Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2010/18298 K.2011/8865

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, daha önce davalıya ait bir işyerinde güzellik salonu işletmekte iken, davalı tarafından bu yerin yönetime tahsis edileceği belirtilerek, yine davalıya ait olan 22-A Blok B adresindeki işyerinin 4.2.2002 tarihli kira sözleşmesi ile kendisine kiralandığını, sözleşmede kiralananın "güzellik ve bayan berber salonu" olarak kullanılacağının açıkça belirtildiğini, ne var ki ruhsat işlemleri için belediyeye başvurduğunda, kiralananın imar planında "Kreş" olarak düzenlendiği gerekçesiyle ruhsat alamadığını, bu durumun davalı tarafından bilinmesine rağmen, kötü niyetle kira sözleşmesinin imzalandığını,

işyerine değer artırıcı ve kalıcı faydalı imalatlar yaptığını, ... 11 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/216 D. ... sayılı dosyası üzerinden yaptırmış olduğu tespitte 24.034.00 TL maddi zarara uğradığının belirlendiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, ödediği kira ve aidat bedelleriyle birlikte toplam 25.034,00 TL’nin 01.06.2002 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacının aynı zamanda sitede daire sahibi olduğunu, kiralananın imar durumunu bildiğini, sözleşme hükümlerine göre herhangi bir bedel talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, 16.06.2008 tarihli bilirkişi raporu ve ek rapor gereğince davanın kısmen kabulüne, imalat bedeli olarak 21.694,00 TL ve ödenmiş kira bedeli olarak da 1.000,00 TL olmak üzere toplam 22.694,00 TL’nin dava tarihiden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin ise reddine karar verilmiş, hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira sözleşmesi nedeniyle tazminat istemine ilişkin olup, taraflar arasında 1.4.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmede kiralananın “Güzellik ve Berber Salonu” olarak işletileceğinin yazılı olduğu, ancak kiralananın imar planında kreş olarak görünmesi nedeniyle davacıya ...

Belediye Başkanlığı tarafından güzellik ve berber salonu olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatının verilmediği anlaşılmakta olup, davacı ... bu davada, kiralanana yaptığı faydalı masraflar ile ... olduğu kira ve aidat bedellerinin iadesini talep etmiş, davalı ise sözleşme hükümleri gereğince davacının herhangi bir tazminat isteminde bulunamayacağını savunmuştur.

Dava konusu akdi ilişkiden kaynaklanan uyuşmazlığın çözümü için öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin değerlendirilmesi zorunludur.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde, “Kiracı kiraladığı yeri kiraya verenin izni olmadıkça onarım ve değişiklikler yapamaz.”, özel şartlar (d) maddesinde ise, “Kiracı mecurun içinde veya dışında tadilat, tamirat ve ilaveler yapması halinde masraflar kiracıya ait olup, tahliye esnasında yapılan işler aynen kalacaktır. Bu işler için kiracı kiraya verenden tazminat isteyemez ve kiraya mahsup edemez.” Hükümleri bulunmaktadır.

Sözleşmenin söz konusu bu hükümleri gereğince, davacı kiracının, kiralanan taşınmazda ancak kiralayanın izni ile onarım ve değişiklik yapabileceği, bu konuda yapılacak masrafların kiracıya ait olacağı, kira sözleşmesinin bitiminde de hiçbir hak talebinde bulunamayacağı konusunda taraflar arasında açık bir kararlaştırmanın bulunduğu görülmektedir. Tarafların serbest iradeleri ile imzalamış oldukları sözleşme hükümleri tarafları bağlar.

Esasen davacı kiracının Belediyeden işletme ruhsatı alamasa da, kiraladığı tarihten itibaren taşınmazı kullandığı, ilk yedi ay kira bedellerini düzenli olarak ödediği, yedi aydan sonra ise ödenmeyen kira bedelleri ve ödenecek kira miktarı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıktığı, davalı Yönetim tarafından 15.12.2003 tarihinde, “kira bedelinin tespiti” amacıyla ...

8. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davada, kiracının ... bu davadaki aynı savunmalarla, işletme ruhsatı alamadığından bahisle davanın reddini talep ettiği, mahkemece savunmada belirtilen bu gerekçeyle davanın reddine karar verildiği, ancak kiralayanın temyizi üzerine Yargıtay 3.

Hukuk Dairesince, “Kiracının, ayıbı bilmesine rağmen, itirazi kayıt ileri sürmeksizin kira sözleşmesini yenilemesi halinde, ayıp dolayısıyla tazminat haklarından feragat etmiş sayılacağı, güzellik ve berber salonu olarak kullanılacağı belirtilen işyerinin mimari projede kreş olarak görünmesi nedeniyle işletme ruhsatı alınamamışsa da, kira sözleşmesi yenilendiği halde kiracının ayıbın giderilmesini uygun bir mehil vermek suretiyle istemediği, kira sözleşmesinin feshi veya tazminata ilişkin de bir dava açılmadığı, bu nedenle kiralananın rayiç değeri üzerinden getirebileceği kira parası belirlenerek,

ayıplar nedeniyle uygun bir indirim yapılmak suretiyle yeni dönem kira parasının belirlenmesi gerektiği” belirtilerek kararın bozulduğu, mahkemece bozma kararına uyularak, 1.4.2003 tarihinden itibaren başlayan yeni dönem için kira bedelinin 250,00 TL olarak belirlendiği, ancak bu aşamadan sonra taraflara tebligat yapılıp kararın kesinleştirilmediği anlaşılmaktadır.

O halde gerek taraflar arasında görülen kira tespit davası, gerekse davacının eldeki davada, “taşınmazın 2008 yılı temmuz ayında tahliye edildiği” konusundaki açık beyanı karşısında, kiralananın tahliye tarihine kadar kullanıldığının ve taraflar arasındaki kira sözleşmesinin de bu tarihe kadar devam ettiğinin kabulü gerekir.

Bu durumda davacı, ödediği kira ve aidat bedellerinin iadesini talep edemeyeceği gibi, sözleşmenin az yukarda belirtilen açık hükümlerine göre kiralanana yapmış olduğu masraflar nedeniyle de herhangi bir tazminat talebinde bulunamayacağından, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşme hükümleri değerlendirilmeden yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.