Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2012/26505 K.2013/13167

Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca duruşmasız davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmişse de miktar yönünden duruşma incelemi isteğinin reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonru dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalının ...

Mahallesi 2 Pafta, 3329 parsel üzerinde inşa ettiği ... isimli projeden A-5 Blok 2 no’lu bağımsız bölümü, satış Vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bağımsız bölümün teslim edildiğini, sitenin tanıtım kataloglarında, reklamlarında, ilanlarında gösterilen tenis kortları, basketbol sahası, koruluk, çocuk oyun alanı ve koşu parkurundan oluşan spor alanının mülkiyetinin kat maliklerine ait olacağının taahhüt edilmesine ve bu şekilde pazarlanmasına rağmen, bu alanın mülkiyetinin siteye ait olmadığının da anlaşıldığını, bu nedenle zarara uğradığını, davalının eksik inşaat nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 15.000,00 TL maddi zarar ile, taşınmazın teslimi gereken süre ile teslim edilen tarih arasında geçen süre nedeniyle 4.000,00 TL kira tazminatı ve geç teslim nedeniyle 5.000,00 TL tazminatın, dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş, 2.5.2011 tarihli ıslah dilekçesi ile ayıp ve eksik işler nedeniyle talep miktarını 28.500,00 TL’ye çıkarmıştır.

Davalı, şirketin sözleşme kapsamındaki tüm edimlerini ifa etmiş olduğunu, davacının, “aldatıcı ve yanıltıcı tanıtım yapıldığı” konusundaki iddialarının geerçek olmadığını, kaldı ki süresinde yapılmış bir ayıp ihbarının da bulunulmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava konusu yeşil alanın siteye dahil edilmesi halinde davacının arsa payına isabet edecek olan 13.497,00 TL ile kira kaybı olan 3.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek değişken oranlardaki avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının tüm, davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, davalı şirketten satın alınan dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan ya da eksik, farklı veya siteye ait mülkiyet alanı içinde yapılması gerekirken, site dışında yapılan işler nedeniyle satış bedelinin indirilmesi talebine ilişkindir.

Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580.

K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda da, dava konusu dairenin satın alındığı tarih gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.

O halde mahkemece bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, satış tarihi itibariyle dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edilen sosyal ve sportif tesislerin yapılmış olması durumundaki rayiç değeri ile (ayıpsız değer), dairenin halihazırdaki durumundaki hiç yapılmayan ya da eksik, farklı veya siteye ait mülkiyet alanı içinde yapılması gerekirken, site dışında yapılan işler nedeniyle rayiç değeri (ayıplı değer), ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak,

satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmeli ve davacı talebi ile kazanılmış hak da gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek, yeşil alanın arazi değeri ile tesislerin değeri toplamından, davacının arsa payına isabet eden değerin ödetilmesine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3-Davacı, taşınmazın zamanında teslim edilmediğini ileri sürerek, kira kaybı alacağının da ödetilmesini talep etmiş, mahkemece de, taşınmazın teslimi gereken tarihin 31.12.2006 olmasına rağmen, 1.3.2007 tarihinde teslim edildiği kabul edilmek suretiyle, 3.000,00 TL kira kaybı alacağının tahsiline karar verilmiştir.

Oysa ki dosyada mevcut olan “Konut Teslim Tutanağı ve Taahhütname” başlıklı, her iki tarafın da imzalarını taşıyan teslime ilişkin tutanağın 1. pragrafında, “…konut,…A.Ş. yetkililerince sağlam, eksiksiz ve 22.6.2005 tarihli sözleşmeye uygun olarak teslim edilmiş, tarafımdan da aynı şekilde teslim alınmıştır.” sözleri, 2. pragrafında ise, “…konut’un 1.3.2007 tarihinden itibaren payıma düşen aidatlar ile konut teslim tarihinden itibaren ünitenin elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin üzerime devri gerçekleşene kadar tahakkuk edecek elektrik, su, doğalgazdan kaynaklanan bilcümle bedelleri ...

A.Ş.ne …ödemeyi… kabul, beyan ve taahhüt ederim” sözleri bulunmakta olup, teslim tutanağında tarih bulunmamaktadır. Davacı bu tutanakla, konutu sözleşmeye uygun olarak teslim aldığını belirttiği gibi, mahkemece teslim tarihi olarak kabul edilen “1.3.2007” tarihinin de, teslim tarihi değil, “davacı tarafından aidatların ödeneceği tarih” olarak belirtildiği görülmektedir.

Nitekim, tutanağa göre davacının, 1.3.2007 tarihinden itibaren payına düşen aidatları, konut teslim tarihinden itibaren de (elektrik, su doğalgaz aboneliklerinin üzerine devri gerçekleşene kadar) tahakkuk edecek elektrik, su, doğalgazdan kaynaklanan bedelleri ödemeyi taahhüt ettiği, dosyaya örnek olarak ibraz edilen, değişik tarihli diğer alıcılara ait teslim tutanaklarında da aynı şekilde “aidatların ödenme tarihinin”, “1.3.2007” tarihi olarak yazıldığı, dolayısıyla bu tarihin teslim tarihi olmadığı anlaşılmaktadır.

O halde davacının, kira kaybı alacağına ilişkin talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemece, bu kalem isteğin de kabulüne karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bir diğer bozma nedenidir.