Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2012/20847 K.2013/18036

Taraflar arasındaki tüketicinin korunması hakkındaki davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalının teslim ettiği dairenin istenildiği gibi teslim edilmediğini, dairenin ön tarafına bekçi kulübesi yapıldığını ve dairenin oturma kalitesini düşürdüğünü belirterek, ayıp nedeniyle 10.000,00 TL'nin ayıp oranında bedelden indirimini istemiş, daha sonra talep miktarını ıslah dilekçesi ile yasal faizde ekleyerek arttırmıştır.

Davalı daireyi usulüne uygun teslim ettiğini, ayıp olmadığını, bekçi kulübesinin de projeye uygun şekilde yapıldığını açıklayarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece bilirkişi raporu ile belirlenen şekilde binanın yapımında ayıpların söz konusu olduğu, villanın önüne kapıcı dairesinin projede belirlenen miktardan daha büyük yapıldığından davacının dairesinde değer düşüklüğüne neden olduğu gerekçesiyle 18.670,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, davalıdan satın aldığı taşınmazdaki açık ve gizli ayıplardan kaynaklanan masrafların tahsili istemi ile eldeki davayı açmıştır.

Davalı davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Dava ayıplı imalât ve sitenin ortak alanına, dairenin önüne inşa edilen bekçi kulübesinin görüntü kirliliği oluşturması nedeniyle bedel indirimi davasıdır. Dairede ve ortak alanda tespit edilen eksikliklerin açık ayıp niteliğinde olduğu tartışmasızdır. Davalı ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını ileri sürmüşse de davacının dinlettiği tanık beyanlarından ihbarın süresinde yapıldığı anlaşılmıştır. Dairede bilirkişi tarafından tespit edilen gözle görülebilen işçilik hataları ve bir kısım imalatların ayıplı değerinin tespiti

yanında vaziyet planı ve projesinde var olan bekçi kulübesinin 6 m2 daha büyük yapılmasının ne suretle dairede değer eksikliğine neden olduğu yeterince açıklığa kavuşturulmamıştır.

Eksikler ve süresinde ihbar edildiği tespit olunan ayıplar yönünden satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580.

K.1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; dava konusu bağımsız bölüm ve ortak alanda ayıp bulunduğu tespit edilmiştir. Mahkemece hükme esas alman bilirkişi raporunda mutlak metod uygulanarak satış bedelinden %5 oranında bedel indirimi yapılması gerektiği sonucuna ulaşılmış ise de bilirkişi heyetince hiçbir gerekçelendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca bu rapora dayanılarak hüküm tesis edilemez.

O halde eldeki dosyada aldırılan bilirkişi raporu hüküm kurmaya ve Yargıtay denetimine elverişli değildir.

Bu durumda mahkemece, gayrimenkul fiyatları konusunda uzman bir mülk bilirkişisinin de dahil olacağı yeni bir bilirkişi kurulu oluşturulmak suretiyle tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle dairenin ve ortak alandaki kulübenin sözleşmeye uygun yapılmış olması halinde dairenin rayiç değeri ile (ayıpsız değer), eksik ve ayıplı işler nedeniyle dairenin mevcut haldeki rayiç değeri (ayıplı değer), somut verilere dayanarak ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı,

tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarı tespit edilmeli ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmelidir. Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek, taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olmayan, eksik ve yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.