Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2013/29578 K.2014/10285

Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalılar avukatınca duruşmalı, davacı avukatınca duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı TOKİ vekili avukat Ö.. D.. geldi, karşı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı TOKİ’nin diğer davalı müteahhit Kuzu Toplu Konut Ltd.Şti.ne inşa ettireceği “İstanbul Halkalı Toplu Konut Projesinden” 29.8.2007 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi ile C2-9 Blok. nolu daireyi satın aldığını, taşınmaz teslim edildiğinde tüm imalatın arızalı, boyaların bozuk, işçiliğin kalitesiz ve malzemelerin standart dışı ve ayıplı olduğunun anlaşıldığını, teslim tutanağında eksikliklerin de tesbit edildiğini, kullanımla birlikte de pek çok ayıpların ortaya çıktığını, eksik ve ayıpların giderilmesi için davalılara yapılan müracaatın sonuçsuz kaldığını,

daire içindeki ve bloklardaki eksik ve ayıplı işler ile site ortak alanlarındaki ayıplı ve eksik imalatlar nedeni ile ortaya çıkan bedel farkının ( semen tenzilinin ) tesbit edilerek teslim tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 17.714,09 TL maddi tazminatın 5.000 TL'sinin dava tarihinden, 12.714,09 TL' sinin 10.09.2012 ıslah tarihinden itibaren değişken yasal faiz oranı uygulanmak sureti ile hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya yönelik isteminin reddine karar verilmiş ; hüküm, davacı ve davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dava, davalı taraftan satın alınan daire içindeki, bloklardaki eksik ve ayıplı işler ile site ortak alanlarındaki ayıplı ve eksik imalatlar nedeni ile ortaya çıkan bedel farkının ( semen tenzilinin )ödetilmesi isteğine ilişkin olup, satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir.

(Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580. K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, daire içindeki ve ortak mekanlardaki gizli ayıp niteliğindeki imalatlar için satış tarihindeki bedellerinin esas alınmadığı anlaşılmaktadır.

Oysa yukarıda açıklandığı gibi, somut olayda da, dava konusu dairenin 29.8.2007 tarihinde satın alındığı gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.

O halde mahkemece bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, satış tarihi olan 29.8.2007 tarihi itibariyle daire ve ortak alanlardaki ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı rayiç değeri ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak, satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmeli, davacı talebi ile tarafların kazanılmış hakları da gözetilerek bir karar verilmelidir.

Açıklanan husus gözardı edilerek, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

2-Bozma nedenine göre, tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.