Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2011/11218 K.2011/18066

Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, Feribot iskelesi yapmak üzere dava dışı ...i ... Müdürlüğü İle bir sözleşme imzaladığını, ayrıca davalı ile 5.800 m2 alana ilişkin bir otopark kira sözleşmesi yaptıklarını, ...i ... Müdürlüğü İmzalanan sözleşme gereği iskelenin inşa edildiğini,...

Müsteşarlığından işletme izni talep ettiklerini, bu iznin verilmediğini, bu işlemin iptali için idare mahkemesine dava açtıklarını, davanın lehlerine sonuçlandığını, ancak dava sürecinde inşaat ruhsatının süresinin dolması nedeniyle yeniden ruhsat talebinde bulunulduğunu, belediye tarafından işin sürüncemede bırakıldığını, otopark olarak kiralanan yerin bu iskelede kullanılmak amacıyla kiralandığını, işletme izni alınamadığı için feribot seferlerinin yapılamadığını, bu nedenle kira bedelinin uyarlanması gerektiğini belirterek;

kira sözleşmesinin yeni duruma uyarlanarak 15.01.2010 tarihi itibariyle 74.731, 73 TL olan kira bedelinin davalı idareye başvuru yaptıkları 08.05.2009 tarihinden itibaren 10.000 TL.ye indirilerek 10.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacı ile yapılan sözleşme ile kira bedelinin belirlendiğini, kira artışının enflasyona endeksli olarak artışının kararlaştırıldığını, dava dışı ...i ... Müdürlüğü Arasındaki ihtilafın kira bedelinin uyarlanmasını gerektirecek nitelikte olağanüstü ve objektif nitelikte bir şart olmadığını, davacının basiretli bir tacir olarak hareket etmesi gerektiğini, bir başka sözleşmeden kaynaklanan sorunlar nedeniyle uyarlama talebinde bulunamayacağını belirtilerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davaya konu otopark alanının dava dışı ...i ... Müdürlüğü ile yapılan sözleşmenin konusu olan feribot iskelesinin işletmeye açılması halinde otopark halinde kullanılabileceği, feribot iskelesinin açılmadığı, davaya konu yerin yalnız otopark olarak kullanılmasının sözleşmede belirlenen kira gelirini

2011/11218-18066

getirmesinin mümkün olmadığı, davacının elinde olmayan sebeplerle kira sözleşmesinin yapılması aşamasında mevcut şartların ortadan kalktığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, dava dışı... Bakanlığı ...i ... Müdürlüğü ile feribot iskelesi yapılmasına ilişkin sözleşme imzaladıklarını, bu feribot iskelesine hizmet vermek üzere davalı ile otopark kira sözleşmesi yaptığını, ancak feribot iskelesine ilişkin olarak işletme izninin verilmemesi nedeniyle davaya konu yeri otopark olarak kullanamadığını, ancak dava tarihi itibariyle bu iznin alındığını belirterek kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir.

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa-pacta sund servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi, aynen uygulanmalıdır. Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan biri için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu (denge aleyhine bozulan taraf) sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Gerçekte sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke, özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşme yapıldığı andaki karşılıklı edimler arasında var olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede, büyük ölçüde bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. 2., 4. md) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenemeyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli ölçüde değişmişse, artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen koşullar karşısında M.K.nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere, harp, ekonomik krizler, aşırı enflasyon, devalüasyon örnek olarak gösterilebilir. Sözleşmedeki edim ve karşı edim arasındaki dengeyi esaslı surette bozan olağanüstü olaylara beklenilmeyen olaylar denir.

Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) (akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde

2011/11218-18066

geçerli olan “irade özgürlüğü” “sözleşme serbestliği“ ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir.

Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından hareketle somut uyuşmazlık itibariyle; dava, taraflar arasındaki otopark kira sözleşmesindeki kira bedelinin, dava dışı milli ... müdürlüğü ile davacı arasında yapılan feribot iskelesi inşasına ilişkin sözleşmeye esas işletme izninin verilmemesine dayalı olarak otoparkın kullanılamaması nedeniyle uyarlama talebini içermektedir.

Davacı ile davalı arasında yapılan 14.04.2004 tarihli otopark kira sözleşmesinde, kira süresi 10 yıl olarak belirlenerek, yıllık kira bedelinin artışının bir önceki yıla ait TEFE oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Kira bedelinin belirlenmesinde feribot iskelesi yapılmasına ilişkin sözleşmeye yapılmış bir atıf bulunmadığı gibi feribot iskelesine hizmet vermesi amacıyla kiralama işlemi yapıldığına ilişkin bir düzenleme de bulunmamaktadır.

Davacı, ancak davaya konusu otopark sözleşmesine ilişkin taşınmazdan kaynaklanan sebeplere dayalı olarak kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunabilir. Tarafları ve konusu farklı olan iskele yapımına ilişkin sözleşmedeki işletme izninin verilmemesine dayalı olarak uyarlama talebinde bulunulamaz.

Hal böyle olunca mahkemece taşınmaza ilişkin uyarlama şartlarının bulunmadığı gözetilerek davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

2- Bozma nedenine göre, davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.