Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2025/726 K.2025/2085

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin olarak başlatılan ilamsız icra takibinde; örnek (13) numaralı ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun yasal süresi içerisinde icra müdürlüğüne itirazda bulunmadığı, alacaklının icra mahkemesine başvurusunda, borçlunun temerrüt nedeniyle mecurdan tahliyesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulü ile borçlunun tahliyesine karar verildiği, kararın istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince yerel mahkeme kararı kaldırılarak takibe dayanak sözleşmenin hasılat kirasından kaynaklandığı ve örnek 13 ödeme emrinde 60 günlük ödeme süresi yerine 30 günlük ödeme süresi belirtildiğinden, usule aykırı ödeme emrine dayanılarak tahliye kararı verilemeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 357 ve devamı maddelerinde düzenlenen ürün (hasılat) kirası; kiraya verenin kiracıya ürün (hasılat) veren bir mal, işletme ya da hakkın kullanılmasını, semerelerinden yararlanılmasını veya işletilmesini belli bir bedel karşılığında terk ettiği kira türüdür.

Hemen belirtmek gerekir ki, hem doğal hem de hukuki ürün getiren eşya ürün kirasına konu olabilir. Bu kapsamda işletmenin işletilmesi sonucu elde edilen kâr, hukuki ürün olarak nitelendirilebilir.

Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkan, fabrika gibi iş yerlerinin işletilmek maksadıyla kiraya verilmesinde, reklam panolarının kiralanmasında, taksi kiralarında söz konusu olan ürün kirasıdır(Prof.Dr. Azra Arkan Serim; Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları, İstanbul 2010, s. 3).

Hasılat kirası, ürün veren, gelir getiren bir malın veya hakkın kullanılması yanında semerelerinden yararlanılmasının kiraya veren tarafından kiracıya devredildiği kira sözleşmesidir. Hasılat kirasının konusunu adi kiradan farklı olarak kullanılma veya yararlanmaya elverişli olan haklar da oluşturabilir. Hasılat kirası ürün veren bir mal veya hakkın kullanılmak, semerelerinden yararlanılmak ve işletilmek üzere bir bedel karşılığında kiraya veren tarafından kiracıya devredilmesi borcunu doğurur. Bir kira sözleşmesinin hasılat kirası olarak taraflar arasında nitelendirilmesi sözleşmenin hasılat kirası olduğu anlamına gelmez. Diğer bir deyişle, kira bedeli olarak “işletme cirosundan pay verilmesi”nin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaş ve mefruşatlarıyla birlikte kiralanmaları tek

başına bu sözleşmenin hasılat kirası olduğunu göstermez. Ayırt edici olan kiralananın ürünlerinin toplanması, kullanımı ile gelir elde etmenin yani yararlanmanın kiracıya devredilmesidir. Örnek olarak, otelin tüm mefruşat ve demirbaş ile birlikte kiralanması sözleşmeyi hasılat kirası olarak nitelendirmek için yeterli değildir. Ayrıca otelin işletme ve çalışma ruhsatlı olarak kiralanması gerekir. (Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Genişletilmiş 2. Baskı, 2022, s. 405-406)

Kira sözleşmesinin, ürün kirasına ilişkin hükümlere tabi olabilmesi için kiralananın işletme ruhsatıyla birlikte işletme hakkının devredilmiş olması gerektiği hususu, kanuni bir düzenleme olmayıp Yargıtay içtihatları ile getirilmiş bir uygulamadır. Buna göre bahsi geçen hususta her somut uyuşmazlığın özelliğine göre değerlendirme yapılması gerekir.

Öte yandan, ürün kirasında kira bedelinin üründen bağımsız bir bedel olarak kararlaştırılması hâlinde genel ürün (hasılat) kirasından, buna karşılık kira bedeli, ürünün belli bir hissesi ya da bölümü olarak belirlenmiş ise katılmalı (iştirakli) ürün kirasından söz edilir (6098 sayılı TBK m. 357). Bununla birlikte kira bedelinin karma olarak yani bir kısmı sabit bir miktar, bir kısmının da üründen bir bölüm olarak belirlenmesi de sözleşme özgürlüğü çerçevesinde mümkündür.

Kira sözleşmesinin niteliğinin tespiti borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinde verilecek ödeme süresi açısından önem arz etmektedir.TBK’nun 362/2. maddesi gereğince ihtarlı ödeme emrinde kiracıya verilecek süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Somut olayda, takibe dayanak 01.01.2022 tarihli adi yazılı kira sözleşmesinin tetkikinde; dava konusu mecur otel ve restorant olarak kullanılması amacıyla tüm demirbaşları ile davalıya kiralanmışsa da otelin mefruşat ve demirbaş ile birlikte kiralanması sözleşmeyi hasılat kirası olarak nitelendirmek için yeterli olmayıp, kiralananın işletme ruhsatıyla birlikte işletme hakkının devredilmiş olması gerekmektedir.

Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesinin hasılat kirasının koşullarına ilişkin açıklamaları yerinde ise de, somut uyuşmazlıkta "işletme ruhsatının" devredilip devredilmediğine dair koşulun araştırılmadığı ve bu hususun aydınlığa kavuşturulmadığı görülmekle, Bölge Adliye Mahkemesince takibe konu kira sözleşmesinin hasılat kirasının tüm şartlarını taşıyıp taşımadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.