Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2025/6701 K.2025/6358

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Borçlu vekili, satış ilanı ve şartnamede taşınmazın önemli özelliklerinin hatalı gösterildiği, plana göre hazırlanan kıymet takdir raporunun fiili durumla örtüşmediği, m²'nin plandan daha fazla olduğu, iki farklı icra dosyasında taşınmaz değerinin tespit edildiği ve ikisi arasında fark olduğu, kıymet takdir raporuna itirazda bu durum dikkate alınmayarak düşük değer üzerinden taşınmazın ihaleye çıkartıldığı, takip konusu borcun zorla imzalatılan senede dayalı olduğu ve bu konuda devam eden yargılamada savcılığın lehe mütalaa verdiği, satış ilanının ilgililere tebliğ edilmediği,

İİK’nın 123. maddesi uyarınca 3 ay içinde satış yapılması gerekirken ihale tarihinden 4 ay sonra satışın yapıldığı, gazete ilanının yapılmadığı, satış masraflarının ihale bedelini karşılamadığını ileri sürerek 17.01.2025 tarihli ihalenin feshi şikayeti ile icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince şikayetin reddi ile ihale bedeli üzerinden %1’i oranında para cezasına hükmedildiği, kararın borçlu vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, işbu kararın borçlu vekili tarafından temyiz edildiği görülmüştür.

İİK’nın 128/2. maddesi gereğince, satışa hazırlık işlemleri sırasında icra dairesi taşınmazın kıymetini ehil bilirkişiler aracılığıyla tayin ve tespit ettirir, kıymet takdirine ilişkin rapor, borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir. İİK'nın 128/a maddesine göre, ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesinin kıymet takdiri işlemine karşı şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurarak düzenlenen raporun gerçeği yansıtmadığını ileri sürebilirler. Yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edemezler.

Kıymet takdirine itiraz üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde icra mahkemesi kararının, ihalenin feshinin istenmesi sırasında incelenmesi mümkündür. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, borçlunun fesih nedeni olarak ileri sürülen kıymet takdirine ilişkin itirazları konusunda uzman bilirkişi heyeti marifeti ile keşif yapılmak suretiyle incelenerek icra müdürlüğünce taşınmazın

değerinin belirlendiği tarih esas alınarak bilirkişi tarafından tespit edilen değerin ihalede esas alınan muhammen bedelin üzerinde olması halinde ihalenin feshine karar verilmesi, muhammen bedelin altında olması halinde ise ihalenin feshi isteminin reddine karar verilmesinden ibarettir(HGK'nın 16.06.2020 tarih, 2017/12-742 E.-2020/406 K.).

Somut olayda. Bakırköy 16. İcra Dairesinin 2023/22185 Esas sayılı dosyasında alacaklı ... tarafından borçlu ... aleyhine kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluyla icra takibi başlatıldığı, takibin kesinleşmesi üzerine alacaklı vekili tarafından İstanbul İli, ... İlçesi, ... (...

Mahalle: ...) Mahallesi, 10 09... parsel sayılı 531,77 m² yüzölçümlü taşınmazın kıymet takdirinin yapılması talep edilmekle, icra müdürlüğünce yapılan tespitte 29.12.2023 keşif tarihi itibariyle taşınmaz değeri 35.000.000,00 TL olarak tespit edildiği, şikayet eden borçlu vekili tarafından, taşınmaz değerinin düşük tespit edildiği, ...

Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin 2023/1002 sayılı talimat dosyasında taşınmaz değerinin 46.825.000,00 TL olarak belirlendiği, yapılan tespitte 2024 verilerinin kullanılması gerektiği ileri sürülerek kıymet takdir raporuna itiraz edildiği, ...

3. İcra Hukuk Mahkemesi 2024/44 Esas sayılı dosyasına sunulan raporda taşınmaz için 35.575.475,00 TL değer tespit edildiği, borçlu vekili tarafından itiraz dilekçesindeki sebeplerle rapora itiraz edilmesi üzerine hazırlanan ek raporda 14.03.2024 tarihinde taşınmaz değerinin 40.469.740,00 TL olarak belirlendiği, yine itiraz eden borçlu vekilinin ek rapora taşınmaz değerinin düşük tespit edildiği iddiası ile itiraz ettiği, Mahkemece (...

3. İcra Hukuk Mahkemesi 2024/44 E.) itiraz yerinde görülmeyerek taşınmazın değerinin 40.469.740,00 TL olduğunun tespitine karar verilmiştir. Tespit edilen bedel, muhammen bedel olarak kabul edilerek 17.01.2025 tarihinde taşınmaz 20.645.349,00 TL bedele ihale edilmiştir.

Dosya içerisinde bulunan ve şikayet dilekçesinde bahsedilen ... Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin 2023/1002 Talimat sayılı dosyasında bulunan bilirkişi raporunda (25.12.2023 keşif tarihli) aynı taşınmazın değeri 46.825.000,00 TL tespit edilmiştir.

Tüm bu anlatılanlar birlikte değerlendirildiğinde; ihaleye esas bilirkişi raporu ile ... Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin 2023/1002 Talimat sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu arasında taşınmaz değerinin tespit edildiği tarihler dikkate alındığında taşınmazın arsa ve bina bedeli arasında farklılıklar bulunduğu, taşınmaz değerine yönelik itirazların yargılama safahatı süresince de ısrarla şikayet eden vekili tarafından ileri sürülmesine rağmen mahkemece değerlendirilmediği anlaşılmakla, şikayet eden borçlu vekilinin kıymet taktirine yönelik itirazlarını karşılayan, denetime elverişli ayrıntılı bir heyet raporu alınmak sureti ile sonuca gidilmesi gerekmektedir.

O halde; mahkemece taşınmazın değerine yönelik itirazlar doğrultusunda taşınmazın vasfı da gözetilerek; uzman bilirkişilerden oluşturulacak bir bilirkişi heyeti vasıtasıyla mahallinde keşif ve kapsamlı bir inceleme yaptırılmak suretiyle oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.