Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2013/27809 K.2013/29817

... Vekil Avukat ... ile ... Konut İmar Plan Tur. Ulaşım San. Ve Tic. A.Ş. Vekil Avukat ... aralarındaki dava hakkında ... 4. Tüketici Mahkemesinden verilen 25.10.2011 gün ve 698/832 sayılı hükmün Dairemizin 02.05.2013 tarih ve 3289-11024 sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı avukatınca kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya incelendi, gereği konuşuldu.

KARAR

Davacı, ... Büyükşehir Beledeyesinin desteği ve garantörlüğünde inşaa edilen ... evleri projesinden B blok 74 nolu daireyi 12.11.

2007 tarihinde 374.000 TL. bedelle satın aldığını, aralık 2009 tarihinde geçici teslim tutanağı ile teslim edildiğini, ancak satış ofisinde, broşür ve materyallerde tanıtımı yapılan, vaziyet planları ve fiilen gösterilen inşaat alanı ve sosyal yaşam alanlarının bulunduğu bölümün yarıyarıya azaltılarak özellikle basketbol ve tenis kortunun bulunduğu 4500 metrekarelik alanın bahçe dışına çıkartılarak sosyal yaşam alanlarının küçültüldüğünü, kalan alanda da vaad edilen oyun alanları, süs havuzlarının yapılmadığını, 15.5.2010 tarihinde yapılan açılış toplantısında,

davalı yetkilisinin 4500 metrekarelik rekreasyon alanının tapu devrinin yapılamayacağının bildirdiğini, 4 kat maliki tarafından bu konuda tesbit de yaptırıldığını, davalının site dışındaki yeşil alanı site içinde gibi proje içine alıp gösterdiğini ve etrafını beton duvar ile çevirerek yanılttığını ayrıca daire içi taahhütlerini de sözleşmeye ve reklam broşürlerine göre tamamen aykırı olarak eksik ve ayıplı ifa ettiğini;

akıllı ev sistemi alt yapısının kurulmadığını, duş bataryalarının Termostatik yapılmadığını, güneş kolektörleri ile destekli su sisteminin kurulmadığını, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünün sağlanarak klozet sifonlarında kullanımı ile ilgili taahhüdün yerine getirilmediğini, A ve B blok arasındaki dükkanların bulunduğu mahallin çatı bağlantısının yeşillendirilmediğini, pencerelerin açılır yapılmadığını, çardak, süs havuzu araç parklarının kalitesiz yapıldığı vs. taşınmazda değer kaybına sebep olan bu eksik ve ayıplar 2013/27809-29817

Nedeni ile fazla hakları saklı kalarak, taşınmaz bedelinden 5.000 TL.nin bedel indirimi yapılarak faizi ile ödetilmesini istemiş, ıslah ile talep miktarını artırmıştır.

Davalı, dava konusu alanın kampanyadan önce park alanı olarak terk edildiğini ve halen de yeşil alan olarak korunduğunu, düzenlenen broşürlerin icaba davet niteliğinde olduğu gibi, herhangi bir taahhüdün de bulunmadığını, süresinde bir ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile, satış bedelinden 75.520 TL.nin indirilerek 5.000 TL.nin dava tarihinden, 70.520 TL.nin ıslah tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; hükmün davalı tarafından temyizi üzerine Dairemizce yapılan temyiz incelemesi sonucu bozma kararı verilmiş olup,bu kez davacı tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar Dairemizce ;

”1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre , davalının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-...Davacının 12.11.2007 tarihinde satın aldığı dairenin aralık 2009 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında 14.8.2010 tarihinde açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir.

Davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.

Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır.

Her ne kadar, 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp

ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.

Hal böyle olunca, yeşil alana ilişkin ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından bu talebin reddi gerekirken kabulü usül ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

3-Yine mahkemece de kabul edilen klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin gereği gibi yapılmamasının gizli ayıp niteliğinde olduğu ve yukarıda açıklandığı gibi süresinde bir ayıp ihbarının bulunmadığından bu taleplerin de reddi gerekir. Mahkemenin kabulünün aksine, ağır kusur ve ihmal halinde zamanaşımı süresi işlemezse de, ayıp ihbarının süresinde yapılması asıldır. Aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

4-Dava konusu sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmamasının mahkemenin de kabulünde olduğu gibi eksik iş olduğu açık olduğuna göre, mahkemece bu eksikliklikler nedeni ile bir değer kaybının bulunup bulunmadığı taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli , ayrıntılı raporla tespit edilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, somut verilere dayanmayan bilirkişi raporu esas alınarak yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. “ gerekçesi ile üç ayrı hukuki sebebe dayalı olarak bozulduğu anlaşılmaktadır.

Dairemizce davacı tarafın karar düzeltme talebine konu itirazların incelenmesi sonucu;

1-Mahkeme kararında belirtilip, Dairemizce de benimsenen gerektirici nedenler karşısında, usulün 440.maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uygun olmadığından, davacının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı,dava konusu taşınmazın ortak alanında yer alan ve davalı tarafından taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini talep etmiştir.

Dava konusu yeşil alana ilişkin ayıplı ifaya dayalı husus dairemizin bozma kararı gerekçesinde belirtildiği üzere açık ayıp niteliğinde olup,davacının 4077 sayılı yasanın 4. maddesinde yer alan seçimlik hakları kapsamında değer kaybına dair tazmin talebinde bulunabilmesi için bu ayıbın malın Tesliminden itibaren 30 gün içinde davalı tarafa ihbar edilmesi gerekir.

Davaya konu taşınmaz davacıya 12.12.2009 tarihinde “konut teslim Tutanağı” ile teslim edilmiş olup, davacı bu teslimatın yapılmasından sonra 11.01.2010 tarihinde davalıya tebliğ edilen ihtarname ile ayıp ihbarında bulunarak “klima alt yapısının ve akıllı ev sisteminin yapılmadığı, elektrik ve ısınma konusunda tasarrufa yönelik işlerin yapılmadığı, yeşil alanın 2.000-2.500 m2 kısmının site dışında bırakıldığı, yeşil alanın % 40 civarına düştüğü, bunun düzeltilmesi aksi halde bedelde indirim talep edileceği “hususu ihtar edildiği anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca mahkemece davacının yeşil alana ilişkin ayıp ihbarını süresinde yaptığı kabul edilerek, bu ayıplı teslimat nedeniyle bir değer kaybı bulunup bulunmadığına ilişkin taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, ayrıntılı raporla tespit edilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, somut verilere dayanmayan bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

3-Yine mahkemece de kabul edilen ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin gereği gibi yapılmamasının gizli ayıp niteliğinde olduğu ve davacı tarafından yukarıda açıklandığı gibi süresinde bir ayıp ihbarının bulunmadığından bu taleplerin de reddi gerekir. Mahkemenin kabulünün aksine, ağır kusur ve ihmal halinde zamanaşımı süresi işlemezse de, ayıp ihbarının süresinde yapılması asıldır. Aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

4-Dava konusu sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmamasının mahkemenin de kabulünde olduğu gibi eksik iş olduğu ve klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması hususu gizli ayıp olmakla birlikte davacı tarafından bu gizli ayıbın teslimattan itibaren 30 gün içinde 11.01.2010 tarihli ihtarname ile davalıya ihbar edildiği anlaşılmasına göre, mahkemece bu eksikliklikler ve gizli ayıp nedeni ile bir değer kaybının bulunup bulunmadığı taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, ayrıntılı raporla tespit edilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, somut verilere dayanmayan bilirkişi raporu esas alınarak yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle bozulması gerekirken, sehven yazılı gerekçelerle bozulduğu anlaşılmış olmakla, davacının bu hususa ilişkin karar düzeltme talebinin kabulüne ve Dairemizin 02.05.2013 gün, 2012/3289 esas, 2013/11024 karar sayılı bozma kararının (2),(3) ve (4) nolu bendinin kaldırılarak, kararın yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmelidir.