Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2012/16327 K.2013/28297

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı ve davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili Avukat ... ile davacı asil ... ve avukatı Kubilay İstemi...'ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı davalıdan 18.09.2001 tarihinde adi yazılı bir sözleşme ile evsafı sözleşmede yazılı 19750 m2 dava dışı ...’a ait taşınmazı 35000 USD bedelle satın alıp bedelini davalıya ödediğini, daha sonra aynı yerde ve fakat ...-... anayoluna cepheli olmayan ... ili Yeşilyurt ilçesi ... köyü 867 parsel sayılı taşınmazın bu sözleşme kapsamında tapudan devrinin yapıldığını, tapu toplulaştırması sırasında satın aldığı taşınmazın anayol üzerinde kalmazsa davalının 35000 USD cezai şart veya davalıya ait yola cepheli aynı yerden taşınmaz devredileceğinin kararlaştırıldığını, 2001 yılında ödediği bedelin yola cephesi olan taşınmaz bedeli olup,

bu bedel ile o tarihte arka cepheden yüzlerce dönüm yer alma imkanının bulunduğunu, taahhüt edilen yol cephesindeki yerle toplulaştırma neticesi taşınmazın kaydığı yer arasındaki değer farkının ödenmediğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 60.000 TL değer farkının işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı sözleşmeye istinaden 867 parselin davacıya Satıldığını ve tapudan ferağ verildiğini, o bölgede kendisine ait taşınmaz olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece davacıya yoldan uzakta bir parsel verildiğinden ifaya ekli cezai şart olarak ya davalıdan kendisine ait yola cepheli taşınmazından 19.750 m2 kısmın tapusunu ya da 35.000 USD'yi talep etme hakkı olduğu kabul edilerek 35.000 USD nin karşılığı 52.293,50 TL nin 04/11/2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dava; adi yazılı sözleşme ile taahhüt edilip, yola cephesi olmayan ancak idarece yapılacak toplulaştırma sonucu yola cepheli olacağı inancı verilerek tapuda satın alınan taşınmazın toplulaştırma sonucu yola cepheli hale gelmediğinden iki taşınmaz arasındaki değer farkının ödetilmesi istemine dayanmaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki Tapu Kanunu m.26ya göre tapuda kayıtlı gayrimenkulün satışı resmi biçimde tapu memuru önünde düzenlenecek sözleşmeyle yapılır. Gayrimenkul satış vaadi ise Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre noterde düzenlenmesi gerekir. Şekle aykırılık geçerlilik şartına bağlandığından taşınmazların şekle aykırı olarak geçirimini öngören sözleşmelerin müeyyidesi kesin hükümsüzlüktür.

Öte yandan sözleşmede düzenlenen cezai şart, ifanın zamanında ve yerinde yapılmasını sağlamak, edimi güçlendirmek amacıyla yapılır. Cezai şartın ifası feri nitelikte bir borçtur. "Kural olarak" cezai şartın bağlandığı asıl borç geçersiz ise cezai şartta geçersiz olur. Asıl borcun kaynaklandığı sözleşme bir geçerlilik şekline tabi olup gerekli şekil şartına uyularak yapılmış olsa da cezai şart aynı şekle uyularak kararlaştırılmadıkça geçerli olmaz.

Örnek olarak bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi cezai şarta bağlanacak ise bu cezai şartında noterde resen düzenlenen senette gösterilmesi gerekir ( Oğuzman-Öz, Borçlar Hukuku, Vedat kitap, 2010 sh 902).

Somut olayda taraflar arasında tanzim edilen davanın dayanağını teşkil eden adi yazılı şekilde düzenlenmiş cezai şartı birlikte içeren taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz ise de taahhüt edilen yer dışında, yola cephesi olmayan başka bir parselin tapudan devri yapılmakla artık sözleşmenin bu kısmının geçersiz olduğunu söylemek dürüstlük kuralına aykırı düştüğü kabul edilmektedir.

Taraflarca yükümlenen edimler yerine getirildiğinden sözleşmenin şekle aykırılığı ileri sürülerek bunun iadesinin istenmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği Yargıtay uygulamasıyla kararlılık kazandığından; bu çözüm tarafların tapuda işlem yapmakla edimlerini yerine getirerek geçerli hale soktuğu sözleşmeyi salt adi şekilde yapıldı diye şekle aykırılığı ileri sürerek tapuda düzenlenen sözleşmeden dönülmesinin ve verilenlerin geri istenmesinin önüne geçilmesini sağlamak için kabul edilmiş bir yöntemdir.

Yoksa adi yazılı sözleşme ile düzenlenen bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflarca ifa edilmemişse sözleşme geçerlilik kazanmadığı gibi bunu yerine getirmeyen tarafın ifaya zorlanması hukuken mümkün değildir. Buna bağlı olarak böyle bir sözleşmenin cezai şart kısmını oluşturan eldeki davada olduğu gibi taşınmaz vaadi ve/veya 35000 USD lik teminat kısmını da geçerli hale getirmez.

Esasen davalı asıl edim olan ada ve parsel numarası bulunmayan sadece basit krokiye bağlanmış yerin devrinin gerçekleştirilmediği takdirde kendine ait anayola cepheli taşınmazdan pay veya sözleşmede yazılı parayı vereceğini taahhüt etmişse de vekaleten tapu sahibi ... adına edimini yerine getirmiştir. Davacı sözleşme kapsamında 867 parselin anayola cephesi olmadığını bilerek satın almakla bu taşınmazın satışının benimsendiği kabul edilmelidir.

Davacının toplulaştırma işlemiyle de 867 nolu parsele karşılık aynı yerde ... köyü gezer mevkii 125 ada 4 nolu 19140 m2 lik parselin maliki olduğu sabittir. Davalı edimini yerine getirmesydi davacı ancak ödediği bedeli haksız iktisap kurallarına göre geri isteyecekti. Kaldı ki sözleşmedeki cezai şartın ikinci kısmı olan taşınmaz vaadine konu taşınmazların değer farkı istenmişken talep edilmeyen 35000 USD nin karşılığı bedele karar verilmesi de yasaya aykırıdır.

Yukarıda anlatılan nedenlerle mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.