Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2011/6159 K.2011/16756

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile 6.6.1997 tarihinde ... mevkii naturland tesisleri içersinde biohous Güneş 2 dönemi 24. Haftanın kullanımına ilişkin devre tatil sözleşmesi yapıldığını, 2003 yılı ve 2004 yılı işletme aidatının ödenmediğini, tahsili için yapılan takibe de haksız itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile % 40 inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacının aidat bedellerini fahiş olarak artırdığını, sunulan hizmetin de kalitesinin düştüğünü savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, itirazın iptali ile takibin 321,47 TL. Üzerinden devamına karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ile davalı arasında imzalanan 6.6.1997 tarihli devre tatil sözleşmesi ile, 24. Haftanın devresinin kullanımının davalıya tahsis edildiği, sözleşmenin 27.maddesinde işletme giderlerinin düzenlendiği, her bir devre için 2003 yılı işletme aidat bedelinin 389 EURO, 2004 yılı aidat bedelinin 320 euro olarak davalıdan talep edildiği dosyadaki bilgi ve belgelerle tüm dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Dava, davacı şirket tarafından belirlenip istenen 2003 ve 2004 yılı işletme aidat bedelinin, yasaya, sözleşmeye ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olarak fahiş şekilde belirlendiği iddiası ile açılmıştır.

Mahkemece hükme esas alınan 2.4.2007 tarihli bilirkişi kurulu raporunda; işletme giderlerine göre 2003 ve 2004 yılı ait bedeli tesbit edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 6.6.1997 tarihli devre tatil sözleşmesinin 27.maddesinde, "Devre tatil sahipleri, Naturhausların ve Naturland içindeki ortak belgelerin tüm altyapı ve çevre tesislerinin tamir, bakım, yenileme ve düzenleme masrafları ile kalite artırıcı ve kullanıma yeni menkul değerler katıcı giderlere katılmakla, yükümlüdürler.

Bu konulara ait giderler işletmeci tarafından tespit edilerek, devre tatil sahiplerine kullandıkları naturhaus büyüklüğü ile devre zamanı dikkate alınarak, paylaştırılır. Diğer yönden tüm işletme yönetim giderleri aynı yöntemle tespit edilir ve paylaştırılır. Naturland İşletmecisi çağdaş üstün kaliteyi ve yaşam standartlarını sürekli hedef almayı ve tüketicinin bu ilkeler çerçevesinde en üst düzeyde korumak niyetiyle, işletme sistemini sürekli geliştirir.

Bu anlamda yapılacak modernizasyon giderleri, işletme gideridir ve paylaştırılır. Birinci ve ikinci paragrafta tespit edilip bütçelenen giderler, o yılın ilk ayı içinde devre tatil sahiplerinden tahsil edilir. Devre tatil sahibi bu şekilde tespit edilen işletme giderlerine itiraz

ve katılmaktan imtina edemez." hükümleri getirilmiştir.

Devre tatil hakkı sahiplerinin her yıl ödemeleri gereken işletme giderlerinin, işletme için yapılan hangi masraf kalemlerinden oluşacağı, sözleşme hükümlerinde açıklandığı gibi, işletme giderlerini belirleme hakkı ve yetkisi de davalı şirkete aittir. Yine de davalı şirketin istediği işletme giderlerini yapılmış olan sözleşmede belirtilen masraf kalemlerinden oluşması, yapılmayan masrafların ve sözleşmede belirtilmeyen masrafların işletme giderlerine dahil edilmemesi gerekir.

Sözleşmenin 27/son maddesinde davacı şirketin tespit ettiği işletme giderlerine itiraz edilemeyeceği belirtilmiş ise de, davalı ile müzakere edilerek sözleşmeye konulduğu kanıtlanmayan ve sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerde davalı aleyhine dengesizliğe neden olabilecek bu hüküm, 4077 sayılı kanunun 6.maddesi kapsamında haksız şart niteliğinde olduğundan, geçersizdir.

İşletme giderinin belirlenmesi hakkı davacıya tanınmış ise de, bu hak M.K'nun 2.maddesinde düzenlenen iyiniyet kurallarına uygun olarak kullanılmalıdır.

Öyle olunca davalının iddiası doğrultusunda, davacı tarafından istenen işletme giderinin sözleşme hükümlerine ve iyiniyet kurallarına uygun olarak belirlenip belirlenmediği araştırılmalıdır.

Bu amaçla davacının tatil köyüne ait defter ve kayıtları üzerinde ve mahallinde inceleme yaptırılarak, davalının katılması gereken ve gerçekten yapıldığı belirlenen masraf kalemlerine göre, mevcut giderlerinin piyasa rayiç ve koşullarına uygun olup olmadığı araştırılarak, davalının dava konusu dönemde ödemesi gereken işletme giderleri belirlenmelidir.

Böylece davacının, sözleşmeden kaynaklanan yetkisini kullanırken, olması gereken özen borçunu yerine getirip germediği, davalı aleyhine kötüye kullanıp kullanmadığı da araştırılmalıdır.

Ancak bu tesbit yapılırken yapıldığı bildirilen masrafların, objektif iyiniyet kurallarına göre, evlerin ve müşterek kullanıma ayrılan yerlerin normal olarak kullanılabilmesi, varlığını koruyabilmesi için zaruri olan bakım ve onarımı ve evlerdeki yıpranan eşyaların zorunlu olarak yenilenmesi için gereken masraflar olup olmadığı araştırılmalıdır.

Ancak davacı şirketin zorunluluk olmadığı halde, yıkıp genişleterek yeniden yaptırdığını veya yaptıracağını bildirdiği, kendi ticari amacının gerçekleştirecek, tesislerin cazibesini artırıp müşteri çekmek için yaptığı ve zaruri olmayan ek ve yeni tesis yapma yenileme, onarım gibi, harcamalardan dönem sahibinin sorumlu olmaması bu nitelikteki masraflardan dolayı davacı şirketin bir talepte bulunmaması gerekir.

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, davacı şirket tarafından yapıldığı bildirilen masrafların, tatil köyünün ikame ve işletilebilmesi için dönem sahipleri açısından yapılması zaruri ve makul olarak dönem sahiplerinin sözleşmeye göre katılması gereken giderler olup olmadığı, bu giderlerin piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığı, hususları mahkemece ayrıntılı olarak incelenerek, davacı şirketin yaptığı masraflardan isteyebileceği, davalının da katılması gereken miktar, dava konusu devrelerin büyüklüğü, tipi, dönemi de dikkate alınarak, mahallinde keşif de yapılarak, açıklamalı, gerekçeli, denetime elverişli olarak,

konusunda uzman bilirkişilerden alınacak raporla belirlenip, sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, aksi düşüncelerle yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.