Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2024/6219 K.2024/9386

Yukarıda tarih ve numarası yazılı İlk Derece Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;

Adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin olarak başlatılan ilamsız icra takibinde; örnek (13) numaralı ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun yasal süresi içerisinde icra müdürlüğüne sunduğu itiraz dilekçesiyle, borca ve fer'ilerine itirazı üzerine duran takipte alacaklının icra mahkemesine başvurarak borçlunun itirazının kaldırılması ile tahliye talebinde bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince, istemin kabulü ile borçlunun itirazının kaldırılmasına, borçlu aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine ve aktin feshiyle mecurun tahliyesine karar verildiği,

kararın borçlu tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, başvurunun esastan reddine hükmedildiği, kararın borçlu tarafından temyiz edilmesi sonucunda Dairemizce; sair temyiz itirazları reddedildikten sonra, kiraya verilen taşınmazla birlikte işletme ruhsatının kiraya verilip verilmediği hususunda araştırma yapılarak takip dayanağı kira sözleşmesinin hukuki niteliğinin belirlenmesi gerektiğine işaret edilmek suretiyle, TBK’nın 362/2. maddesi de dikkate alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derce Mahkemesi kararının bozulduğu, mahkemece bozma kapsamında yapılan araştırma sonucunda bozma ilamına uyularak istemin kabulüne ve borçlunun itirazının kaldırılmasına, borçlu aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine ve borçlunun mecurdan tahliyesine hükmedildiği, kararın borçlu tarafından temyiz edildiği anlaşılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 357 ve devamı maddelerinde düzenlenen ürün (hasılat) kirası; kiraya verenin kiracıya ürün (hasılat) veren bir mal, işletme ya da hakkın kullanılmasını, semerelerinden yararlanılmasını veya işletilmesini belli bir bedel karşılığında terk ettiği kira türüdür.

Hemen belirtmek gerekir ki, hem doğal hem de hukuki ürün getiren eşya ürün kirasına konu olabilir. Bu kapsamda işletmenin işletilmesi sonucu elde edilen kâr, hukuki ürün olarak nitelendirilebilir.

Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkan, fabrika gibi iş yerlerinin işletilmek maksadıyla kiraya verilmesinde, reklam panolarının kiralanmasında, taksi kiralarında söz konusu olan ürün kirasıdır (Prof.Dr. Azra Arkan Serim; Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları, İstanbul 2010, s. 3).

Kira sözleşmesinin, ürün kirasına ilişkin hükümlere tabi olabilmesi için kiralananın işletme ruhsatıyla birlikte işletme hakkının devredilmiş olması gerektiği hususu, kanuni bir düzenleme olmayıp Yargıtay içtihatları ile getirilmiş bir uygulamadır. Bu suretle de, bu hususta her somut uyuşmazlığın özelliğine göre değerlendirme yapılması gerekir.

Öte yandan, ürün kirasında; kira bedelinin, üründen bağımsız bir bedel olarak kararlaştırılması hâlinde genel ürün (hasılat) kirasından; buna karşılık kira bedeli, ürünün belli bir hissesi ya da bölümü olarak belirlenmiş ise, katılmalı (iştirakli) ürün kirasından söz edilir (6098 sayılı TBK m. 357). Bununla birlikte kira bedelinin karma olarak yani bir kısmı sabit bir miktar, bir kısmının da üründen bir bölüm olarak belirlenmesi de sözleşme özgürlüğü çerçevesinde mümkündür.

Somut uyuşmazlığın incelenmesinde; takipte dayanılan ve taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 01.9.2016 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedelinin, “ aylık sabit bir bedel ile kiracının kiralanan tesisten elde edeceği gelir üzerinden hasılat payı şeklinde ödenecektir” biçiminde belirlendiği ve aylık sabit 90.000,00 TL ile buna ek olarak kiralanan tesisten elde edilecek aylık ciro üzerinden % 5 hasılat payı olarak kararlaştırıldığı, kiralananın “ Çiçek Tersanesi” isimli, tekne imal, bakım ve onarım tesisi niteliğinde taşınmaz olduğu,

kiracının, burayı tekne imal, bakım ve onarım tesisi olarak kullanacağı, bu amaç doğrultusunda yürütülecek her türlü faaliyete ilişkin gerekli izin ve ruhsatların alınmasının kiracının sorumluluğunda olduğu, kiralananın, kiracı tarafından sözleşme ekinde listesi bulunan envanterle birlikte teslim alınacağı ve tahliye esansında da aynı şekilde kiraya verene teslim edileceği, kiraya verenin, aylık periyotlar halinde kendisine bildirilecek olan kiralananda gerçekleştirilmiş işlemlerden hesaplanan net ciro rakamlarının doğruluğunu, kendi elemanları, yeminli mali müşaviri veya istediği denetim şirketi ile denetleme hakkına sahip olduğu,

tarafların bu sözleşme ile kurdukları ilişkinin bir hasılat kirası ilişkisi olduğu hususunda mutabık kaldıkları, kiracının, tesisteki çalışmalarını kiraya verenden bağımsız olarak sürdüreceği ve bu faaliyetin tamamen kiracıya ait olacağı, kiraya verenin tesisteki tek bağlantısının, bu faaliyetten elde dilecek hasılat üzerinden kira bedelinin tahsili olduğu, belirlenmiştir.

Dairemizin bozma kararından sonra dosya içerisine giren, Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı Tersaneler ve Kıyı Yapıları Genel Müdürlüğünün 874641 sayılı cevabi yazısı ile; tersane, tekne imal ve çekek yerlerine yönelik gerçekleştirilen her türlü işlemin, Tersane, Tekne İmal ve Çekek Yeri Hakkında Yönetmelik hükümleri kapsamında icra edildiği,

kısmi işletme izni belgesi ve işletme izni belgesinin de bu işlemlerden olup, Yönetmelik kapsamındaki tesislerin bu belgelerle faaliyetlerine devam ettiği, bu belgelere sahip olmayan ve aynı Yönetmelik kapsamında mevcut tesis tanımına uyan tesisler içinse Yönetmeliğin 22/3. maddesi kapsamında işlem tesis edildiği, bu üç durumdaki tesislerin faaliyetlerine yönelik işlemler için kullandıkları Gemi Sanayi Veritabanı Programının (GSVP) açık konumda olduğu ve faaliyeti askıya alınan, faaliyetine son verilen ve kısmi işletme izni veya işletme izni sona ... tesislerin GVSP’deki kayıtlarının askıya alındığı,

bu belgelerin geçerliliğinin, tahsis veya kira süresi bitiminde bildirime gerek olmaksızın sona erdiği bildirildikten sonra, aynı yazıda, kiraya veren Deniz ...

A.Ş. adına Tersane, Tekne İmal ve Çekek Yeri Hakkında Yönetmelik kapsamında 02.9.2014’ten 10.8.2015 tarihine kadar geçerli olmak üzere kısmi işletme izni belgesi düzenlendiği, adı geçen Yönetmelik gereğince kısmi işletme izni belgesinin farklı bir tüzel veya gerçek kişiye devredilemeyeceği, New Port Shipping UK LLP ile şirketin % 100 hissedarı olduğu ... ... A.Ş. arasında tersanenin işletilmesi için ... ...

A.Ş.’nin her alanda tam olarak yetkilendirilmesine dair 01.9.2016 tarihli işbirliği sözleşmesi bulunduğundan bu tersane için ... ... A.Ş. adına 30.10.2019 tarihli kısmi işletme izni belgesinin düzenlendiği, iflas müdürlüğünün 24.3.2022 tarihli yazısında kira sözleşmesinin sonlandırıldığının bildirilmesi nedeniyle ... ... A.Ş.’nin GSVP kaydının Yönetmeliğin 18/2. maddesi gereğince askıya alındığı belirtilmiştir.

Tersane, Tekne İmal ve Çekek Yeri Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesinin altıncı fıkrası gereğince, kısmi işletme izni belgesi veya işletme izni belgesi, tesis işletmecisi dışında başkaları tarafından kullanılamaz ve devredilemez.

Tüm bu anlatılanlar birlikte değerlendirildiğinde, her ne kadar Dairemizin bozma ilamında, kira sözleşmesinin niteliğinin belirlenmesi maksadıyla, kiralanan taşınmazla birlikte işletme ruhsatının kiraya verilip verilmediği araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğine işaret edilmiş ise de; Tersane, Tekne İmal ve Çekek Yeri Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesi gereğince, bu Yönetmelik kapsamında verilen işletme izni belgesinin başkaları tarafından kullanılamayacağı ve devredilemeyeceği düzenlenmiş olduğundan, kira sözleşmesinin niteliğinin tayininde işletme belgesinin devrinin bir kriter olmayacağının kabulü gerekir.

Hal böyle olunca takip konusu kira sözleşmesinin niteliğinin belirlenmesinde, TBK’nın 357. maddesi kapsamında değerlendirme yapılması gerekmekte olup, takip dayanağı kira sözleşmesinin incelenmesinden; kiralananın, hasılat getiren bir şey olan tekne imal, bakım ve onarım tesisi niteliğindeki tersane olduğu, kiraya verenin, burayı demirbaşlarıyla birlikte kiraladığı, kiracının, burayı kullanma ve işletmesinin karşılığında aylık sabit 90.000,00 TL kira bedeline ek olarak tesisten elde edilecek aylık ciro üzerinden % 5 hasılat payı ödeyeceği, kiracının burayı, özgülendiği amaca uygun şekilde kullanma sorumluluğu bulunduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde, tarafların iradelerinin hasılat kirasına ilişkin olduğunun kabulü gerekir.

TBK’nın 362/2. maddesi gereğince, temerrüt nedeniyle tahliye şartlarının oluşması için, ihtarlı ödeme emrinde hasılat kiralarında en az altmış günlük ödeme süresi verilmesi gerekmekte olup, inceleme konusu takibe ilişkin ödeme emrinin incelenmesinde, kiracıya otuz günlük ödeme süresi verildiği anlaşılmıştır. Bu durumda, alacaklı bu ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden kira alacağı için itirazın kaldırılmasını isteyebilir ise de, tahliye isteyemez (Prof. Dr. Baki Kuru, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı , Genişletilmiş 2. Baskı, 2013, Sayfa 825, 826).

O halde; mahkemece, taraflar arasındaki kira ilişkisinin TBK’nın adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olmayıp ürün kirası kapsamında olduğu anlaşıldığından, tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ

Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile İstanbul Anadolu 12. İcra Hukuk Mahkemesinin 18.07.2024 tarih ve 2022/745 E. - 2024/842 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nın 364/2. ve HMK’nın 373/4. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 07.11.2024 gününde oy çokluğuyla karar verildi.

Üye ...’ın Karşı Oy Yazısı:

Davacı/alacaklı tarafından adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin haciz yolu ile Örnek 13 nolu icra takibi başlatıldığı, davalı/borçlunun yasal 7 günlük sürede takibe itirazı üzerine davacı/alacaklının icra mahkemesine başvurarak borçlunun itirazının kaldırılması ile takip konusu taşınmazdan davalı/kiracının tahliyesini talep ettiği, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulü ile davalının takibe yönelik itirazının kaldırılmasına takibin devamına, asıl alacağın %20’si oranında tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine ve akdin feshi ile mecurun tahliyesine karar verildiği, davalı/borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine,

Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, sonrasında davalı/borçlu tarafından temyizi üzerine aşağıdaki bozma kararının verildiği görülmüştür.

“…Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de; TBK’nun 362/2. maddesi gereğince ihtarlı ödeme emrinde hasılat kiralarında en az altmış günlük ödeme süresi verilmesi gerekmektedir.

Hasılat kirası, ürün veren, gelir getiren bir malın veya hakkın kullanılması yanında semerelerinden yararlanılmasının kiraya veren tarafından kiracıya devredildiği kira sözleşmesidir. Hasılat kirasının konusunu adi kiradan farklı olarak kullanılma veya yararlanmaya elverişli olan haklar da oluşturabilir.

Hasılat kirası ürün veren bir mal veya hakkın kullanılmak, semerelerinden yararlanılmak ve işletilmek üzere bir bedel karşılığında kiraya veren tarafından kiracıya devredilmesi borcunu doğurur. Bir kira sözleşmesinin hasılat kirası olarak taraflar arasında nitelendirilmesi sözleşmenin hasılat kirası olduğu anlamına gelmez.

Diğer bir deyişle, kira bedeli olarak “işletme cirosundan pay verilmesi”nin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaş ve mefruşatlarıyla birlikte kiralanmaları tek başına bu sözleşmenin hasılat kirası olduğunu göstermez. Ayırt edici olan kiralananın ürünlerinin toplanması, kullanımı ile gelir elde etmenin yani yararlanmanın kiracıya devredilmesidir.

Örnek olarak, otelin tüm mefruşat ve demirbaş ile birlikte kiralanması sözleşmeyi hasılat kirası olarak nitelendirmek için yeterli değildir. Ayrıca otelin işletme ve çalışma ruhsatlı olarak kiralanması gerekir. (... Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Genişletilmiş 2. Baskı, 2022, s. 405-406)

Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 01.09.2016 tarihli sözleşmenin 1. ve 6. maddelerinde kira sözleşmesi türü hasılat kirası olarak yazılmış ise de bahsi geçen maddelerden ve sözleşmenin diğer hükümlerinden kira sözleşmesinin hasılat kirası sözleşmesi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Kira sözleşmesinin niteliğinin tespiti borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinde verilecek ödeme süresi açısından önem arz etmektedir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Bu süre, kamu düzeninden olup re’sen dikkate alınır.

O halde, ilk derece mahkemesince, alacaklı tarafından talep edilen aylar dikkate alınarak kiraya verilen tekne imal, bakım ve onarım tesisi niteliğindeki taşınmaz ile birlikte işletme ruhsatının kiraya verilip verilmediği, işletme ruhsatı var ise kimin adına olduğu belirlenerek, kira sözleşmesinin hukuki niteliği tespit edildikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.