Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2024/6371 K.2024/9005

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Temyiz incelemesinin murafaalı yapılmasına işin ivediliği ve niteliği nedeniyle 5311 Sayılı Kanunla değişik İİK'nın 366. maddesi hükmü uygun bulunmadığından bu yöndeki isteğin reddine oy birliği ile karar verildikten sonra işin esası incelendi:

Borçlunun İcra Mahkemesine başvurusunda, sair şikayetlerinin yanında ilk taşınmazın satılması ile takibe konu borcun kapandığı, bu nedenle ikinci taşınmaz ihalesinin feshinin gerektiği ileri sürülerek ihalenin feshinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, taşınmazların tamamı hakkında satış kararı alınmadığı gerekçesi ile ihalelerin feshine karar verildiği, alacaklı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, toplu ipotek konusu taşınmazların tamamı hakkında satış talep edilmesinin yeterli olduğu gerekçesi ile alacaklının istinaf isteminin kabulüne, ihalenin feshi isteminin reddine karar verildiği görülmektedir.

Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;

4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar." hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan tüm taşınmazların satışını aynı anda talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir. (HGK.

27.11.2002 T., 12-823/1020 K.) Ayrıca icra müdürü de borç miktarı ve ipotek limitini dikkate alarak satışı gerçekleştirmeli, borç miktarı karşılandığında veya ipotek limiti aşıldığı takdirde satışa son vererek, toplu ipotek kapsamında olan diğer taşınmazların satışını yapmamalıdır. Bu husus kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.

Öte yandan, TMK'nın 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ ipoteğinde (üst sınır ipoteğinde) borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlanabilir. TMK'nın 875. maddesi gereğince, ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün

değildir. HGK'nın 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 Esas, 1989/378 Karar sayılı kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. İpoteğin üst sınır ipoteği olması halinde, borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.

Somut olayda, şikayet konusu taşınmaz satışları incelendiğinde; Bölge Adliye Mahkemesinin de kabulünde olduğu üzere taşınmazların toplu ipotek kapsamında olduğu, 5520 ada 12 parsel 2 nolu bağımsız bölümün 2.780.000 TL’ye ihale edildiği, UYAP’ta kayıtlı 23.11.2023 tarihli kapak hesabına göre takip dosyasındaki borç miktarı 1.148.174 TL olup, ilk taşınmaz ihalesinin borcu karşılamaya yettiği görülmekle borç miktarı karşılandığından diğer taşınmazın satışının yapılmaması gerekirken satışa devam edilmesi yerinde değildir.

O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, satışı yapılan 5520 ada 12 parsel 3 nolu bağımsız bölümün ihalesinin feshi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.