Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2008/8625 K.2009/340

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, birleşen davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalıya ait taşınmazı 1.8.2001 tarihli 1 yıl süreli, sözleşme ile kiraladığını, ikinci yıl sözleşme yenilendiğinden dönem sonuna kadar olan kira bedelini peşin olarak ödediğini ancak 2003 şubat ayı sonunda mecurun oturma odasının tavan alçısının çöktüğünü, çatlakların oluştuğunu, bu çökmeden dolayı mecurun oturulamaz hale geldiğini, 20.3.2003 tarihli ihtar ile de haklı ve zaruri olarak 24.3.2003 tarihi itibariyle sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, ileri sürerek, 1.4.2003-31.7.2003 dönemi için 4 aylık peşin ödenen 34.000 Dolar ile otelde kalmak zorunda olduğundan konaklama ücreti 2832 Doların faizi ile ödetilmesini istemiştir.

Davalı, fesih koşullarının oluşmadığını, haksız tahliye neden ile bir talepte bulunamayacağını savunmuş, birleşen dava ile de, 6.4442 YTL. hor kullanım bedeli ile fazla hakları saklı kalarak şimdilik 1 aylık onarım için kira kaybı 2.000 YTL. toplam 8.442 YTL. nin faizi ile ödetilmesini istemiş, ıslah ile 1 aylık tamirat süresince kira kaybı talebini 12.135 YTL. artırarak toplam 18.578 YTL.nin ödetilmesin istemiştir.

Mahkemece, asıl dava için 17.000 Doların faizi ile davalıdan tahsiline, birleşen dava için 8.443 YTL.nin faizi ile davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, her iki tarafça temyiz edilmiştir.

1-Davacının davalıya ait taşınmazda 1.8.2001 başlangıç tarihli 1 yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğu ve 3.maddesindeki “kira parasının ikinci ve takip eden yıllarda 6 aylık peşin olarak ödenecektir“ hükmü gereğince uzayan yıla ilişkin ikinci 6 aylık kirasının peşin olarak ödendiği dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır. Davacı 20.3.2003 tarihli ihtar ile mecurdaki hasar nedeni ile sözleşmeyi feshettiğini davalıya bildirdiğini ileri sürmüş, davalı ise ihtarın tarafına tebliğ edilmediğini, ancak aynı ihtarnamenin işyerine 2.4.2003 tarihinde fakslandığını, öncesinde bir bildirim olmadan haksız olarak feshedildiğini ileri sürmüştür.

Mahkemece, davacının tek taraflı feshinin haklı bir sebebe dayanmadığından sözleşme ile kararlaştırılan şekilde, sözleşme sonuna kadar 2 aylık bildirim süresine ilişkin kira bedelinin tenzili ile peşin ödenen bakiye 2 aylık kira bedelinin davacı

2008/8625-2009/340

kiracının talep edebileceği kabul edilmiş, birleşen dava için de, hor kullanım bedeli ve tamirat süresince kira kaybı tutarına karar verilmiştir.

Mahkemece, hükme esas alınan ve davalı kiralayan tarafından yaptırılan tesbit ile alınan 8.4.2003 tarihli bilirkişi raporunda, salon piyesi, alçı tavanın yerinden koparak parçalandığı, oda alçı sıvalarının da yer yer kavlanmış vaziyette olduğu açıklandıktan sonra, bunların hor kullanma niteliğinde olduğu kabul edilerek, bedelinin davacı kiracıdan tahsiline karar verilmiştir.

Yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporlarında da, davacı kiracının mecurda meydana gelen hasarın kendisinin ve oturanların sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte olduğunu kanıtlayamadığı açıklanmış, salon ve oda tavanlarındaki çökme ve hasarların neden oluştuğu konusunda bir görüşe yer verilmemiştir.

Davacı kiracı tarafından aldırılan mimar tarafından verilen özel raporda, tavan sıvasının kopması ve tavanın diğer bölümlerinde yer yer meydana gelen çatlakların yapım hatası nedeni ile ya da çatı katı terasından tavana sızan sular nedeni ile meydana gelebileceği, zamanla kalan sıvaların da düşebileceği açıklanmıştır.

Bu durumda, davacının bildirdiği tavan sıvasının kopması ve yer yer çatlakların oluşmasının nedeninin imalat hatası olup olmadığı, özellikle üst kısmındaki teras, balkon vs. var ise buradan su sızmasının olup olmayacağı ve bu durumun bu şekildeki bir hasara neden olup olmayacağı, yani bu hasarın kullanım hatası olup olmadığı, ikamete engel teşkil edip etmeyeceği hususlarında ayrıntılı bir inceleme yapılmadan, somut verilere dayanmadan mahkemece hor kullanım olarak değerlendirilmesi doğru değildir.

Açıklanan nedenlerle, mahkemece ayrıntılı, gerekçeli ve denetime elverişli şekilde bilirkişi raporu alınarak, meydana gelen hasarın nedenleri belirlenmeli ve ne şekilde bir hor kullanım olabileceği ve ikamete elverişli olup olmayacağı açıklattırılarak sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Mahkemece eksik inceleme ile somut verilere dayanmadan haklı feshin koşulları oluşmadığından bahisle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup davacı yararına bozmayı gerektirir.

2-Bozma nedenine göre, tarafların diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.