Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2023/9500 K.2024/636

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalılar tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 Sayılı HMK'nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA, alınması gereken 427,60 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline, 22.01.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

Karşı Oy Yazısı;

Temerrüt nedeniyle taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi için başlatılan takipte kiralayanların 2020 yılı Ekim bakiye, Kasım ve Aralık aylarına ilişkin kira alacağını talep ettikleri takibe dayanak kira sözleşmesinin 03.02.2018 tarihli kira sözleşmesi olduğu sözleşmede 3. kira dönemi olarak belirtilen 01.01.2020-31.12.2020 arası aylık kira miktarını 24.000 USD+ olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı,

kira sözleşmesinin 6.3 maddesinde ise Amerikan dolarının, Türk lirası karşısında aşırı değerlenmesi ihtimaline karşı taraflarca parite tavanı hesaplandığı ve buna göre 2020 yılı için 1 ABD doları 5 TL, 2021 yılı için 1 ABD doları 5.75 TL ve 2022 yılı için 1 ABD doları 6.60 TL olarak tavan kur tespit edildiğini, kiranın her ayın 15. gününe kadar ödenmesinin kararlaştırıldığı görülmektedir.

Borçlular itiraz dilekçelerinde “Otelin Covid tedbirleri kapsamında kapanmak zorunda kaldığını, taraflar arasında kira sözleşmesi kapsamında ihtilaf bulunduğunu, kira bedeli hususunda yargılamanın devam ettiğini muaccel ve belirli hale gelmemiş kira bedeli açısından sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığını, muaccel hale gelmeyen ve mutabakat sağlanamayan kira bedeline ilişkin takibe itirazlarını bildirdikleri görülmektedir.

13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan ve yayım tarihinde yürürlüğe giren 85 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı ile Türkiye’de ikamet eden kişilere Bakanlık tarafından belirtilen istisnai durumlar dışında sözleşme bedellerini ve sözleşmeden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirleme yasağı getirilmiştir.

85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kural olarak Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları gayrimenkul kiralarına sözleşmelerinin kira bedellerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenemeyeceği kararlaştırılmıştır.

Cumhurbaşkanlığı Kararının geçici 8. maddesi uyarınca bu kararın yürürlüğe girdiği 13.09.2018 tarihinden itibaren 30 gün içinde, yasak kapsamına giren ve bu kararın yürürlük tarihinden önce yapılan sözleşmelerde belirlenen döviz cinsinden bedellerin, Bakanlıkça belirlenen istisnalar dışında Türk parası olarak yeniden belirlenmesi zorunluluğu getirilmesinin 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı kararı ile öngörülen dövizle sözleşme yasağının uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek amacı ile Hazine ve Maliye Bakanlığınca 06.10.2018 tarihli ve 30557 sayılı Resmi Gazetede bir tebliğ yayımlanmıştır.

Bu tebliğ ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ(Tebliğ No: 2008-32/34)'in mülga 8’inci maddesi başlığı ile birlikte yeniden düzenlenmiştir.

Ancak daha sonra Hazine ve Maliye Bakanlığınca 16.11.2018 tarihli ve 30597 sayılı Resmi Gazetede yeni bir tebliğ yayımlanmış ve bu tebliğ ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ(Tebliğ No: 2008-32/34)’in 8. maddesi tekrar değiştirilmiştir.

Sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri, döviz cinsinden ve dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerin 32 Sayılı Karara İlişkin 2008-32/34 Sayılı Tebliğin 27. maddesinde.

“Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedellerin 32 sayılı Kararın geçici 8. Maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunludur.” hükmüne yer verilmiştir.

Gayrimenkul kiraların sözleşmelerinden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden kararlaştırılmasının yanı sıra bu sözleşmelerden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin dövize endeksli olarak kararlaştırılması da yasaklanmaktadır. Örneğin kira bedelinin 1.000 Amerikan Doları olarak kararlaştırılması yasaklandığı gibi bu sözleşmede kira bedelinin ödeneceği tarihteki kur üzerinden 1000 Amerikan Dolarının Türk Lirası karşılığı olarak belirlenmesi de yasaklanmaktadır.

Bu nedenle yasal kapsamdaki gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde kira bedeli dâhil ödeme yükümlülüklerinin dövize endekslenme yapılmadan Türk parası olarak kararlaştırılması zorunludur.

Dövizle sözleşme yasağı, 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının 2’nci maddesi ile 32 sayılı Karar’a eklenen geçici 8. madde uyarınca 13.09.2018 tarihinden önce akdedilen yürürlükteki gayrimenkul kiralama sözleşmelerindeki döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmış ödeme yükümlülükleri bakımından da kural olarak uygulanacaktır.

13.09.2018 tarihinden önce akdedilen bu kira sözleşmelerinde kira bedeli dâhil ödeme yükümlülüklerinin 13.09.2018 tarihinden itibaren 30 gün içinde Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi gerekmektedir.

Ancak taraflar bu konuda mutabakata varamadıkları takdirde ödeme yükümlülükleri 16.11.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34) de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ(Tebliğ No: 2018-32/52) sayılı tebliğin 8. maddesinin 28’inci fıkrasının ilk paragrafı uyarınca 02.01.2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyeti ...

Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 02.01.2018 tarihinden ödeme yükümlülüklerinin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlendiği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir.

Tebliğin 8. maddesinin 2. fıkrasının ikinci paragrafında “32 sayılı Kararın geçici 8’inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce akdedilen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında özel bir düzenleme öngörülmüştür. Buna göre 13.09.2018 tarihinden önce akdedilen konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde döviz endeksli olarak belirlenen ödeme yükümlülükleri bu fıkranın ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir.

Ancak, Türk parası olarak belirlenen kira bedeli taraflarca belirlenirken mutabakata varılamaz ise, belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar Türkiye İstatistik Kanununun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir.

Bir sonraki kira yılı Türk parası cinsinden kira bedeli ise, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunun belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir ve belirlenen Türk parası cinsinden kira bedeli bu fıkrada belirtilen iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olur .”

Bu hükümler uyarınca tebliğin yürürlük tarihi olan 13.09.2018 tarihinden önce taraflar arasında akdedilen konut ve çatılı kira sözleşmelerinde döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılan kira bedellerinin yeniden belirlenmesi konusunda taraflar anlaşamaz ise yukarıda yer alan düzenlemelere göre kira bedelinin tespit edileceği ve iki yıllık süre için Türk parası olarak belirleneceği iki yılın sonunda ise Türk parası olarak belirlenen kira bedelinin TÜFE değişim oranlarına göre tek taraflı olarak artırılamayacağı anlaşılmaktadır.

Bu hükümlerle döviz cinsinden ve dövize endeksli olarak sözleşme yapma özürlüğüne sınırlama getirilmekte olup, ekonomik kamu düzeninin korunması amaçlanmaktadır. Anılan hükümler borçlunun kira borcuna itiraz etmesi halinde mahkemece kendiliğinden uygulanacağından ayrıca borçlunun bu tebliğ hükümlerinin uygulanmasını talep etmesi gerekmez. Bu hükümler kamu yararı düşüncesi ile çıkartılmış emredici nitelikte hükümler olduğundan aksine yapılan düzenlemeler ya da uygulamalar geçersizdir.

Somut olayda takibe konu kira sözleşmesi 03.02.2018 tarihli olup dövizle sözleşme yasağı kapsamında bulunduğu, tebliğin yürürlüğe girdiği 13.09.2018 tarihinden itibaren 30 gün içinde Türk parası olarak kira bedelinin belirlenmesi konusunda tarafların mutabakata varamadığı anlaşılmaktadır.

Tebliğin 8. maddesinin 20. fıkrasına göre 02.01.2018 tarihi itibariyle belirlenen TCMB efektif satış kuruna göre Türk parası cinsinden karşılığının belirlenmesi ve en fazla iki yıl süre boyunca TÜFE oranlarına göre artırılması sureti ile aylık kira bedeli belirlenebilir. Tebliğ hükümler karşısında kira sözleşmesinde 6. maddede 01.01.2020-31.12.2020 dönemi arası aylık kira miktarının 24.000 USD+stopaj olarak belirlenen kira bedeli geçersizdir.

İİK’nın 269/2 fıkrasında yazılı olan borçlunun kira akdindeki imzasını reddetmediği takdirde akdi kabul etmiş sayılır. Dolayısı ile kira sözleşmesinde aylık kira miktarı ve belirlenen kira artış oranı var ise bu artış oranına göre belirlenen ikinci ve daha sonraki kira düzenlemesine ilişkin aylık kira miktarları da kesinleşmiş sayılır.

Ancak kira bedelinin tebliğ hükümlerine göre dövizle belirlenmesi yasağı nedeniyle tebliğ hükümlerine göre Türk Lirasına çevrilmesi ve bu bedelin TÜFE oranına göre artırılmasına ilişkin emredici hükümler karşısında sözleşmedeki imzaya itiraz edilmediği gerekçesi ile İİK'nın 269/2 fıkra hükmü uyarınca sözleşmede yazılı dövizle belirlenen aylık kira belirsiz hale gelmiştir.

Nitekim 6570 sayılı kanunda değişiklik yapan 4531 sayılı kanun ile aylık kira borçlarının 2000 yılı için %25, 2001 yılı için %10 oranı ile sınırlanacağına ilişkin hükümleri borçlunun borca itiraz etmesi halinde kendiliğinden uygulanacağına ilişkin Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin emsal kararları bulunmaktadır (12.HD.19.02.2002,2782/3702;22.06.2001,10625/11271, 01.11.2000.15603/16329).

Somut olayda borçlu icra dairesine verdiği itiraz dilekçesinde taraflar arasında kira sözleşmesi kapsamında ihtilaf bulunduğunu, kira bedeli hususunda açtıkları uyarlama davasının devam ettiğini, kira bedelinin belirli ve muaccel olmadığını, sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığını ileri sürerek, aylık kira bedeli ve borcuna açıkça itiraz etmişlerdir.

Emredici olan tebliğ hükümleri karşısında kira sözleşmesindeki imzanın kabul edildiği ve dolayısı ile kira sözleşmesinde yazılı kira bedelinin kesinleştiğinden söz edilemez.

Mahkemece yapılması gereken iş 03.02.2018 tarihli kira sözleşmesi ve yukarıda belirtilen tebliğ hükümlerine göre tarihinde istenen 2020/Ağustos ayı kirasının tespit edilmesi, aylık kiranın belirlenememesi halinde borçlunun 2020/Ekim, Kasım, Aralık ayları için kabul ettiği miktarın aylık kira miktarı olarak kabul edilerek kabul edilen miktara göre borçlunun yaptığı ödemeleri de dikkate alarak temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediğinin belirlenmesi sonucuna göre karar vermesi görüşünde olduğumdan,

borçluların itiraz dilekçelerinde kira ilişkisine ve kira bedeline itiraz etmediği için bu hususların kesinleştiği gerekçesi ile kira sözleşmesinde 01.01.2020-31.12.2020 arasını kapsayan 3. dönem için aylık 24.000 USD kira bedeline göre sözleşmede 2020 yılı için 1 ABD doları=5 TL hesabı gereğince 120.000 TL üzerinden itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi isabetsizdir. 22.01.2024