Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2013/8148 K.2014/11887

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalıların yaptığı “Ispartakule” adlı projeden C1-2 Blok D:.. numaralı bağımsız bölümü 4.5.2008 tarihli sözleşme ile satın aldığını, konutun 30.09.2008 tarihinde teslimi gerekirken süresinde teslim edilmediğini, gerek teslim öncesinde gerekse teslimden sonra kendi konutu ve ortak yerler ile ilgili ayıpların, kendisi ve diğer kat malikleri tarafından davalılara bildirildiğini, ayrıca proje kapsamında müşterilere vaat edilen taahhütlerin yerine getirilmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek,

ağır kusur ve hile ile gizlenen ve taşınmazda değer kaybına sebep olan ayıp ve eksiklikler ile geç teslim nedeniyle oluşan zarar nedeniyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 15.000,00 TL' nın davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, davalı TOKİ hakkındaki davanın husumetten reddine, diğer davalılar yönünden talebin kısmen kabulü ile (gizli ayıplar nedeniyle) toplam 4.883.00,TL'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı ve TOKİ dışındaki diğer davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının kira kaybı talebi ile ilgili temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Mahkemece, davalı TOKİ' nin davalı ile yapılan sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesi ile bu davalı yönünden davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiş ise de; “Ispartakule” adlı proje kapsamında yapılacak konut ve işyeri satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, “Ispartakule” projesinin TOKİ Başkanlığı güvencesi ve sorumluluğu altında başlatıldığı, yürütüldüğü ve sonuçlandırılacağı hususunda tüketiciye güven verilidği anlaşılmaktadır. Bu durumda TOKİ Başkanlığına husumet yöneltilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. O halde mahkemece, adı geçen davalı yönünden de uyuşmazlığın esasının çözümlenmesi gerekirken, aksine düşüncelerle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Davalılar, ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece, gizli ayıplar yönünden bilirkişi heyeti tarafından belirlenen toplam 4.883,00 TL'nin tahsiline karar verilmiştir.

4077 sayılı Kanunun 4.maddesinin 2.fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, gizli ayıplar yönünden Borçlar Kanunu’nun 198. maddesi hükmü uygulanacaktır.

Borçlar Kanununun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır.

Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK.’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Hemen belirtmek gerekir ki, eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise, eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından 2013/8148-2014/11887 İş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa.

“Ispartakule” adlı proje kapsamında yapılacak konut ve işyeri satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, 560.000.m2 ruhsatlı alanda 1.000.000.m2 den fazla inşaat alanına sahip olan toplam 13 adanın, 10 adasında 5280 modern konut ve 3 adasında 800 adet işyerinin bulunduğu alışveriş ve eğlence merkezinin yapılacağının, büyük marketler, sinemalar, restoran ve kafelerin yanısıra her türlü ihtiyaca yönelik dükkan ve işyerlerinin burada yaşayanların yanı başında olacağının, sportiv aktivitelerin yapılacağı klüp binası, iki adet ilk öğretim okulu, bir adet ortaöğretim okulu, cami, hastane,

sağlık ocağının bu projede yer aldığının ve 21. yüzyıla yakışır Avrupai bir yerleşim alanı olacak “Ispartakule” projesinin 2009 yılı sonunda tamamlanacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu hususlardan bir çoğunun dava ve keşif tarihi itibariyle yerine getirilmediği dosya kapsamı itibariyle sabittir.

Söz konusu sosyal tesislerin yapılmamış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Ancak gerek keşiften sonra gerekse temyiz aşamasında sosyal donatı alanlarındaki eksikliklerin tamamlandığı yönünde dosyaya belge ve resimlerin sunulduğu anlaşılmaktadır.

Bu sosyal tesislerin, davalılar tarafından yapılarak ve eksiklikleri giderilerek proje tamamlanmış ise bu yönden dava konusuz kalacağından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına ve dava tarihi itibariyle davalıların davanın açılmasına sebebiyet verdikleri dikkate alınarak yargılama giderleri ve vekalet ücretinden davalıların sorumlu olduğuna karar verilmesi, halen sosyal tesislerden yapımına devam edilenler var ise, davacının bu tesislerden yararlanamamasından doğan somut zararının olup olmadığının tespiti ile somut zararının tespiti halinde bu zarara hükmedilmesi,

şayet bu zamana kadar yapılmayan ve bundan sonra da yapılmayacağı kesinleşen sosyal tesisler var ise, bunlardan dolayı davacının uğradığı zararın ise, nisbi metoda göre hesaplanarak hüküm kurulması gerekir. Ancak mahkemece bu hususlarda bir değerlendirme yapılmamıştır.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda; davacı alıcı tarafından gerek teslimden önce gerekse teslimden sonra belirtilen ayıpların, açık yada gizli ayıp olup olmadığı, bu ayıpların giderilmiş olup olmadığı, dava dilekçesinde belirtilen ayıpların niteliğinin ne olduğu, “açık ayıp” ve “gizli ayıp” yönünden yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği ve açık ayıp yönünden değer düşüklüğü hesabında nisbi metot yöntemi uygulanması gerekirken denetime esas olmayacak şekilde nesafet indirimi uygulandığı, öte yandan bilirkişi tarafından asansör ile ilgili talep yönünden uzman bilirkişiden ayrıca rapor alınması gerektiği belirtilmesine rağmen

bu eksiklik giderilmeden karar verildiği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, az yukarıda ayrıntılı olarak belirtilen hususlarda, alanında uzman kişilerden oluşturulacak yeni bir bilirkişi heyeti marifetiyle mahallinde keşif yapılarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, açıklanan hususlar göz ardı edilerek, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

4-Bozma nedenlerine göre, tarafların diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.