müvekkilinin kiralayana borcu olmadığı gibi avans ödemesinden dolayı kiralayandan alacaklı olduğunu belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını, yargılama sonunda davanın kabulü ile İstanbul Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğüne 2021/998 Esas sayılı dosyasından gönderilen 28.07.2021 kira muhtırasının iptaline karar verilmesini talep etmiş ve bu nedenle mahkemece verilen kararın kaldırılması talebi ile istinafa başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemece verilen karara karşı davacı vekili tarafından sunulan istinaf dilekçesi ve kamu düzeni kapsamında yapılan inceleme neticesinde; icra takip dosyası ile davalı alacaklı tarafından, dava dışı borçlu şirket hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi başlatıldığı, ipotekli taşınmazda kiracı olduğu belirtilen davacı 3. kişiye İİK 150/b maddesi uyarınca muhtıranın tebliğinden itibaren kira bedellerinin icra dairesine ödenmesi konusunda muhtıra gönderildiği, İİK'nın 150/b maddesi;

''Rehin, kiraya verilmiş bir taşınmaz ise icra memuru, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder" hükmünü içermektedir.

Bu hüküm uyarınca kiracının, kendisine tebligat yapılmadan önce kira bedelini mal sahibine (borçluya) ödediğini bildirmesi üzerine ortaya çıkan uyuşmazlığın icra mahkemesince çözümlenmesi gerekir ve TMK’nın 863/2. maddesi gereğince; rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebrî icra yoluyla takibin kendilerine bildirilmesi veya iflâs kararının ilânından sonra ileri sürülebilir.

Aynı maddenin 3. fıkrası ise; “rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukukî işlemler ile diğer alacaklılar tarafından koydurulan hacizler, kira alacaklarının muaccel olmalarından önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlamış olan rehinli alacaklılara karşı geçerli değildir.” hükmü uyarınca davacı tarafından sunulan kira sözleşmesi, avansa ilişkin çek ve ödeme dekontunun tarihinin davacı 3. kişiye 11.08.2021 tarihli muhtıra tebliğinden önceki tarihte olduğu görülmekte olduğundan davacı 3. kişi kiracının sorumluluğu TMK’nın 863/2. maddesi gereğince muhtıra tebliği ile başlayacaktır.

Buna göre; şikayetçi tarafından sunulan banka dekontunda kira sözleşmesinde belirtilen 01.03.2021 - 31.12.2022 tarihleri arası 22 aylık kira ücreti için 29.550.686,00 TL avans ödemesine ilişkin 31.12.2020 keşide tarihli, 0074873 seri nolu ...

Kredi Bankası Beylikdüzü Ticari Şubesine ait çekin verildiği ve çeke ilişkin ödemenin dilekçe ekinde bulunan banka dekontu ile gerçekleştiği, 22 aylık kira bedelinin ödenme tarihinin muhtıra tebliğinden önce olduğundan ve kiracının sorumluluğu TMK’nın 863/2. maddesi gereğince muhtıra tebliği ile başlayacağından, şikayetin kabulü ile muhtıranın iptali gerekirken mahkemece yanılgılı değerlendirme ile ödeme hususu hiç değerlendirilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olup bunun yanında;

davacı 3. kişi tarafından dava dışı ipotek borçlusuna kira bedeli olarak ödenen 22 aylık avansın bitiminden sonra davalı alacaklının talebi halinde yeniden İİK 150/B maddesi uyarınca kira muhtırasının çıkartılabileceği tabi olduğundan açıklanan nedenlerle davacının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile HMK'nın 353/1-b.2. maddesi gereğince İlk Derece Mahkeme kararının kaldırılmasına,

bu husus yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden davacının şikayetinin kabulü ile icra takip dosyasında davacı 3. kişiye gönderilen 28.07.2021 tarihli muhtıranın iptaline dair karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak belirtilen şekilde karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı alacaklı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesini tekrarlayarak muaccel olmayan kira bedelleri üzerinde yapılan tasarrufların ipotek alacaklısı bankaya karşı ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, temyiz talebimize konu kararda, peşin ödendiği ileri sürülen kira bedellerinin muaccel olup olmadığı değerlendirilmediğini,

Türk Medeni Kanunu madde 863/3 hükmü "Rehinli taşınmaz malikinin henüz muaccel olmamış kira bedelleri üzerinde yaptığı hukuki işlemler ile diğer alacaklılar tarafından koydurulan hacizler, kira alacaklarının muaccel olmalarından önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlamış olan rehinli alacaklılara karşı geçerli değildir." hükmüne aykırı şekilde, temyiz talebimize konu karar, üçüncü kişi kiracının, henüz muaccel hale gelmemiş kira bedelleri üzerinde muhtıra tebliğinden önce özgürce tasarrufta bulunabilmesi sonucuna yol açmaktadır.

TMK madde 863 hükmünde, muhtıranın kiracıya tebliğ edildiği tarihe bir önem atfedilmemiş, rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takibin başladığı tarihten sonra muaccel hale gelecek kira bedelleri üzerinde yapılan tasarrufların alacaklıya karşı ileri sürülemeyeceği düzenlenmiş olup somut olayda, peşin ödendiği ileri sürülen 22 aylık kira bedeli ödendiği tarihte değil, müvekkilim banka tarafından rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçilen tarihten sonra muaccel hale gelmiştir.

Temyiz talebine konu karar ile, TMK madde 863/1 hükmü uyarınca müvekkilim bankanın rehin hakkının kapsamında bulunan kira bedelleri yorum yolu ile rehnin kapsamından çıkarılmaktadır. Usule ve yasaya aykırı kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmektedir.

Davacının dosyaya sunduğu 01.05.2020 tarihli Ek Protokol uyarınca peşin ödenen kira bedelinin, 31.12.2020 tarihine kadar ... kullanma izin belgesi alınamadığından kiraya verene iade edildiği açıkça anlaşıldığından istinaf kararına karşı yasal süresi dahilinde temyiz kanun yoluna başvurduklarını belirtmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı 3. kişiye İİK 150/B maddesi uyarınca gönderilen kira muhtırasının iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk İcra İflas Kanunu, 150/B maddesi

3. Değerlendirme 1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Alınması gereken 179,90 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,