Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2011/3947 K.2011/14618

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalıya ait konutu 9.4.207 tarihli sözleşme ile 5 yıl için kiraladığını, 5 yıl oturacağı düşüncesiyle konutta faydalı ve zorunlu masraflar yaptığını, evde oturmaya başladıktan sonra kışın yağan yağmurlar sonrası taban ve duvarlardan su alması nedeniyle aralık, ocak, şubat ve mart aylarında evde rutubetlenme oluştuğunu, davalıya gönderdiği ihtarın sonuç vermediğini, sonradan ortaya çıkan bu ayıbın konutu kullanmasına engel olduğunu, davalının 9.4.2008 ile 9.10.2008 tarihleri aası dönem için icra takibiyle talep ettiği kira bedelinin de konuttan yararlanamadığı döneme ilişkin olduğu için istenemeyeceğini ileri sürerek,

konutta yaptığı iyileştirme masrafı olan 12.700 TL ile 9.12.2007 tarih ile 9.3.2007 tarihleri arasında davalıya haksız olarak ödenen kira bedelinden şimdilik 900 TL.nin tahsilini, davalının 9.4.2008-9.10.2008 dönemi kira bedeli için yaptığı icra takibinden dolayı borçlu olmadığının tesbitini istemiştir.

Davalı, davacının yaptığı tamiratların lüks tamiratlar olduğunu, sözleşmenin 4.maddesi uyarınca talepte bulunamayacağını, rutubet iddiasının doğru olmadığını, anahtarın 24.11.2008 tarihinde kendisine verildiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, kiralanan taşınmazın ayıplı olmadığının bilirkişi raporu ile saptandığı, davacının yaptığı tadilat bedellerini sözleşmenin 4.maddesi uyarınca isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı eldeki davada, kiralanandaki rutubet ve nem nedeniyle konuttan yararlanamadığı gerekçesiyle talepte bulunmuştur. Çözülmesi gereken uyuşmazlık, konutta gerçekten rutubetlenmenin

2011/3947-14618

olup olmadığı ve bu hususun davacının konuttan yararlanmasını engelleyip engellemediği hususudur. Hemen belirtmek gerekir ki, davalı kiralayan, kira süresince taşınmazı kullanım maksadına uygun şekilde bulundurmak zorundadır.

Davacı tarafından yaptırılan delil tesbiti sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda kiralananda rutubetlenmenin oluştuğu rutubetlenmenin binanın sık yapımı ile ağaçlardan binaya güneş ışığının girmemesi ile temelden duvarlar vasıtasıyla yükselen ıslaklıktan dolayı oluştuğu, rutubetlenmenin ... açısından sakıncalı olduğu bildirilmiştir.

Öte yandan mahkemece, keşif yapılarak alınan bilirkişi kurulu raporunda da, bodrumun dışarıdan rutubet aldığı ve bu nedenle duvarlarda bozulmaların oluştuğu, binanın dış duvarlarından da içeriye su aldığı, kısmen rutubetlenmeye sebep olduğu belirtilmiştir.

Her ne kadar delil tesbiti sonrası düzenlenen bilirkişi raporu davalıya tebliğ edilmemiş ise de, delil tesbitine dair bilirkişi raporu ile keşfen alınan bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde, kiralanan konutun dışarıdan su alması nedeniyle rutubetlendiğinin kabulü gerekir.

Hal böyle olunca da anahtarın 24.11.2008 tarihinde teslim alındığına dair davalı beyanına karşı çıkmayan davacının, 24.11.2008 tarihine kadar konutta kalması nedeniyle bu tarihe kadar olan kira parasından sorumlu olduğu sabit ise de, konutu haklı nedenlerle 24.11.2008 tarihinde tahliye ettiğienin kabulü zorunludur. Davacı konutu haklı nedenlerle tahliye ettiği içinde yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları konuttar yararlanamadığı süreyle orantılı olarak isteyebilir.

Bir başka anlatımla konutta 5 yıl oturacağı düşüncesiyle yapılan zorunlu ve faydalı masraf toplamından. 24.11.2008'den sonrası için kira dönemi sonuna kadar isabet eden orandaki masraf miktarını isteme hakkına sahiptir.

Mahkemece, az yukarıda açıklanan hesaplama şekline uygun olarak davacının zorunlu ve faydalı masraflar nedeniyle isteyebileceği miktarın belirlenmesi için bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.