Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2006/14522 K.2007/2173

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı şirkette akdettikleri 4.11.1989 tarihli sözleşme ile davalı şirketin sahip olduğu tatil sitesinde devre tatil hakkına sahip olduğunu, davalı şirketin 14.2.2005 tarihli yazıyla yenileştirme ve iyileştirme kapsamında siteye harcamalar yaptığını belirterek bundan devre tatil hakkını sahiplerinin paylarına düşen kısmın ödenmesini istediği,

sözleşmeye göre davalının devre tatil sahiplerinden isteme hakkına sahip olduğu devre servis bedelinin ödediğini, kapasite artırma ve ek gelir sağlamayı amaçlayan otel, havuz gibi harcamaların kendilerinden istenemeyeceğini, bunun 4077 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikle hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğunu bildirerek davalıya yenileme katkı payı adı altında ödeme yapılmaması gerektiğinin tespitiyle, bu yönde davalıca yaratılan muarazanın giderilmesini talep etmiştir.

Davalı, yenileme katkı payı istemenin, sözleşme, yasa ve yönetmelik hükümlerine uygun olduğu gibi yapılan bu imalatlar nedeniyle davacının devre tatil hakkını raiç değerinin arttığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalı tarafca yapılan yenileme ve iyileştirme çalışmalarının tesisi genişleten, boyutlandıran çalışmalar olduğu ve taşınmazın aynına ilişkin bulunduğu, bu haliylede sözleşmede yer alan servis ücreti kapsamı dışında olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 9. maddesi ile davalı şirketin, 10. maddesi ile de dönem sahibi

davacının yükümlülükleri belirlenmiştir. Sözleşmenin 10/c maddesi kapsamından anlaşılacağı üzere davacının ödemesi gereken servis ücretinin belirlenmesi davalı şirkete bırakılmıştır. Servis ücretini belirlerken şirket maddede belirtilen hususlar dışında kalan masraf ve giderlerini, servis ücretine dahil ederek devre tatil sahiplerinden talepte bulunamayacaktır.

Davalı kendisine tanınan bu yetkisini özen içinde ve devre tatil sahiplerinin zararına olmayacak şekilde kullanması gerekir. Servis ücreti belirlenirken verilen yetki dışında kalan gider kalemlerinin hesaba dahil edilmesi, yapılmayan giderlerin yapılmış gibi gösterilmesi, yapılan giderlerin abartılı olarak gösterilmesi, davalı şirkete verilen yetkinin içeriği ile bağdaşmadığı gibi, Medeni Kanunun 2. maddesinde belirtilen dürüstlük kuralları ile de bağdaşmaz.

Davacı, davalı şirketin 14.2.2005 tarihli yazısı ile yaptığı ve yapacağı işleri sayarak yıllık olarak belirlediği servis ücretinin dışında, kendisine tanınan yetkiyi kötüye kullanarak ve yüksek olarak “yenileme katkı payı” adı altında ödeme yapılmasını istediği miktarı talep etmeye hakkı olmadığı iddiası ile bu davayı açmıştır.

Sözleşmenin 10/c maddesinde servis ücretinin belirlenmesinde hesaba katılması gereken, başka bir söyleyişle dönem sahibinin katılması gereken harcama kalemleri gösterilmiştir.

Buna göre davalı şirket “evlerin ve müşterek kullanıma ayrılan yerlerin; bakım ve onarımı, yıpranan ve eskiyen eşyaların yenilenmesi, evlerdeki sıcak ve soğuk su, enerji, müşterek kullanıma ait alanlardaki su ve enerji sarfı, çevre temizliği, genel düzenleme ve bahçe tanzimi, yüzme havuzları, spor alanlarının bakımı, emniyet hizmeti ve dönem tatil hakkının kullanımı ile ilgili, işletme ve hizmet giderlerinin karşılanması için” yaptığı masrafları, servis ücreti adı altında belirleyerek dönem sahiplerinden isteyebilecektir.

Davalının 14.2.2005 tarihli yazısı ile yaptığını ve yapacağını bildirdiği bakım onarım vs. gibi sözleşmenin 10/C maddesi kapsamında kalan masrafların, dönem sahiplerinden istenilemeyeceği ve bunların tamamen davalı şirketin üstlendiğine dair, sözleşmenin davalı şirketin yükümlülüklerini belirten 9. maddesinde, gerekse diğer maddelerinde bir hüküm bulunmamaktadır.

Sözleşme ile karalaştırılan bakım onarım vs. gibi giderlere davacı tüketici olan dönem sahibinin katılmasını engelleyici, 4077 sayılı yasada ve Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelikte de bir hüküm yoktur. Aksine yönetmeliğin 5. maddesinin 2. fıkrasının “f” bendinde, taşınmazın bakım ve onarımının ne şekilde olacağına dair sözleşmede hüküm bulunması gerektiği de açıkça belirtilmiştir.

Davalı şirket dönem sahiplerinden yaptığını ve yapacağını bildirdiği masraflardan ancak yukarıda açıkça

sayılanlar kapsamında kalanları isteyebilir. Bu masraflarda objektif iyiniyet kurallarına göre, evlerin ve müşterek kullanıma ayrılan yerlerin normal olarak kullanılabilmesi, varlığını koruyabilmesi için zaruri olan bakım ve onarımı, evlerdeki yıpranan eşyaların zorunlu olarak yenilenmesi için gereken masraflardır. Yani belirtilen bu nitelikteki masraflar, servis ücretinin belirlenmesinde hesaba dahil edilmesi, dönem sahibinin de bunları ödemesi gerekir.

Ancak davalı şirketin zorunluluk olmadığı halde, yıkıp genişleterek yeniden yaptırdığını veya yaptıracağını bildirdiği, kendi ticari amacının gerçekleştirecek, tesislerin cazibesini artırıp müşteri çekmek için yaptığı ve zaruri olmayan ek ve yeni tesis yapma yenileme, onarım gibi, harcamalardan dönem sahibinin sorumlu olmaması bu nitelikteki masraflardan dolayı davalı şirketin bir talepte bulunmaması gerekir.

Yine dönem sahipleri ancak devre tatil satın aldığı tatil köyüne (tesislere) yapılan masraflara katılmaları gerektiği gibi davalı şirket belirlediği servis ücreti içinde yaptığı bu kabil masrafları dahil ederek istememiş ise, sonradanda bu masrafları isteyebileceğinin kabulü gerekir.

Öyle ise öncelikle, davacının devre tatil hakkını satın aldığı tatil köyüne ilişkin olarak, ayrıca tutulmuş ticari defter ve kayıtları olup olmadığı davalıdan sorulup, varsa ibraz ettirilmeli, 14.2.2005 tarihli yazı ile yapıldığı bildirilen masrafların, tatil köyünün ikame ve işletilebilmesi için dönem sahipleri açısından yapılması zaruri ve makul olarak dönem sahiplerinin sözleşmeye göre katılması gereken giderler olup olmadığı, bu giderlerin piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığı, davalı şirketin hesaplayıp bildirildiği ve davacını da ödediğini bildirdiği servis ücretlerinin içinde bu masrafların bulunup bulunmadığı,

şayet servis ücretine bu kalemler dahil edilmemiş ise, davalı şirketin yaptığı masraflardan isteyebileceği, davacının da katılması gereken miktar, mahallinde keşife yapılarak, açıklamalı, gerekçeli, denetime elverişli olarak, konusunda uzman bilirkişilerden alınacak raporla belirlenip, sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.