Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2010/16174 K.2011/2640

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı şirketle imzalanan 30.04.2005 tarihli konut satış sözleşmesi ile 3 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, sitenin sosyal yaşam alanları ile birlikte bir konsept olarak teslim edilmesi koşulu ile ve bu durum satış sözleşmesinde belirtildiği için dava konusu taşınmazı satın aldığını, sosyal tesisler ve çevre düzenlemesinin taahhüt edilen tarihin üzerinden 28 ay geçmiş olmasına rağmen bu gün itibariyle bile tamamlanamadığını, sözleşmenin feshi için davalıya ihtarname gönderildiğini belirterek; sözleşmenin 5.4 ve 5.5 maddeleri uyarınca sözleşmenin feshine, yapılan ödemelere ödeme tarihlerinden itibaren aylık %6 faiz uygulanarak bulunan 570932,00 TL'den şimdilik 10.000,00 TL'sinin ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir

Davalı, taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı olduğunu, taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğundan, sözleşmenin fer'i niteliğindeki cezai şartların da geçerli olmayacağını, davacının sözleşmeye konu taşınmazı teslim alırken Yada sonrasında ihtirazi kayıt ve ihtarda bulunmadığını taraflar arasındaki sözleşmenin konusunun konut, sosyal tesis ve devre düzenlemesi olduğunu, müvekkilinin taşınmazı tamamlayıp teslim ettiğini, belirterek; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, sosyal tesislerin yapımına başlanıp 2010/16174-2011/2640

bitirilememiş olmasının açık ayıp olduğunu, süresinde açık ayıpların davalıya bildirilmediğini, konutun teslim alınırken ihtirazi kayıtla da teslim alınmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, davacının davalıdan satın almış olduğu taşınmazın sosyal tesis ve çevre düzenlemesi ile birlikte tam olarak teslim edilmemesi nedeni ile sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. Dosyaya sunulan taraflar arasında imzalanan 30/04/2005 tarihli ... Konut Satış Sözleşmesinin incelenmesinde; davalının ...

İlçesi, ... beldesi, f22d25d3c pafta, 550 ada, 4 parselde yapılmakta olan 25-B blok 3 nolu konutu KDV dahil 210.000,00.-TL bedelle davacıya satışını vat ettiği, sözleşmesinin 4.1 maddesinde, satış bedelinin 120.000,00.- TL'sinin peşin, bakiyesinin ekli senet bordosunda yazılı vadelerde ödeneceği, 54 maddesinde, konutun, sosyal tesislerin ve çevre düzenlemesinin sözleşmede belirtilen teslim tarihinden itibaren 6 ay içinde teslim edilmemesi veya teknik şartnamede belirtilen koşullara riayet edilmemesi ya da aylık 250.-USD ödenmemesi halinde satıcıdan kaynaklanan fesih koşullarının oluşmuş sayılacağı, 5.5 maddesinde,

satıcından kaynaklanan fesih durumunda alıcının o güne kadar yaptığı ödemelerin, her bir ödeme tarihinden itibaren aylık %6 faiz uygulanarak hemen ve defaten ödeneceğinin yazılı olduğu, görülmüştür.

Celp edilen tapu kaydının incelenmesinde, ... Köyü, f22d25d3c pafta, 550 ada, 7 parsel sayılı 38.208,98 m2 alanlı kat irtifaklı arsada 130/38208 arsa paylı S-1 tipi 25-B D3 bağımsız bölüm nolu dairenin ... İnş. Tahh. ve Yat. Ltd. Şti. adına kayıtlı iken, 01/06/2005 tarihinde satış sureti ile davacı adına tescil edildiği anlaşılmıştır.

... Belediye Başkanlığının cevabi yazısında. 06/02/2009 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli ... Planında 550 ada, 7 parsel sayılı taşınmazın konut alanında, 551 ada, 2 ve 3 parsel sayılı taşınmazların kısmen konut, kısmende kapalı ve açık semt spor tesis alanında kaldığı, ... 1/1 000 ölçekli uygulama imar planının planlama sürecinin devam ettiği, 550 ada, 7 parsel sayılı taşınmaza 18/01/1993 tasdik tarihli 1/100 ölçekli ...

Islah İmar Planına göre 11/02/2005 tarih, 76464-171-484 sayılı yapı ruhsatı düzenlendiği, 551 da, 2 ve 3 parseller üzerindeki ruhsatsız yapılara 15/0412008 tarih, 1396 sayılı yapı tatil tutanağı düzenlendiği ve mühür altına alındığı, aynı yazıya ekli ...

Belediye Encümeni'nin 17/06/2008 tarih, 333 nolu kararında; ruhsatsız yapı hakkında İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca bir ay içinde ruhsata bağlanmasına, bağlanmadığı takdirde inşatın yıkımına ve 42. maddesi 2010/16174-2011/2640

Uyarınca 70.000,90.- TL para cezasına karar verildiği, 550 ada 7 parsele ilişkin Islah Imar Planının ... 1.İdare Mahkemesinin kararı ile iptal edildiği bildirilmiştir.

Davacı tarafından davalıya keşide edilen Beyoğlu 16. Notediği'nin 15/07/2008 tarih, 20473 Yevmıye nolu ihtanamesinde, konutun eksikliklerine rağmen Ekim 2006 tarihinden itibaren kullanılmaya başlandığı ancak sosyal tesislerin 2 yılı aşkın süreye rağmen tamamlanıp teslim edılmedıgı, bu nedenle sözleşmenin satıcıdan kaynaklanan nedenlerle fesih edilmesi zorunluluğu doğduğu belirtilerek, yapılan ödemeler ve sözleşme hükmüne göre hesaplanan faızlerı toplamı 556939,00.- IL 'nin tebliğden itibaren 10 gün içinde ödenmesinin ihtar edildiği, davalı vekili tarafından davacıya keşide edilen ...

16. Noterliğinin 28/07/2008 tarih, 16649 yevmiye nolu cevabi ihtarnamesinde, konutun iki yıla yakın süredir kullanıldığı, teslim alınırken ve sonrasında ihtirazi kayıtta bulunulmadığı belirtilerek, ihtar edilen hususların kabul edilmediğinin bildirildiği görülmüştür.

Dava konusu taşınmazda keşif yapılmış, alınan tespit ve bilirkişi raporunda sosyal tesis ve yaşam alanlarının kısmen yapıldığı davalı ile dava dışı belediye arasındaki ihtilaflar nedeni ile inşaatların durdurulduğu, sözü edilen eksikliklerin açık ayıp olduğunu derhal ileri sürülmesi gerektiğini davacının konutu teslim aldıktan 22 ay geçmekle davacı tarafından kabul gördüğü belirtilmiş, mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda davanın reddine karar verilmiş ise de dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen "ayıplı ifa" değil "eksik ifa" söz konusudur.

Eksik ifa, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı ifa ise eser de olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından ... sahibinin eksik ifa yönünden ihbarda bulunmasına veya ihtirazı kayıtta bulunmasına gerek yoktur. ... sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü yalnızca ayıplı ifalar içindir.

Davalı vekili sosyal tesislerin tamamlanacağını, tesislerin binanın ortak yerlerinde olmadığını, mülkiyetinin davalıya ait olduğunu, tesislerin tamamlanması halinde site sakinlerinin üyelik ücreti ödeyerek sosyal tesislerden yararlanabileceğini ileri sürerek, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirmiştir.

Dosyaya sunulan satış sözleşmesi, maket, gazetelerde yayınlanan reklamlarında, internet sitesi ve satış sözleşmesinde dava konusu edilen sosyal tesislerin davacıya ait taşınmazın bu sosyal yaşam alanları ile birlikte konsept olarak pazarlandığı anlaşılmıştır. Burada ayıplı ifa değil eksik bir ifa söz konusudur.

4077 sayılı yasanın 4. maddesinde ayıplı ifa düzenlenmiş, 30. maddesinde ise bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümleneceği açıklanmıştır. Sözleşmeden 2010/16174-2011/2640

kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeni ile davacının 10 yıllık zaman aşımı süresinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği Yargıtay'ında benimsemiş olduğu bir görüştür. Bu nedenle buradaki yapılmayan işler eksik ifa olarak nitelendirilmelidir.

Dosyaya sunulan tüm delil ve belgeler ile yasa maddesi birlikte değerlendirildiğinde; gerek dosyaya sunulan imar planı, satış sırasında yapılan reklam, ilan ve broşürler, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu alanda bulunacak Sosyal tesislerin eksik olarak yapıldığı, gölet, yürüme yolları, kapalı garajın 550 ada, 7 parsel üzerinde, yüzme havuzu, spor alanları ve diğer sosyal tesislerin bir bölümünün ise davacının mülkiyet hakkının olmadığı 551 ada, 1-2-3 parseller üzerinde yapıldığı anlaşılmıştır.

Bunun dışında reklam, ilan ve maketlerinde site ortak alanları içerisinde futbol, tenis, basketbol, voleybol açık sahaları, açık yüzme havuzu, ısıtmalı kapalı yüzme havuzu, squash salonu, fitness salonu, açık ve kapalı çocuk oyun alanları, kafeterya, restaurant-bar, sinema vb. yapacağını bildirmiş ve bu tesislerin yapıldığı bir yaşam alanından satış yapmakta olduğu izlenimini vermiştir. Davacıda bu vaatler çerçevesinde bir taşınmaz aldığı kanaatine varmıştır.

Bu tesislerin siteye ait olması halinde taşınmazın değerinin daha fazla olacağı izahtan varestedir. Bu tür tesislerin site alanı dışında kalması ise her halükarda taşınmazın değerinde bir eksilme meydana getirecektir. Çünkü davalının mülkiyetinde bulunan bu alanların her zaman başka bir amaçla kullanması riski her zaman mevcuttur.

Proje içerisinde vaat edilen sosyal alanların yapılmamış olması bu tesislerin site dışındaki belediye ye terk edilen alanda kalmış alıcının satın alma kararını etkileyen taşınmazın değerini azaltan bır husus olup edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeni ile satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir.

Her ne kadar davalı sosyal tesislerin kendisine ait alan üzerinde yapıldığını davacının da bundan yararlanabileceğini ileri sürmüş ise de; davacının satın aldığı projede bu tesislerin olmayacağı da bir gerçektir. Buda her halükarda bağımsız bölümün değerini menfi yönde etkileyecektir. Ayrıca sözleşmede sosyal alanların en geç Nisan 2006 tarihine kadar bu işlerin tamamlanacağının davalı tarafından taahhüt edildiği görülmüştür.

Bu da davalının savunmalarının geçerli olmadığını göstermektedir. Bu nedenlerle, taşınmazın ortak alanlarının sözleşme ve vaat edilen standartlarda yapılması asılolduğundan davalının bu savunmalarına itibar edilmemiştir. Hal böyle olunca, tapusu da davacı adına kayıtlı olan bu taşınmazın projeye uygun bir şekilde davacıya teslim edilmesi gerekmektedir. Ancak davalı bu yükümlülüğünü yerine getirmemiş bu nedenle davanın açılmasına sebebiyet 2010/16174-2011/2640

vermiştir. Sözleşmenin 5.4 maddesinde konutun, sosyal tesislerin ve çevre düzenlemesinin sözleşmede belirtilen teslim tarihinden itibaren 6 ay içinde teslim edilmemesi halinde satıcıdan kaynaklanan fesih koşullarının oluşmuş sayılacağı, 5.5 maddesinde de satıcıdan kaynaklanan fesih durumunda alıcının o güne kadar yaptığı ödemelerin, her bir ödeme tarihinden itibaren aylık %6 faiz uygulanacağı taahhüt edilmiştir. Bu nedenlerle davacının sözleşmenin feshini istemekte haklı olduğu anlaşılmıştır. O halde mahkemece işin esası incelenerek, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.