Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2011/3156 K.2011/10393

Taraflar arasındaki kira tesbit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, Kocaeli ...., Mahallesinde kain bulunan 30.844.00.m2 yüzölçümlü taşınmazı Kocaeli ...., Noterliğinin 13.10.1997 tarih ve 20388 yevmiye sayılı taahhüt senedi ile 13.10.2036 tarihine kadar davalıdan kiraladığını, davalının 2009 – 2010 yılına ait irtifak bedelini hakkaniyete aykırı olarak 617.800.00.TL olarak belirlediğini ancak bu bedelin yıllık 288.000.00.TL olması gerektiğini belirterek 13.10.2009 – 13.10.2010 dönemi irtifak hakkı bedelinin tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporu da dikkate alınarak davanın kısmen kabulü ile yıllık irtifak bedelinin 366.087.35.TL olarak tespitine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Taraflar arasında tanzim olunan Kocaeli ... Noterliğinin 13.10.1997 tarih ve 20388 yevmiye sayılı taahhüt senedinin 4. maddesine göre; irtifak hakkı bedelinin her üç yılda bir günün rayiçlerine göre takdir edilmesi, bedel artırımının yapılmadığı ara yıllarda ise irtifak hakkı bedelinin Vergi Usul Kanununa göre ... Bakanlığınca her yılın Aralık ayında açıklanan yeniden değerlendirme oranına göre artırılarak tahsil edileceği hüküm altına alınmıştır.

Sözleşmede irtifak hakkı bedelini belirleme hakkının davalı idareye tanınmış ise de, davalı bu hakkını kullanırken, hukuka uygun ve objektif olarak hareket etmek zorundadır. Her hakkın kullanılmasında olduğu gibi, sözleşmeden kaynaklanan bedel belirleme hakkını da hakkında davalı Medeni Kanunun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kurallarına uygun kullanmalıdır. Davalının bu hakkını kullanırken, asıl olan dürüstlük kurallarına uygun kullanmasıdır.

Hukuk devletinde, davalı idareden beklenende budur. Ancak idare, takdir hakkını objektif iyi niyet kurallarına aykırı şekilde fahiş bir bedel tesbit ederse, sözleşmede davacı aleyhindeki hükümlere rağmen hakim belirlemeye müdahale eder. Davacı, davalının 2009 – 2010 yılına ait irtifak hakkı bedelini hakkaniyete aykırı olarak yüksek oranda artırdığını ileri sürerek irtifak hakkı bedelinin tespitini talep etmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmede, irtifak hakkı süresinde üçer yılık dönemlerin ilk yıl irtifak hakkı bedelini belirleme hakkı davalı idareye tanınmış ise de, bu belirlemenin hangi ölçüler esas alınarak yapılacağı hususunda sözleşmede bir hüküm bulunmamaktadır. Üç yıllık dönemin ilk yıl irtifak hakkı bedelinin takdiri hakkının, öncelikle üst sınırının belirlenmesi gerekir.

Olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırını üçer yıllık dönemlerin bitimi tarihinden itibaren yeniden başlayacak üç yıllık dönem başında, dava konusu kiralananın boş olması halinde emsal ve rayice göre olması gereken kira parası olduğunun kabulünde duraksamaya yer olmamalıdır.

Öyle ise, mahkemece dava konusu dönem başında, yani 2009 yılında dava konusu kiralananın boş olması ve yeniden kiraya verilmesi halinde emsal ve rayice uygun olarak getirebileceği kira parası miktarı, bu konuda uzman bilirkişi marifetiyle, gerektiğinde tarafların getireceği emsalleri de ele alınmak suretiyle taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine uygun olarak belirlenmeli ve davalının takdir hakkının üst sınırının bu yolla belirlenebilecek miktar olduğu kabul edilmelidir.

Bu belirlemeden sonra, yine hak ve nesafet kuralları, davacının bu yerde eski kiracı olması, taraflar arasında uzun süreli bir kira sözleşmesinin düzenlendiği olgusu göz önüne alınarak, belli bir miktarda indirim yapılmalı ve böylece olması gereken kira parası belirlenip, bunun sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Mahkemece açıklanan yönler göz ardı edilerek, somut olayın özelliğine uygun düşmeyen bilirkişi raporu benimsenmek suretiyle, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirir.