Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2025/7021 K.2025/5902

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü: Temyiz incelemesinin murafaalı yapılmasına işin ivediliği ve niteliği nedeniyle 5311 Sayılı Kanunla değişik İİK'nın 366. maddesi hükmü uygun bulunmadığından bu yöndeki isteğin reddine oy birliği ile karar verildikten sonra işin esası incelendi:

Adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin ortak gider bedelinin tahsili amacıyla başlatılan örnek 13 ilamsız icra takibinde, borçlunun icra müdürlüğüne sunduğu dilekçe ile yetki, borca, işlemiş faize itiraz ettiği, alacaklının itirazın kaldırılması ve borçlunun mecurdan tahliyesi talebi ile icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince, Davanın kısmen kabul kısmen reddi ile yetkiye itirazın kaldırılmasına, borca itirazın kaldırılması talebinin reddine, dosya kapsamındaki 17.06.2022 tarihli ihtarnamede ikrar edilen 50.000,00 TL'lik ödemenin müdürlükçe dosya kapsamında değerlendirilmesine,

tahliye talebinin kabulü ile davalının mecurdan tahliyesine karar verildiği, taraflarca ayrı ayrı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, ortak gider alacaklarına ilişkin takiple tahliye kararı verilemeyeceği, dar yetkili icra mahkemesince faturaların ve ticari defterlerin incelenmesi ve değerlendirilmesi imkanı bulunmadığı gerekçesi ile alacaklının istinaf başvurusunun esastan reddine, borçlunun istinaf başvurusunun kabulü ile yerel mahkeme kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine, yasal şartları oluşmadığından tazminata hükmedilmesine yer olmadığına karar verildiği görülmüştür.

2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nun kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin 269. maddesi gereğince; "Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu'nun 260. ve 288. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. ve 362.) maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62'nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır..."

Türk Borçlar Kanunu'nun İfa Zamanı başlıklı 314. madde ''Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç ESAS NO : 2025/7021

kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.'' şeklinde, aynı kanun Kiracının temerrüdü başlıklı 315. madde ''Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.'' şeklinde düzenlenmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.12.2021 tarih ve 2017/(6)8/1918 E.-2021/1707 K. sayılı ilamında da işaret edildiği üzere. İcra ve İflas Kanunu’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiş olup 818 sayılı Borçlar Kanunu’na (BK) göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir.

Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya ödeme emri ile BK’nın 2 60... . [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 3 15... ] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği halde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir.

TBK’nın 3 14... . maddelerinde kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrüdü düzenlenmiş (Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı akdin feshini isteyebilir) olup kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir.

Yine aynı doğrultuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarih ve 2024/12-785 E., 2025/426 K. Sayılı kararında da işaret edildiği üzere, borçlunun yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi halinde yan gider borcu ve miktarı kesinleşir. TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK'nın 269 ve TBK'nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunlu olup, sadece ortak gider alacağına dayalı takipte de borçlunun tahliyesine karar verilebilir.

Somut olayda, alacaklı kiraya veren tarafından borçlu kiracı aleyhine 2021 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos-Eylül ayları ortak gider katkı payı alacağı olmak üzere toplam 34.352,21 TL'nin tahsili amacıyla adi yazılı kira sözleşmesi ve e faturalara dayalı olarak tahliye talepli Örnek 13 ilâmsız icra takibi başlatılmıştır. Örnek 13 No.lu ödeme emri borçluya tebliğ edilmiş ve borçlu yasal süresinde takibe itiraz etmemiş olup, borçlunun 30 günlük temerrüt süresi içinde ödeme yapmadığı sabittir.

Takibe dayanak 01.06.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 12. maddesinde ortak giderlerler belirtilmiş olup, 7.2 maddesinde ise kiracının kira bedeli dışında 12. maddede sayılı aylık ortak gider katkı payını da ödemekle yükümlü olduğu, ödemezse sözleşmenin feshedileceği düzenlenmesine rağmen kira sözleşmesinde ortak gider katkı payı alacağına ilişkin belirli bir miktar ya da oran belirtilmemiştir.

O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, takip konusu alacağın varlığı ve miktarı yargılamaya muhtaç olduğu gerekçesiyle davanın reddi ile işin esasına girilmediğinden tazminata karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken davanın yazılı gerekçe ile reddi yerinde değil ise de sonucu doğru kararın onanması gerekmiştir.