Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2023/8564 K.2024/786

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki şikayetçi/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Şikayetçi borçlunun icra mahkemesine başvurusunda; sair şikayetleri ile ihalenin feshinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, şikayetin reddine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, borçlu tarafından temyiz yoluna başvurulduğu görülmüştür.

Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;

Taşınmaz rehni 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850. maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Aynı Kanunun 855. maddesine göre birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.

Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin-müşterek rehin, birlikte rehin=Gesaptpfand) denilmektedir. (Köprülü, Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1982-1983, 2. bası sh. 291 vd.)

Kanunun 855. maddesinde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

Toplu rehinde amaç, tek bir alacağın tamamını birden fazla taşınmaz ile teminat altına almaktır, dolayısı ile birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.

4721 Sayılı TMK'nun 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar." hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGK.

27.11.2002 T., 12-823/1020 K.) Ayrıca icra müdürü de borç miktarı ve ipotek limitini dikkate alarak satışı gerçekleştirmeli, borç miktarı karşılandığında veya ipotek limiti aşıldığı takdirde satışa son vererek, toplu ipotek kapsamında olan diğer taşınmazların satışını yapmamalıdır. Bu husus kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.

Öte yandan, TMK'nun 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ ipoteğinde (üst sınır ipoteğinde) borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlanabilir. TMK'nun 875. maddesi gereğince, ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir. HGK'nun 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 Esas, 1989/378 Karar sayılı kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. İpoteğin üst sınır ipoteği olması halinde, borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.

Somut olayda, Ürgüp Tapu Sicil Müdürlüğü’nün 13.07.2017 tarih ve 2844 yevmiye numaralı ipotek akit tablosu incelendiğinde; şikayetçi borçlu Gürtaş İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti. tarafından maliki olduğu Nevşehir İli, Ürgüp İlçesi, Dereler Mahallesi, 1 ada 43, 92, 98, 99, 100 ve 101 parsel sayılı taşınmazlarda T.C. ...

A.Ş.’ye karşı doğmuş ve doğacak borçlarının 5.500.000 TL’ye kadarı için ipotek tesis edildiği, bu haliyle ipoteğin toplu olarak kurulduğu ve ipoteğin üst sınır (limit) ipoteği olduğu, ayrıca taşınmazların tamamının 5.500.000 TL’ye kadar borçtan sorumlu olduğu anlaşılmaktadır.

Her ne kadar icra emri incelendiğinde, alacaklı tarafından şikayetçi borçlu, diğer borçlu ve ipotek verenler aleyhinde takip konusu borç miktarı olan 66.339.427,51 TL’nin tamamının tahsili için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi yapıldığı görülmekte ise de ihalesi yapılan taşınmazların sorumlu olduğu miktar 5.500.000 TL’dir.

Öte yandan, şikayet konusu taşınmaz satışları incelendiğinde; yukarıda tapu detay bilgileri verilen 43 parselin 19.10.2022 tarihinde saat 14:00’te 910.000 TL bedel ile alacaklıya ihale edildiği, 98 parselin aynı tarih saat 14:15’te 2.000.000 TL bedel ile ihale alıcısı ...’a ihale edildiği, 99 parselin aynı tarihte saat 14.30’da 3.000.000 TL bedelle ihale alıcısı ...’a ihale edildiği, 100 parselin aynı tarih saat 14:45’te 5.000.000 TL bedel ile ihale alıcısı ...’a ihale edildiği, 101 nolu parselin aynı tarih saat 15.00’da 2.000.000 TL bedel ile ihale alıcısı ...’e ihale edildiği,

92 parselin aynı tarih saat 1.500.000 TL bedel ile ihale alıcısı ...’a ihale edildiği, ihale bedelleri dikkate alındığında 43,98, 99 parsellerin toplam satış miktarının 5.910.000 TL olduğu ve ipotek limiti olan 5.500.000 TL’nin bu üç taşınmazın satışı ile karşılandığı, icra müdürünce ipotek limiti aşıldığından diğer taşınmazların satışının yapılmaması gerekirken satışa devam edilmesi yerinde değildir.

O halde, İlk Derece Mahkemesince, ipotek limiti aşıldığından dolayı şikayetin kısmen kabulü ile Nevşehir İli, Ürgüp İlçesi, Dereler Mahallesi, 1 ada 92, 100 ve 101 parsellerin ihalelerinin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde istemin reddi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.