Davacı, davalıların müştereken maliki bulundukları Beykoz konakları sitesinde bulunan dubleks villa niteliğindeki taşınmazın kendisine satımı konusunda sözlü olarak mutabakata vardıklarını, bu nedenle kendisinin banka kredisi çekmek için başvuruda bulunduğunu, davalıların ön akit yaparak 30.000 Doları aldıklarını, kredi işlemlerinin tamamlanıp tapuda devir yapılacağı anda, parayı iade edip akitten dönmeleri nedeniyle zarara uğradığını, dava konusu bedelleri Bankaya ödemek zorunda olduğunu, davalıların haksız ve sebepsiz caymaları nedeniyle zararın karşılanması için ihtarname keşide etiklerini, bu istemin kabul edilmediğini,
haklarında icra takibine geçtiğini, takibe de itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile % 40’dan aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini dilemiştir.
Davalı ..., eski eşi olan diğer davalı ile ortak iradeleri doğrultusunda boşanma kararı alıp, yarı yarıya müşterek malik bulundukları taşınmazın satışı konusunda dava dışı Konak ...’a yetki verdiklerini, peşin ödemenin kararlaştırılmasına rağmen bu ödemenin gerçekleşmemesi
2010/5023-2011/884
nedeniyle kendi payını davacıya satmaktan vazgeçtiğini, başka bir komisyoncu vasıtasıyla evin peşin olarak satıldığını, davacının kötü niyetli olduğunu, davanın reddini dilemiş,
Davalı ... ise, paylı mülkiyet halinde tüm paydaşların kabulü olmadan taşınmaza ilişkin tasarruf yapılamayacağını, haricen satışın geçersiz olduğunu, davanın reddi gerektiğini bildirmiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, eldeki davayla Davalıların maliki oldukları taşınmazın kendisine satımı konusunda anlaştıklarını, bu nedenle banka kredisi kullanmak üzere dava dışı Bankaya başvuruda bulunduğunu, bir kısım masraflar yapmak zorunda kaldığını, davalıların haksız ve sebepsiz satıştan caymaları nedeniyle zarara uğradığını, ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.
Mahkemece satışın resmi şekil şartlarını taşımadığından geçersiz olduğunu, bu nedenle de davacının sözleşmeye dayanarak tazminat isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş olup, Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere Tapulu taşınmazların satışının resmi şekilde yapılması yasal zorunluluktur. (TMK.706, BK.nun 213 ve Tapu Kanunu’nun 26. md.) Ne varki, bu dava ile istenen akdin aynen ifası olmayıp, akdin yerine getirilmemesi nedeniyle uğranılan zarara ilişkindir.
Davacı’nın bu istemi sözleşme öncesi sorumluluk (culpa in contrahendo) ilkesinden kaynaklanmaktadır. Sözleşme öncesi sorumluluğa ilişkin olarak gerek Türk Borçlar kanunumuzda gerekse mehaz İsviçre Borçlar Kanunu’nda genel bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak bazı özel düzenlemeler bu sorumluluğun kabul edildiğini göstermektedir. (Dr. ... , Sözleşme görüşmelerindeki kusurlu davranıştan doğan sorumluluk, 2009 baskı, sh.72-73). Borçlar Kanunumuzun 26/1.
31 f. II, 36/II, 39 f.1, 452 f.1 maddeleri sözleşme öncesi sorumluluğa ilişkin özel hükümlerdir. Nitekim doktrinde bu konuda muhtelif görüşler ileri sürülmekle birlikte ağırlıklı görüş, bu sorumluluğun niteliği itibariyle sözleşmesel bir sorumluluk olduğu kabul edilmektedir.
Sözleşme öncesi sorumluluk, akdin kurulmasından önceki safhada yani, akdin müzakereleri esnasında taraflardan birinin diğer tarafa dürüstlük kuralına dayalı olarak kurulan akit benzeri güven ilişkisine aykırı davranışı dolayısıyla verdiği zarardan sorumluluktur. Sorumluluğun gerçekleşmesi için üzerinde görüşmeler yapılan akdin kurulması şart değildir.
Akit görüşmelerinden doğan sorumluluğun hukuki niteliği konusunda farklı görüşler ileri sürülse de, bu sorumluluğun niteliği itibariyle akdi bir sorumluluk olduğu kabul edilmektedir. (Yardımcı Doç. Dr. ... Önsözleşme,
2006 baskı, sh. 68) Sözleşme öncesi sorumluluğun kaynağının öğreti güven teorisi olduğunu açıklayan müellifler de bulunmaktadır. ... in contrahendonun taraflar arasında geçerli bir edim ilişkisi kurulmadan önce, ilk hukuki işlem temasıyla başlayan güven ilişkisinin (edim yükümlüklerinden bağımsız bir borç ilişkisinin) ihlali olarak değerlendirilmesi, onun haksız fiil sahasından çıkartarak, sözleşme sorumluluğu sahasına yaklaştırır.
(Dr. ... , Sözleşme görüşmelerindeki kusurlu davranıştan doğan sorumluluk, 2009 baskı, sh. 287), Sözleşme öncesi sorumluluğunun kaynağının haksız fiil sorumluluğu olduğunu kabul eden müelliflerde bulunmaktadır. (Prof. Dr. ... ..., Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 2004 baskı, sh. 56-60), Dairemizin ve Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulanmasında ise, bu sorumluğun kaynağının sözleşmesel olduğu, ya da sözleşme öncesi görüşmelerden kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
Nitekim, Dairemizin 13.11.1995 gün ve 1995/9375 esas 1995/9860 karar sayılı kararı sözleşme öncesi sorumluluğu kabul etmiş olup. Bu durumda sözleşme yapma vaadi ile güven telkin edilmiş olan tarafın sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan zararının karşılanması gerektiği gerek doktrinde gerekse uygulamada kabul edilmektedir. Zararın kapsamı konusuna gelince, öğretide ve Yargıtay kararlarında bu zararın menfi zarar olduğu konusunda görüş birliği oluşmuştur.
Sözleşme yapılması düşüncesiyle yani uyulacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarar “ menfi zarar” olup, böylelikle sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle yapılan masrafların sözleşmeyi yerine getirmeyen tarafın karşılaması kabul edilmiştir. Diğer bir anlatımla sözleşmenin yapılacağına güven duyan tarafın zararının diğer tarafça karşılanması gerekir.
Öyle olunca, Mahkemece bu doğrultuda araştırma ve inceleme yapılmalı, gerektiğinde bu hususta bilirkişiden rapor alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir. Mahkemece aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ; Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz olunan kararın Davacı yararına BOZULMASINA, 825,00 TL duruşma avukatlık parasının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, peşin alınan 17.15 TL. temyiz harcının istek halinde iadesine, 26.1.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.