Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2013/24799 K.2014/41201

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, imzalanan sözleşmeyle konut aldığını, taşınmaz teslim edildikten sonra gizli ve aşikar ayıplarının olduğunun anlaşıldığını, ayıpların belirlenmesi için mahkeme aracılığıyla tespit yaptırdığını, ihtarname ile talep edilmesine rağmen ayıplı imalat ve eksik işlerin bedelinin ödenmediğini ileri sürerek eksik iş ve ayıp bedeli olarak 30.000.00 TL'nin tahsilini istemiştir.

Davalı, sözleşmeye uygun olarak inşa edilen taşınmazın 01.07.2010 tarihinde teslim edildiğini, ayıp ve eksik ifanın olmadığını, zamanaşımı ve hak düşürücü sürenin geçtiğini ve taleplerin haksız olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 13.509,50 TL'nin tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, davalıdan satın alınan bağımsız bölümde ve ortak alanlarında sözleşme ve eki belgelerde taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan ya da eksik ve ayıplı yapılan işler ile kira tazminatının tahsili istemine ilişkindir. 4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık Ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür.

Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanunu’nun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür.

Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. Borçlar Kanunu’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Hemen belirtmek gerekir ki eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir.

4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.

Taşınmazlardaki ayıpların mahiyeti ve duruma göre ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı irdelendikten sonra, eksikler ve süresinde ihbar edildiği tespit olunan ayıplar yönünden satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi Metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz.

13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580. K.1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; davacı satın alınan taşınmazda ayıplı ve eksik imalat olduğunu iddia etmiş olup mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ve ek raporda dava konusu edilen hususların açık mı yoksa gizli ayıp mı veya eksik ifamı olduğu konusunda bir değerlendirme yapılmamıştır. Bilirkişi raporu yetersiz olup bu haliyle hükme esas alınması mümkün değildir.

Yetersiz ve eksik bilirkişi raporuna dayanarak karar verilmesi hukuken doğru olmamıştır. Hal böyle olunca; mahkemece, konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturulup denetime açık ve bilimsel olarak yeterli bir bilirkişi raporu alınarak hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlar göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.