Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2014/22872 K.2015/14512

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı-k.davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar vekili avukat ... ile davalı ...ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar, taraflar arasında 14 maddelik harici satış sözleşmesi ve Karşıyaka Noterliği' nin 05.01.2007 tarih ve 443 yevmiye sayılı gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalıların yüklenici olarak yaptıkları inşaattan kendilerine isabet eden 81/3 nolu işyeri ve 1 nolu bağımsız bölümü proje tadilatı yapılıp 2 katlı tek işyeri haline getirilmesi karşılığında 950.000.00.TL bedelle satın alınması hususunda anlaşıldığını, ayrıca 13 ay süre içinde yani 05.02.2008 tarihine kadar binanın tümü ile bitirilmesi ve oturma raporu alınmaya hazır hale getirmeyi davalıların yükümlendiklerini,

bu sürenin aşılması halinde ise her ay için 4.000.00.TL gecikme bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, satış bedeli ödenmesine ve itirazı kayıtla 30.04.2009 tarihinde işyeri ve bağımsız bölümün ayrı ayrı tapuları alınmasına rağmen davalıların harici yazılı sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediğini bu hususta 31.07.2009 tarihinde tespit yaptırdıklarını, elektrik abonelik ve şebeke tamamlanması için 24.07.2009 tarihinde 10.000.00.TL ödediklerini,

yine harici yazılı sözleşmede kendi üzerlerine düşen inşaat işlemlerinin davalılar tarafından yapılması için yaptıkları sözlü anlaşma doğrultusunda 45.000.00.TL ödemelerine rağmen bu işlerinde davalılar tarafından yapılmadığını, süresinde teslimin yapılmamasından dolayı işyerini faaliyete geçiremediklerini ve kar kaybına uğradıklarını ileri sürerek şimdilik işyeri ve bağımsız bölümün birleştirilerek tek işyeri haline getirilmemesi ve buradaki eksik ve ayıplı işler için 5.000.00.TL, geç teslimden dolayı gecikme bedeli olarak 8.000.00.TL, elektrik tesisat bedeli olarak ödenen bedel için 2.000.00.TL, ihbar ve tespit masrafları için 566.00.TL,

mahrum kalınan kar için 3.000.00.TL, yargılama sırasında verilen ıslah dilekçesi ile eksik ve ayıplı işler bedeli olarak toplam 498.300.00.TL, 83.333.33.TL gecikme tazminatı, 10.000.00.TL elektrik tesisat gideri ve 8.633.54.TL mahrum kalınan kar bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı karşı davacı ... aralarında yapılan yazılı sözleşmeden sonra üzerilerine düşen yükümlülüğü getirdiğini, davacıların sözleşme gereğince yapmaları gereken işleri yapmadığını ve sonradan bu işlemleri de kendisinin yapması için 100.000.00.TL bedelle anlaştıklarını, bu hususta yazılı sözleşme yaptıklarını ancak tek nüsha olan bu sözleşmenin davacıların elinde olduğunu,

davacıların toplam 45.000.00.TL ödediğini yine bu anlaşmadan sonra davacıların bazı işleri kendilerinin yapacaklarını söylemeleri üzerine 35.000.00.TL ödenecek bedelden düşüldüğünü davacıların ödemesi gereken bakiye 20.000.00.TL' nın ödenmediğini ve sözleşmeden dolayı yapmaları gereken işlerin davacılar tarafından yapılmamasından dolayı kendisinin yapacağı işlemleri yapmakta gecikitirildiğini, dava dışı arsa sahiplerinin vekaletten azletmeleri nedeniyle de işyeri ve dairenin birleştirilmesi işlemlerinin yapılmasının imkansız hale geldiğini, kendileri hakkında çevrede olumsuz imaj yaratılmasına neden olduklarını,

davacıların kusurlu olduğunu ileri sürerek açılan davanın reddine, karşı davanın kabulü ile şimdilik 5.000.00.TL maddi ve 10.000.00.TL manevi tazminatın davacıalr karşı davalılardan tahsilini dilemiştir.

Davalı ..., herhangi bir beyanda bulunmamıştır. Mahkemece, asıl davada, eksik ve ayıplı işler bedeli olarak 498.300.00.TL, 83.333.33.TL gecikme tazminatı, 10.000.00.TL elektrik tesisat bedeli, 8.633.54.TL kar kaybı bedelinin davalılardan tahsiline; karşı davada, davalı karşı davacı ... şirketi tarafından açılan davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davalı karşı davacı ... şirketi tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı karşı davacının aşağıdaki 2. bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Her ne kadar mahkemece, eksik ve ayıplı işler bedeli olarak 498.300.00.TL' nın tahsiline karar verilmiş ise de.

Tarafların, dava dışı arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine binaen davalılar tarafından yapılan inşaattaki 81/3 nolu işyeri ve 1 nolu bağımsız bölümün proje tadilatı yapılıp 2 katlı tek işyeri haline getirilmesi ve yaptıkları yazılı sözleşmede belirtilen şartlar karşılığında 950.000.00.TL bedelle satın alınması hususunda anlaştıkları ve işyeri ve dairenin ayrı ayrı tapusunun davalılar tarafından davacılara devredildiği ancak işyeri ve daire birleştirilerek tek işyeri haline getirilmediği ayrıca bu işyeri ve daire yönünden davalıların yapması gereken işlerin bir kısmının yapılmadığı dosya kapsamı ile sabittir.

Taraflar arasında imzalanan 14 maddelik satış sözleşmesindeki 3. ve 5. maddesinde davacı alıcıların yapması gereken işlemlerin daha sonradan davalı satıcı tarafından yapılması hususunda tarafların anlaştıkları ve bu işler için de davacılar tarafından elektrik işleri için ödenen 10.000.00.TL' nın dışında 45.000.00.TL ödeme yapıldığı da dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Davacılar, bu anlaşmalar ile ilgili olarak eksik ve ayıplı işler bedeli ile sonradan yapılan anlaşma doğrultusunda yapılacak işler için ödenen ancak işlerin yapılmamasından dolayı ödediği bedelin iadesini talep etmişlerdir.

Eksik ve ayıplı işler nedeni ile ortaya çıkan bedel farkının (semen tenzilinin) ödetilmesi isteğine ilişkin indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580.

K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Oysa mahkemece, bilirkişi heyet raporunda ki gayrımenkülün satış değeri ile ayıplı, eksik ifalı değeri ile eksik ayıplı imalat değeri arasındaki fark, hükme esas alınmıştır.

Yine elektrik işleri için ödenen 10.000.00.TL ayrı başlık altında hüküm altına alınmasına ve taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesinin 3. ve 5. maddesinde alıcı davacılar tarafından yapılacak işlerin satıcı davalı tarafından yapılması karşılığında kısmi olarak ödenen 45.000.00.TL' nın bu işlerin davalı satıcı tarafından yapılmaması nedeniyle davalı satıcı tarafından alıcı davacılara iadesine karar verilmesi gerekirken elektrik bedeli olarak ödenen 10.000.00.TL ödenen 45.000.00.TL' ya eklenerek 55.000.00.TL olarak hesaplamaya dahil edilerek 10.000.00.TL fazla mükerrer olarak tahsile neden olunmuştur.

Yine vitrin camlarının yapımı sözleşmeye göre davacı alıcılara ait olduğundan 3.300.00.TL davalıya yükletilemez.

O halde mahkemece, bilirkişi heyetinden taraf ve yargı denetimine esas olacak şekilde sadece taraflar arasında imzalanan 14 maddelik satış sözleşmesindeki tarafların yükümlülükleri dikkate alınarak taraflarca kararlaştırılan satış bedeli gözetilmeksizin satış tarihi itibariyle satılan işyeri ve dairenin ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı rayiç değeri ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da taraflarca kararlaştırılan satış bedeline uygulanarak,

satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bulunması ve bu bedele sonradan yapılan sözlü anlaşmanın feshi nedeniyle davacılar tarafından davalıya ödenmiş olan 45.000.00.TL' nın da ilavesi yönünde ek rapor alınarak tarafların kazanılmış hakları da gözetilmek suretiyle hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir. Açıklanan hususlar gözardı edilerek, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.