Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2024/6050 K.2024/8433

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı Yapı ve Kredi A.Ş. tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Şikayetçi borçlunun, sair fesih nedenleri ile birlikte, satışa çıkarılan taşınmazlardan birinin borcu karşılamasına rağmen diğerinin de satılmasının usulsüz olduğunu ileri sürerek 3031 parsel sayılı taşınmaza ilişkin ihalenin feshi istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, ilk derece mahkemesince ihalenin feshine hükmedildiği, alacaklı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmüştür.

Uyuşmazlık; taşınmazlar üzerinde tesis edilen rehin türünün ne olduğu; toplu rehinin varlığı kabul edilirse, aynı alacağı teminat altına almak maksadıyla üzerinde ipotek (toplu rehin; müşterek rehin) kurulmuş olan farklı maliklere ait iki adet taşınmaz yönünden, alacaklı tarafından girişilen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte, her iki taşınmazın da paraya çevrilmesinin istenmesi durumunda icra müdürlüğünce birlikte satışa çıkarılan taşınmazlardan birisinin ipotekli alacaklının alacağını tüm faiz ve icra masrafları ile birlikte karşılaması halinde satışa devam edilerek takip konusu diğer ipotekli taşınmazın da satışının yapılmasının olanaklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

İlkin konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve kavramların irdelenmesinde yarar vardır:

Taşınmaz rehini 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Kanunun 850. maddesinde " taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir." başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşıldığı üzere ipotek; taşınmaz rehininin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek taşınmaza taalluk eden ayni haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaşılması yoluyla sağlanabilir.

Konuyla ilgili 4721 sayılı Medeni Kanunun 855 maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde, her taşınmazın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.” şeklinde hüküm içerir.

Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre; Bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere (rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan) kurulan rehine toplu rehin (kolektif rehin= müşterek rehin=birlikte rehin=Gesamtpfand) denilmektedir (Köprülü-Kaneti-Sınırlı Ayni Haklar-İstanbul 1982-1983, 2.Bası Sh. 291 vd.) .

Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü “üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması” ya da “taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları” hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

Ne var ki bu şartlar bulunsa bile kurulacak rehinin toplu rehin olması zorunlu değildir. Kanun bu konuda bir olanak getirmiş tarafların bu halde de rehin yükünü çeşitli taşınmazlar arasında paylaştırabileceğini ifade etmiştir. Bu bakımdan rehinin toplu olduğu kuruluş sözleşmesinde belirtilmelidir.

Kuruluş sözleşmesinde toplu rehin olgusunun açıkça belirtilmemiş olması, dolayısıyla da tarafların “toplu rehin” kurma yolunu seçmemiş olmaları halinde ikinci bir yol “aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp, dağıtılması” dır. Bu husus yukarıda açıklanan 4721 sayılı Medeni Kanunun 855 maddesinde yer almaktadır.

Burada alacak tümlüğünü korur, ancak taşınmazlardan her biri alacağın yalnız belirli bir bölümü için sorumlu olur. Bu durumda, rehinli taşınmazların her biri alacağın ancak bir bölümüyle sorumlu olduğundan alacağın tümünün karşılanabilmesi için rehinin paraya çevrilmesinde rehinli tüm taşınmazların birlikte satılması gerekir.

Toplu rehinde ise amaç tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminat altına alınması olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir.

Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehinin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir; alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar üzerindeki rehin hakkının sona ermesi gerekir. Her iki rehin biçiminin arasındaki en ... fark da burada ortaya çıkmaktadır.

Yeri gelmişken, toplu rehinin özelliklerinin açıklanmasında da yarar vardır. Toplu rehin sahibi; alacaklı tıpkı müteselsil borçlarda olduğu gibi her rehinli taşınmazın paraya çevrilme hasılatından alacağının tümünü alabilir ve taşınmazların bir veya birkaçından alacak karşılanınca, toplu rehinin kapsamındaki diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı da maddesel olarak sona erer. Eş söyleyişle toplu rehin hak sahibine güvencenin rehinli taşınmazlar arasında bölünmesine kıyasla daha fazla güvence sağlar. Toplu rehin yalnız bir alacaklı yararına kurulabilir ve rehinin türü de rehin kapsamındaki tüm taşınmazlar için aynı olmalıdır.

Somut olayda;15/05/2015 tarihli 2827 yevmiye nolu ipotek resmi senedinin incelenmesinde; takibe konu şikayetçi ... ...'ye ait 3031 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ipoteğin doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak üst sınır ipoteği şeklinde tesis edildiği ve ipotek limitinin 110.000 TL olduğu, 13/05/2014 tarihli 2310 yevmiye nolu ipotek resmi senedinin incelenmesinde; takibe konu şikayetçi ... ...'ye ait 1194 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ipoteğin doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak üst sınır ipoteği şeklinde tesis edildiği ve ipotek limitinin 70.000 TL olduğu ve taşınmazlar üzerindeki toplam ipotek limitinin 180.000 TL olduğu toplu rehin olmadığı (aksine paylı rehin olduğu) görülmektedir.

Takibe konu ipotekli taşınmazların 19.10.2022 tarihinde yapılan satışlarında 1194 parsel sayılı taşınmazın 377.000,00 TL'ye ihale edildiği ve ihale bedelinin takip dosyasına gönderildiği, ipotekli malın satış bedelinden alacaklıya limit içinde kalan 70.000 TL ödeme yapılabileceği kaldı ki; asıl takip dosyası Manisa 2. İcra Dairesinin 2019/402 Esas sayılı dosyasından yapılan 28.03.2023 tarihli sıra cetvelinde sadece ipotek limiti olan 70.000 TL'nin dosya alacaklısına ödenmesine karar verildiği, dolayısıyla satışı yapılan 1194 parsel sayılı taşınmazın ihale bedeli ile dosya borcunun karşılanmadığı ve başkaca da fesih nedeni olmadığı anlaşılmıştır.

O halde mahkemece, ihalenin feshi isteminin reddi gerekirken yazılı gerekçeyle şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi isabetsizdir.