Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2013/2775 K.2013/30698

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi- tapu iptali- tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı, davacı avukatınca duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, maliki olduğu ve uzun yıllar banka şube lokali olarak kullanılan taşınmazı davalı ile yapılan satış vaadi sözleşmesine göre davalıya sattığını, sözleşmede tapu devredilse dahi kiracı sıfatıyla 20.10.2009 tarihine kadar binanın kullanılmasının kararlaştırıldığını, iskan izni alınması için gerekli tadilatları yaptıklarını, sözleşmede zımni olarak şube lokali olarak kullanılamaması halinde sözleşmenin feshi hakkının korunduğunu,

ancak belediye tarafından yapılan düzenleme ile iskanın olması halinde dahi ticari faaliyete izin verilemeyeceği kararı alındığını,bu nedenle kendilerininde bir başka yere taşındıklarını,dava konusu taşınmazın boş halde olduğunu, mevcut sözleşmenin imzalandığı tarihteki şartların ortadan kalktığını, satış sırasında bunun getirdiği fayda ve maliyet gözetilerek sözleşmenin düzenlendiğini belirterek talebini ıslah etmek suretiyle;

satış vaadi sözleşmesinin feshini,bunun mümkün olmaması halinde beklenmeyen haller -ifa güçlüğü- nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin yeni şartlara intibak ettirilmek suretiyle taşınmazın gerçek değerinden eksik kalan fark tutarı olan şimdilik 271.250 euronun ve 06.05.2008 tarihinden itibaren ödenmesi gereken ve henüz tahsil edilmeyen toplam 500,750 Euronun ödemenin yapıldığı tarihteki Merkez Bankası kuru karşılığı üzerinden faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, satış sözleşmesinde taşınmazın arsa vasfında lokal olarak kullanıldığı belirtilerek satıldığını, davacı tarafından satılan taşınmazın iskan izni olmadan kullanılamayacağını her an yıkılacağını ve işyeri ruhsatı verilmeyeceğini bilerek fiili durum yaratarak kullandığını, sonradan ortaya çıkan nedenlerle kullanamadığına dair iddianın gerçeği yansıtmadığını ayrıca davacıya belediye tarafından 11.12.2006 tarihinde yıkım kararı verildiği bildirilmesine rağmen davacının 25.06.2007 tarihli ek sözleşmeyi imzaladığını,böylece sorumluluğunun devam ettiğini teyit ettiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde ise; davacı, davalı ile yapılan satış vaadi sözleşmesine göre mülkiyeti davacı bankaya ait olan taşınmazın satışının vaad edildiğini, sözleşmede tapu devredilse dahi kiracı sıfatıyla 20.10.2009 tarihine kadar binanın kullanılmasının kararlaştırıldığını, ancak belediye tarafından yapılan düzenlemeye göre ticari faaliyete izin verilemeyeceğinin bildirilmesi üzerine sözleşmenin yapıldığı tarihteki şartların ortadan kalktığını ileri sürerek sözleşmenin feshini veya satış bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Davalı savunmasında sözleşmenin feshine ve uyarlanmasına ilişkin şartların bulunmadığını savunmuştur.

Dava konusu taşınmaz üzerinde lokal binası bulunmasına rağmen tapuda davacı banka adına arsa vasfında kayıtlı olduğu, bu durum taraflar arasındaki 19.04.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesinde belirtilmek suretiyle davalıya satışının yapılmasına karar verilerek,

satış bedeli olan 823.500 Euro'nun aylık 13.500 Euro taksit bedelleri üzerinden 20.10.2009 tarihine kadar taksitle ödeneceği,aynı tarihe kadar davacının taşınmazı kiracı sıfatıyla kullanmaya devam ederek davalıya aylık 8.750 Euro kira bedeli ödeyeceği,satış bedelinin ödenmesinin tamamlanmasından sonra davalı adına taşınmazın tescilinin sağlanacağı, davalının erken ödeme yapması halinde dahi 20.10.2009 tarihine kadar davacının kiracı olarak taşınmazı kullanabileceği düzenlenmiştir.

Taraflar arasında yapılan 21.06.2007 tarihli ek satış vaadi sözleşmesinde önceki sözleşme hükümleri baki kalmak kaydıyla taşınmazın iskanının alınması için gerekli tadilat masrafının taraflar arasında yarı oranında paylaşılmasının kararlaştırıldığı ve davacının kullanımına ait yeni sürelerin tespit edildiği anlaşılmaktadır.

Taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinden sonra belediye tarafından gönderilen 25.09.2006 tarihli yazıda, taşınmazın üzerindeki binanın yapı ruhsatına aykırı olarak inşa edilmesi nedeniyle yıkım programına alındığının bildirildiği, bunun üzerine taraflarca yapı ruhsatına aykırılığın giderilmesi amacıyla yapılan ek sözleşme sonrasında belediye ile davacı arasındaki yazışmaya göre bölgenin örnek prestij mahallesi ve konut alanında kalması nedeniyle işyeri olarak kullanılamayacağının anlaşılması nedeniyle davacının taşınmazı tahliye ettiği anlaşılmaktadır.

... Belediyesi tarafından mahkemeye gönderilen cevabi yazıda dava konusu taşınmazın bulunduğu alanın 1993 tarihinde yapılan nazım imar planı ile aynı tarihli uygulama imar planı kapsamında konut alanında kaldığı, ... mahallesinin mevzi imar planlarının yerleşme ve mimari stilleri itibariyle geleceğe intikal ettirilecek örnek prestij mahalleleri olarak kabul edildiği bildirilmiştir.

Uyuşmazlığa konu taşınmazın konut alanı içinde kalması nedeniyle işyeri olarak kullanılamayacağına dair hususun taraflar arasındaki 19.04.2004 tarihli satış vaadi sözleşme tarihinden önce yapılan 18.06.1993 tarihli nazım imar planı ve 10.12.1993 tarihli uygulama imar planlarında yer aldığı ve taraflar arasındaki satış vaadi sözleşme tarihi itibariyle taşınmazın işyeri olarak kullanılmasına ilişkin davacı adına mevcut bir iskan izninin bulunmadığı gözetildiğinde, taşınmaz maliki olan davacının bu hususları bilerek sözleşmeyi imzaladığının kabulü gerekir.

Kaldı ki; davalı tarafından sözleşme süresince taşınmazın kullanılmasına engel olunduğuna ilişkin bir delil bulunmadığı ve sözleşmeye konu taksit ödemelerinin davalı tarafından tevdi mahalli tayin edilmesi sağlanarak düzenli bir şekilde ödenmeye devam edildiği, taşınmazın işyeri olarak kullanılmamasında davalının bir kusurunun olmadığı kaldı ki, davacının şirket olup basiretli tacir gibi davranması gerektiğide gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne dair hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup,bozmayı gerektirir.