Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2012/23619 K.2013/1375

Taraflar arasındaki malın ayıplı olmasından kaynaklanan davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar, davalı... tarafından inşaatı yaptırılmış olan... İli Merkez ... Köyü mevkii 1. Bölgede bulunan ... konutlu sitede... bloklarda oturan kat sakinleri olduklarını, konutları satın aldıktan sonra dava konusu konutların projesine göre yapılması gereken birçok işin eksik yapıldığının konutların ayıplı olduğunu bu ayıpları davalı ...'ye bildirmelerine rağmen eksik işlerin tamamlanmadığını, Isparta 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde tespit yaptırdıklarını ileri sürerek dava konusu konutlardaki eksik işlerin davalı tarafından tamamlanmasına karar verilmesini aksi taktirde eksiklikler nedeniyle taşınmazların değerinde meydana gelen değer eksikliğinin davalıdan alınarak kendilerine verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı, davanın yerinde olmadığını, taraflar arasında yapılan sözleşme gereği davacılara binaların eksiksiz teslim edildiğini, bu konutların yapılmasında çeşitli şirketlerin de hizmet verdiğini, davalı idarenin hiçbir sorumluluğunun olmadığını, eksik imalatlar söz konusu ise inşaatı yapan

2012/23619-2013/1375

İhbar edilen şirketlerin sorumlu olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, bir kısım davacıların açtığı dava yönünden davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2- Dava, davalı taraftan satın alınan daire içindeki ve bloklardaki eksik ve ayıplı işler ile site ortak alanlardaki ayıplı ve eksik imalatlar nedeni ile ortaya çıkan bedel farkının ödetilmesi isteğine ilişkindir. Davacılar ... tarafından inşa edilen taşınmazda imara aykırılık ve bir kısım ayıplı ifa bulunduğunu ileri sürmüş, davalı ise ayıbın mevcut olmadığını, ihbar sürelerine uyulmadığını savunmuştur. Mahkemece, yapılan bilirkişi incelemesi sonrasında, davayı takip eden bir kısım davacılar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

4077 sayılı Kanunun 4.maddesinin 2.fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır.

Borçlar Kanununun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır.

Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Eksik işler yönünde ihbar edilmeden dava açılabileceği, diğer bir deyişle ihbara gerek olmadığı gerek dairemizce gerekse Yargıtayca istikrarlı bir şekilde uyarlandığı gözetilmelidir.

Davacıların gerek açık ve gerekse gizli ayıp yönünden süresi içerisinde ihbarda bulunup bulunmadıkları, 4077 sayılı

2012/23619-2013/1375

yasanın 4. maddesi hükmü ve BK. 198 maddesi hükmü de gözetilmek suretiyle incelenmelidir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, ileri sürülen ayıpların mahiyeti yönünde değerlendirme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; daha önceki keşif incelemeleri ve bilirkişi tespitleri de dikkate alınarak öncelikle konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla inceleme ve araştırma yapmak suretiyle talebe konu mahallerdeki ayıplı ve eksik işlerden hangilerinin açık ayıp, hangilerinin gizli ayıp ve eksik işler olduğu her bir davacının taşınmazı yönünden ayrı ayrı tespit edilerek açık ayıplar yönünden teslim tarihden itibaren 30 gün içinde, gizli ayıplar yönünden ise derhal ihbar yükümlülüğünü yerine getirip getirilmediği saptanmalı,

hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekir iken Mahkemenin değinilen bu yönleri gözardı ederek eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar vermesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3- Yukarıda izah edildiği şekilde taşınmazlardaki ayıpların mahiyeti ve duruma göre ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı irdelendikten sonra, süresinde ihbar edildiği tespit olunan ayıplar yönünden satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde; nisbi method uygulanmak suretiyle; davasını takip eden her davacının taşınmazı yönünden satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı, başka bir deyişe tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile,

mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmak suretiyle tenzili uygun bulunacak değerin tespiti sonrasında hüküm tesis edilmeliyken satış bedelleri üzerinden %1, %15 ve %25 şeklinde dairelerin konumuna göre değişen oranlarda indirim yapılması gerektiğini mütalaa eden 1.2.2012 tarihli bilirkişi raporuna dayanılarak dairelerin satış bedelleri üzerinden hesaplama yapan 2.5.2012 tarihli hesap uzmanı bilirkişi raporu hükme esas alınarak karar verilmiştir.

Oysa yukarıda açıklandığı gibi, somut olayda da, dava konusu dairenin satın alındığı tarih gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.

O halde mahkemece bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, satış tarihi itibariyle daire ve ortak alanlardaki ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı rayiç değeri ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak, satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmeli, davacı talebi ile tarafların kazanılmış hakları da gözetilerek bir karar verilmelidir. Açıklanan husus

2012/23619-2013/1375 gözardı edilerek, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.