Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2010/10009 K.2010/14791

... ile ... aralarındaki dava hakkında ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 2.6.2009 tarih ve 78-205 sayılı hükmün Dairenin 8.4.2010 tarih ve 12830-4664 sayılı ilamıyla onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı avukatınca kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya incelendi, gereği konuşuldu.

KARAR

Davacı, davalı müteahhitin sahibi olduğu ... Yapı Ortaklığına, 13.4.2004 tarihli sözleşme ile üye olduğunu, davalının, bu sözleşme gereğince ...

Mahallesi 107 pafta, 783 ada, 14 parsel sayılı arsa üzerine yapacağı binadan G Blok 3 no’lu daireyi, 9.8.2007 tarihinde kendisine devir ve teslim etmeyi taahhüt ettiğini, söz konusu dairenin büyük oranda tamamlandığını, kendisinin de eksik kalan işleri tamamlayarak dairede oturmaya başladığını, bu arada davalının, ortaklığa kaydettiği üyelerin paralarını zimmetine geçirdiğinin tespiti üzerine tutuklandığını, aralarındaki sözleşme gereğince davalıya makbuz karşılığında toplam 25.500,00 TL ... olmasına rağmen, dairenin tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, ...

Yapı Ortaklığındaki üyeliğinin tespitine, oturmakta olduğu dairenin tapusunun iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde ise davalıya ... olduğu 25.500,00 TL ile söz konusu daireye yaptığı masrafların reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacının, yapı ortaklığı üyeliği nedeniyle toplam 25.500,00 TL ödediğini, daireye yaptırdığını iddia ettiği masrafları ise kabul etmediğini, dairenin, kalan bedelinin ödenmesi halinde, tapusunu davacı adına devredeceğini, aksi halde ise kendisine ödenen 25.500,00 TL'yi iade etmeye hazır olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşme gereğince dairenin tapusunun iptali ile tescilini talep edemeyeceği, ancak davalıya ödediği bedel ile, taşınmaza yapmış olduğu faydalı masrafların tahsilini talep edebileceği belirtilerek,

davanın kısmen kabulüne, üyelik tespiti ve tapu iptali ile tescil taleplerinin reddine, davacının geçersiz sözleşme nedeniyle ödediği 25.500,00 TL ile davalıya ait taşınmaza yaptığı faydalı giderlerin bedeli olan 2.915,00 TL olmak üzere toplam 28.415,00 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, davacının temyizi üzerine hüküm Dairemizce onanmış, davacı bu kez karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi gereğince kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde ise ödenen bedelin ve yapılan masrafların tazmini istemine ilişkindir. Davacı, arsa sahibi ve aynı zamanda yüklenici olan davalı ile imzaladığı ortaklık sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirdiğini, davalının teslim ve devrini taahhüt ettiği daireyi teslim aldığını, eksik işleri de tamamlamak suretiyle dairede oturmaya başladığını ileri sürerek, öncelikle dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile kendisi adına tescilini talep etmiş, davalı ise, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini, dairenin bedelinin tam olarak ödenmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur. (743 Sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.

Bununla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir.

Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir.

Hemen belirtmek gerekir ki, arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de, yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz. (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 16.6.2010 tarihli, E.2010/14-290, K.2010/328 sayılı kararı)

Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakılacak olursa. Tarafların, alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacı, aylık aidatlar şeklinde olmak üzere toplam 25.500 TL ..., daire kendisine teslim edilmiş olup, eksik işleri de tamamlamak suretiyle halen bu dairede oturmaktadır.

Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olduğundan, davacının tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. O halde, yerinde keşif yapılıp, taşınmaza ait tasdikli projelerden de yararlanılarak, taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa payları, konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla belirlenmek suretiyle, sonucuna göre dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payının davacı adına tesciline karar verilmesi gereklidir.

Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek, yazılı şekilde, tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, kararın bu nedenle bozulması gerekirken, Dairemizce sehven onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davacının karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemize ait 8.4.2010 tarihli, 2009/12833 esas, 2010/4664 karar sayılı “onama” ilamının kaldırılmasına, hükmün açıklanan nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.