Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2006/166 K.2006/2386

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerindeki akaryakıt satış istasyonu, servis istasyonu, eklentileriyle tır parkı, mini halı futbol sahası, ağaçlandırma alanı vs olmak üzere 60.650 m2 alanda 18.3.1997 başlangıç tarihli ve 15 yıllık kira sözleşmesi gereği, davalının halen aylık 1.470.150.000 TL+kdv kira bedeli ile kiracı olduğunu, kira ilişkisinin kurulduğu 1997 tarihinden beri yörede kira parasını etkileyen büyük değişiklikler, günün ekonomik koşulları, paranın alım gücü, yüksek enflasyon ve emsal kiralar karşısında kira parasının düşük kaldığını,

sözleşme kurulurken mevcut olan taraflar arasındaki menfaat dengesinin aleyhlerine bozulduğunu, işlem temelinin çöktüğünü ileri sürerek dava tarihinden itibaren mecurun aylık kira parasının 29.600.000.000 TL+kdv olarak uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu mecurda 1950’li yıllardan beri kiracı olarak bulunduğunu, en son 18.3.1997 tarihli kira sözleşmesi gereğince başlangıçta belirlenen kira parasının sözleşme şartlarına uygun olarak arttırıldığını, kiralanan ... içersindeki mevcut yapı ve tesisleri kendilerinin inşa ettiklerini, kira süresi sonunda mevcut tesislerin bedelsiz olarak davacıya devredileceğinin hüküm altına alınmasının kira parasının belirlenmesinde büyük etken olduğunu, sözleşme tarihinden sonra kira parasının uyarlanmasını gerektirecek beklenmeyen bir değişiklik olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, taraflar arasındaki kira ilişkisinin uzun yıllardır devam ettiği, ödenen kira bedelinin davacı kiralayan için katlanılabilir, tahammül edilebilir miktardaolduğunu bildiren bilirkişi raporu doğrultusunda uyarlama koşulları bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davacının temyiz itirazlarının incelenmesinde. Taraflar arasında en son düzenlenen 18.3.1997 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait taşınmaz üzerindeki akaryakıt istasyonu, servis istasyonu, eklentileriyle tır parkı, mini halı futbol sahası, ağaçlandırma alanı vs olmak üzere 60.650 m2 alanda davalının kiracı bulunduğu, taşınmazın uzun yıllardır davalıya kiralandığı, çekişmesizdir.

Dosyada bulunan 17.10.1988 tarihli ek protokolden kiralanan taşınmaz üzerindeki kiracı tarafından yapılan tesislerin, bila bedel davacıya bırakılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Ayrıca taraflar arasında 18.3.1997 tanzim tarihli, kira protokolü adı altında düzenlenen sözleşmenin, genel hükümler başlıklı kısmının 1.2.3.maddelerinde de, sabit tesislerin kira süresi sonunda kiralayana bırakılacağı, hatta normal yıpranma payları dışında eksilme olursa bunların da tazmin edileceği kararlaştırılmış olduğuna göre 18.3.1997 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazın üzerinde mevcut tesisler ile birlikte davalıya kiraya verildiğinin kabulü gerekir.

Bu halde uyarlama şartlarının mevcudiyetinin tespiti için değerlendirme yapılarken hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirtildiği gibi taşınmazın sadece arsa olarak değil, üzerindeki tesisler ile birlikte kiraya verildiği kabul edilmelidir. Öyle olunca kiralananı, üzerinde tesis bulunmayan arsa olarak kabul edip değerlendirme yapan bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması yanlıştır. Mahkemece, yeniden konusunda uzman bilirkişilerden açıklamalı, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yanlış kabule dayalı olarak hazırlanan bilirkişi raporuna göre karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

2-Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde; Kabul şekline göre de; uyarlama davasında haklı çıkan taraf yararına vekalet ücreti tayin edilirken mevcut kira bedeli ile uyarlanması istenen kira bedeli arasındaki farkın 1 yıllık tutarı üzerinden nispi tarife gereğince hesap yapılması gerektiğinin göz ardı edilerek eksik vekalet ücretine hükmedilmesi de doğru bulunmamıştır.