Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2025/6920 K.2025/7823

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;

Adi kiraya ve hasılat kiralarına ait (13 örnek nolu) ilamsız icra takibinde, borçlunun sair şikayet nedenlerinin yanı sıra tapuda üç hissedar olduğu halde pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan takip başlatıldığını ileri sürerek ödeme emrinin ve takibin iptaline karar verilmesini istediği, İlk Derece

Mahkemesince şikayetin reddine karar verildiği, borçlu tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince gerekçe yönüyle istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, kararın kaldırılmasına, takip talebinde ve ödeme emrinde borcun sebebinin çelişkili gösterildiğine yönelik şikayetin süreden reddine, takip talebinde ve ödeme emrinde faiz başlangıç tarihlerinin, faiz oranlarının ve işlemiş faiz miktarının yasal ve yerinde olmadığına yönelik şikayet ile kiralayanların kendi paylarından fazla alacağın tahsili talep ettiklerine yönelik şikayetin hukuki yarar yokluğundan reddine,

zorunlu takip arkadaşlığına aykırı olarak takip başlatıldığına yönelik şikayetin esastan reddine, takip talebinde ve ödeme emrinde yabancı para alacağının Türk Parası karşılığının gösterilmediği ve alacaklı ... Turizm ... A.Ş.'nin taraf ehliyeti bulunmadığına yönelik şikayetin esastan reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Kural olarak tahliye talepli icra takibi yapma hakkı kiraya verene aittir. Kiralayanların birden fazla olması halinde aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibinin birlikte yapılması icap eder. İcra takibinin kiralayanların tamamı tarafından yapılmaması durumunda, icra takibindeki eksiklik sonradan da giderilemez.

Kira öyle bir sözleşmedir ki bununla kiraya veren, bir malını kiracıya ücret karşılığında kira süresince kullandırma ve yararlanma amacıyla bırakma, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödeme borcu altına girer(TBK. m.299,357). İlamsız tahliye takibinin aktif tarafı alacaklı sıfatı ile kiraya verendir(İİK. m. 58/1). Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi ile ilgili İİK m. 269/1 de belirtilen ‘alacaklı’ ibaresi ile kiraya verenden söz edilmektedir.

Kiracının kira borcunu ödememesi halinde kiraya verene kira sözleşmesini feshetme hakkını veren hükümler, Türk Borçlar Kanununun 3 15... . maddelerinde düzenlenmiştir. İİK’nın 269 ve devamı maddelerinde ise Türk Borçlar Kanununun 315. ve 362. maddelerinin özel bir uygulaması gösterilmiştir.

Tahliye borcu bölünemez bir borç olduğu için ilamsız tahliye takibinin tüm kiraya verenler tarafından tüm kiracıları taraf gösterilerek başlatılması gerekir. Takip talebinde zorunlu takip arkadaşlarından birinin eksik olması halinde bu eksiklik nedeniyle borçlulara gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrindeki ihtar haklı ihtar sayılamaz. Bu eksikliğin icra mahkemesinde görülen tahliye incelemesinde de giderilmesi mümkün değildir. Kiraya veren sıfatı ile kiralanan taşınmazın maliki olma sıfatı birbirinden bağımsızdır. İlamsız tahliye takibi kiraya veren tarafından yapılır. Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti konusu olması arasında fark yoktur.

Kiraya verenin ölümü ile mirasçılar arasında TMK 640 uyarıca elbirliği mülkiyeti söz konusu olur. TMK 691. maddesi uyarınca paylı mülkiyet konusu eşyanın adi kiraya veya hasılat kirasına verilmesine ilişkin sözleşmelerin yapılması için mevcut sözleşmelerin fesih önemli yönetim işlerinden olduğundan pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilmesi gerekir. Paylı mülkiyet konusu bir taşınmazı paydaşlardan birinin kendi adına kiraya vermesi halinde kiracının pay ve paydan çoğunluğu sağlamadan kira sözleşmesi yapılması nedeniyle kira sözleşmesi ile bağlı olmadığını ileri süremez. Kira sözleşmesi iptal edilmediği sürece kiraya veren sıfatı ile şahsi haklarını talep edebilir, tahliye takibi yapabilir.

Kira sözleşmesini yapmayan diğer paydaşlar mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesi, tazminat gibi davaları açabilirler, ancak kira sözleşmesine taraf olmadıkları için ilamsız tahliye takibi yapamazlar. Kira sözleşmesine katılıp sözleşmenin tarafı haline gelir iseler diğer kiraya veren paydaşlarla birlikte takip yapabilirler. Paylı mülkiyete konu taşınmaz, paylı maliklerin biri veya birkaçı tarafından kiraya verildikten sonra, tahliye takibinin de yalnız kira sözleşmesinde kiraya veren olarak gözüken kişi veya kişiler tarafından hep birlikte açılması gerekli ve yeterlidir(Dr. ..., Ankara 2009, Kiralanan Taşınmazların İlamsız Tahliyesi, s. 62.).

Somut olayda, icra takibinin dayanağı olan 1.11.2017 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin kiraya veren olarak ..., ... ve ... Turizm İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile kiracı olarak şikayetçi borçlu ... Otelcilik İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında düzenlenmiştir. Kiraya verenlerden ... ve ... Turizm ...

A.Ş. tarafından Kemer İcra Müdürlüğünün 2024/683 Esas sayılı dosyası ile başlatılan icra takibinde 25 Haziran tarihli kira alacakları ve işlemiş faiz alacakları ile birlikte toplam 218.717,65 USD alacağın tahsilini ve kiralananın tahliyesi talep edilmiştir. Kiralayanların birden fazla olması halinde tahliye talepli icra takibinin tüm kiralayanlar tarafından yapılması zorunludur. Buna rağmen takip kiralayanların tümü tarafından yapılmamıştır.

Bu nedenle, Bölge Adliye Mahkemesinin tapu kaydına göre takibin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak başlatıldığına ilişkin gerekçesi yerinde değildir.

O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, şikayetin kısmen kabulü ile takibin şikayetçi borçlu yönünden iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.