Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2024/5987 K.2024/7709

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Alacaklı tarafından adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin haciz yolu ile takip başlatıldığı, borçlunun takibe itirazı üzerine alacaklının icra mahkemesine başvururarak borçlunun itirazının kaldırılması ile takip konusu taşınmazdan tahliyesini talep ettiği, İlk Derece Mahkemesince, davanın kabulü ile itirazın kaldırılmasına, takibin devamına ve borçlunun tahliyesine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, borçlu tarafından kira sözleşmesinin reddedilmediğini ve aylık kira miktarının da kesinleştiği gerekçesi ile borçlunun istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

6098 sayılı TBK’nun 344. maddesine göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Buna göre konut ve çatılı işyerleri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranı tüfe miktarından fazla olamaz.

İİK'nın 269/2 fıkrasına göre "Borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukaveledeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır."

TBK'nın 347. maddesinin birinci fıkrasına göre "konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarda bir yıl için uzatılmış sayılır." İtiraz edilmeyerek kesinleşen kira sözleşmesinde belirli bir artış oranı var ise bu artış oranına göre belirlenen ikinci veya daha sonraki kira düzenlemelerine ilişkin aylık kiralar isteniyor ise kira sözleşmesi ile belirlenen aylık kira miktarı da kesinleşmiş sayılır. Borçlu bunun aksini ancak Kanunda yazılı belgeler ile ispatlayabilir.

Somut olayda borçlu, icraya itirazında borca itiraz etmiş olup İİK'nın 269/2 fıkrası uyarınca kabul edilen kira sözleşmesi ve bu sözleşmede yazılı kira artış oranına göre hesaplama yapılarak takipte istenen aylık kira miktarının hesaplanması, hesaplama yapılırken TBK 344 ESAS NO : 2024/5987

maddesinde yazılı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranının aşılmaması gereklidir. Dosya arasında bulunan taşınmazın eski maliki ile borçlu arasında imzalanan 30.04.2018 tarihli kira sözleşmesinde herhangi bir artış oranı belirlenmemiş, kiralananın el değiştirmesi sonucu alacaklı yeni malik ile borçlu arasında imzalanan 31.03.2021 tarihli ek kira sözleşmesinde ise kira bedeli 2021 yılı için 18.000 TL, 2022 yılı için 23.000 TL + ÜFE olarak belirlenmiştir. Ne var ki, hükme esas alınan 06.07.2023 tarihli bilirkişi raporunda hem temel kira miktarı dikkate alınmamış hem de ÜFE oranında artış dikkate alınarak hesaplama yapılmıştır.

O halde, İlk Derece Mahkemesince, yeniden alanında uzman bilirkişi marifeti ile takip konusu 2022 yılı Kasım ayı kira bedeli farkı için, 23.000 TL + TÜFE oranı dikkate alınarak aylık kira bedeli hesaplandıktan sonra borçlunun takip konusu aya ilişkin ödemesinin gözönüne alınması, borçlunun temerrüdünün gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespit edilmesi oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.