Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2023/2984 K.2024/663

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki taraflarca istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Şikayetçi 3. kişi ... vekili icra mahkemesine başvurusunda, dava dışı borçlunun da hissedar olduğu arsa sahipleri ile üçüncü kişi ... arasında imzalanmış noterde düzenlenmiş satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 37753 Ada, 23 Parsel sayılı taşınmaz üzerindeki şikayetçiye intikal edecek olan 2, 5 ve 8 numaralı bağımsız bölümlere uygulanan haczin kaldırılmasını talep ettiği, İlk Derece Mahkemesince şikayetin kabulü ile icra takip dosyasında şikayete konu 2 ve 8 numaralı bağımsız bölümler üzerine konulan hacizlerin kaldırılmasına karar verilmesi üzerine karşı taraf alacaklı vekilinin yasal sürede istinaf kanun yoluna başvurduğu, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmektedir.

Şikayetçi 3. kişi ... vekilinin temyiz itirazları yönünden;

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının REDDİNE,

Karşı taraf alacaklı banka vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre, Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre de, Noterlik Kanunu'nun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir ve şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.

Tapu Kanunu'nun ve Türk Medeni Kanunu’nun yukarıda açıklanan hükmü uyarınca; kişisel hak mahiyetinde olan satış vaadi sözleşmesine dayalı hak, tapu kaydına işlenmekle kuvvetlendirilmiş nisbi hak niteliğini kazanır. Bu nedenledir ki, aynı yasa hükümlerine göre, sicile şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süre ile 3. kişilere karşı ileri sürülebilme imkanı bulur.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaat edilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Yukarıda da belirtildiği gibi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca; siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süreyle 3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Ancak bunun için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve 3. kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur. Bu hak, yukarıda belirtildiği gibi tescil kararı alınıp, tapuya işlenmediği sürece ayni nitelik kazanmaz.

Somut olayda; şikayete konu bağımsız bölüm taşınmazların tapu kaydına, Abdulkerim oğlu ... lehine 20.11.2019 tarih ve 26595 yevmiye ile kat karşılığı inşaat hakkı şerhi verildiği görülmektedir.

Bu durumda, satış vaadi şerhi tarihinden sonra, tescil tarihi itibariyle 5 yıldan fazla zaman geçtiğine ve satış vaadi lehtarı olan 3. kişinin, şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde mahkemede tescil davası açtığına ve lehine tescil kararı verildiğine yönelik bir belge ve delil de olmadığına göre, artık bu hakkın, 3. kişilere karşı ileri sürülmesi imkanı yasal olarak ortadan kalkmıştır. Dolayısıyla şahsi bir hak olan satış vaadi sözleşmesine dayalı bu hak, tapuda malik gözüken kişinin borcu sebebiyle haciz koyan alacaklıya karşı hüküm ifade etmez.

Hukuk Genel Kurulu'nun 07.04.2004 tarih ve 2004/12-210 E. - 2004/208 K. sayılı kararında da açıklandığı üzere, taşınmazların borçlunun borcu nedeniyle haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması zorunlu ve yeterlidir.

Somut olayda, haciz tarihi itibariyle şikayete konu 2 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin bir kısım hissesinin dava dışı borçlu Burcu Urgancı adına kayıtlı olduğundan alacaklı ... A.Ş.'nin haciz işleminde usulsüzlük bulunmamaktadır. Sonradan tapu iptal ve tescil kararına dayalı olarak taşınmazın maliki olan 3. kişinin, haczin kaldırılması için, Hukuk Genel Kurulu'nun 13.06.2001 tarih ve 2001/12-461 E. - 2001/516 K. sayılı kararı ve Dairemizin süreklilik arzeden içtihatları doğrultusunda genel mahkemede mülkiyet hakkına dayalı olarak dava açması gerekir.

Bu nedenlerle şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle şikayetin kabulü yönünde hüküm kurulması doğru değildir.