Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2011/3964 K.2011/14774

Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile 5.9.1996 tarihinde çamyuva köyü 1 nolu parselde T/19 nolu evin 27. Ve 28. Haftaların kullanımına ilişkin devre tatil sözleşmesi yaptığını, 2010 yılı işletme aidatının her bir devre için 335 euro olarak fahiş miktarda tespit edildiğini, bu tesbitin sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu ileri sürerek, her bir devresi için 2010 yılı aidat bedelinin 150,00 TL. Olarak belirlenmesine , bakiyesinden borçlu olmadığının tesbitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, işletmenin yenilenmesi ve bakımı için harcanan bedele göre tesbit edilen aidat tutarının sözleşmeye uygun olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, 2010 yılı aidat bedelinin her devre için 150 euro olduğunun tesbiti ile davacının bakiye bedelden borçlu olmadığının tesbitine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı ile davalı arasında imzalanan 5.9.1996 tarihli devre tatil sözleşmesi ile, 1 nolu parsel üzerinde kurulu tesisin T/19 nolu bağımsız bölümde 27 ve 28. Haftalarda devrenin kullanımının davacıya tahsis edildiği, sözleşmenin 27.maddesinde işletme giderlerinin düzenlendiği, her bir devre için 2010 yılı işletme aidat bedelinin iki devre için 770 EURO olarak davacıdan talep edildiği dosyadaki bilgi ve belgelerle tüm dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Dava, davalı şirket tarafından belirlenip istenen 2010 yılı işletme

2011/3964-14774

aidat bedelinin, yasaya, sözleşmeye ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olarak fahiş şekilde belirlendiği iddiası ile açılmıştır.

Mahkemece hükme esas alınan 22.9.2010 tarihli bilirkişi kurulu raporunda; 2010 yılı devre aidatının tesbitinde başka dosyalarda belirlenen bedeller ve hakkaniyete uygun olarak 150,00 TL.olarak tesbitinin uygun olduğu açıklanmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen 5.9.1996 tarihli devre tatil sözleşmesinin 27.maddesinde, "Devre tatil sahipleri, Naturhausların ve Naturland içindeki ortak bölgelerin tüm altyapı ve çevre tesislerinin tamir, bakım, yenileme ve düzenleme masrafları ile kalite artırıcı ve kullanıma yeni menkul değerler katıcı giderlere katılmakla, yükümlüdürler.

Bu konulara ait giderler işletmeci tarafından tespit edilerek, devre tatil sahiplerine kullandıkları naturhaus büyüklüğü ile devre zamanı dikkate alınarak, paylaştırılır. Diğer yönden tüm işletme yönetim giderleri aynı yöntemle tespit edilir ve paylaştırılır. Naturland İşletmecisi çağdaş üstün kaliteyi ve yaşam standartlarını sürekli hedef almayı ve tüketicinin bu ilkeler çerçevesinde en üst düzeyde korumak niyetiyle, işletme sistemini sürekli geliştirir.

Bu anlamda yapılacak modernizasyon giderleri, işletme gideridir ve paylaştırılır. Birinci ve ikinci paragrafta tespit edilip bütçelenen giderler, o yılın ilk ayı içinde devre tatil sahiplerinden tahsil edilir. Devre tatil sahibi bu şekilde tespit edilen işletme giderlerine itiraz ve katılmaktan imtina edemez." hükümleri getirilmiştir.

Devre tatil hakkı sahiplerinin her yıl ödemeleri gereken işletme giderlerinin, işletme için yapılan hangi masraf kalemlerinden oluşacağı, sözleşme hükümlerinde açıklandığı gibi, işletme giderlerini belirleme hakkı ve yetkisi de davalı şirkete aittir. Yine de davalı şirketin istediği işletme giderlerini yapılmış olan sözleşmede belirtilen masraf kalemlerinden oluşması, yapılmayan masrafların ve sözleşmede belirtilmeyen masrafların işletme giderlerine dahil edilmemesi gerekir.

Sözleşmenin 27/son maddesinde davalı şirketin tespit ettiği işletme giderlerine itiraz edilemeyeceği belirtilmiş ise de, davacı ile müzakere edilerek sözleşmeye konulduğu kanıtlanmayan ve sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerde davacı aleyhine dengesizliğe neden olabilecek bu hüküm, 4077 sayılı kanunun 6.maddesi kapsamında haksız şart niteliğinde olduğundan, geçersizdir.

İşletme giderinin belirlenmesi hakkı davalıya tanınmış ise de, bu hak M.K'nun 2.maddesinde düzenlenen iyiniyet kurallarına uygun olarak kullanılmalıdır.

Öyle olunca davacının iddiası doğrultusunda, davalı tarafından istenen işletme giderinin sözleşme hükümlerine ve 2011/3964-14774

iyiniyet kurallarına uygun olarak belirlenip belirlenmediği araştırılmalıdır. Bu amaçla davalının tatil köyüne ait defter ve kayıtları üzerinde ve mahallinde inceleme yaptırılarak, davacının katılması gereken ve gerçekten yapıldığı belirlenen masraf kalemlerine göre, mevcut giderlerinin piyasa rayiç ve koşullarına uygun olup olmadığı araştırılarak, davacının dava konusu dönemde ödemesi gereken işletme giderleri belirlenmelidir.

Böylece davalının, sözleşmeden kaynaklanan yetkisini kullanırken, olması gereken özen borçunu yerine getirip getirmediği, davacı aleyhine kötüye kullanıp kullanmadığı da araştırılmalıdır.

Ancak bu tesbit yapılırken yapıldığı bildirilen masrafların, objektif iyiniyet kurallarına göre, evlerin ve müşterek kullanıma ayrılan yerlerin normal olarak kullanılabilmesi, varlığını koruyabilmesi için zaruri olan bakım ve onarımı ve evlerdeki yıpranan eşyaların zorunlu olarak yenilenmesi için gereken masraflar olup olmadığı araştırılmalıdır.

Ancak davalı şirketin zorunluluk olmadığı halde, yıkıp genişleterek yeniden yaptırdığını veya yaptıracağını bildirdiği, kendi ticari amacının gerçekleştirecek, tesislerin cazibesini artırıp müşteri çekmek için yaptığı ve zaruri olmayan ek ve yeni tesis yapma yenileme, onarım gibi, harcamalardan dönem sahibinin sorumlu olmaması bu nitelikteki masraflardan dolayı davalı şirketin bir talepte bulunmaması gerekir.

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, davalı şirket tarafından yapıldığı bildirilen masrafların, tatil köyünün ikame ve işletilebilmesi için dönem sahipleri açısından yapılması zaruri ve makul olarak dönem sahiplerinin sözleşmeye göre katılması gereken giderler olup olmadığı, bu giderlerin piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığı, hususları mahkemece ayrıntılı olarak incelenerek, davalı şirketin yaptığı masraflardan isteyebileceği, davacının da katılması gereken miktar, dava konusu devrelerin büyüklüğü, tipi, dönemi de dikkate alınarak, mahallinde keşif de yapılarak, açıklamalı, gerekçeli, denetime elverişli olarak,

konusunda uzman bilirkişilerden alınacak raporla belirlenip, sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.