Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2014/28056 K.2015/18862

Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde temyiz eden davacı vekili avukat ... ile davalı ... vekili avukat ...'un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalıdan.... numaralı daireyi satın aldığını, davalı tarafından verilen ilanlarda, satış maketlerinde ve planlarda basketbol sahaları, tenis sahaları, çocuk oyun alanları, büfe, çocuk kulübü, personel yeri, otoparklar, yüzme havuzları, jimnastik salonu, kafe ve diğer peyzaj ve sosyal alanların etrafı çevrili site içinde gösterildiğini, ancak yapılan araştırma sonucunda bu sosyal tesislerin kamuya ait arazi içerisinde bulunduğunun anlaşıldığını, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediğini, bu durumun eksik ve ayıplı işler kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, açıklanan nedenle konutun değer kaybettiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 19.000TL'nin faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı, talebin zamanaşımına uğradığını, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, eksik ve ayıp bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava konusu gayrimekulün 16.12.2000 tarihli sözleşme ile satın alındığı ve davacı adına 17.8.2004 tarihinde tapuya tescilinin yapıldığı, 11.9.2002 tarihli teslim tutanağı ile teslim edildiği, tutanağa herhangi bir ihtirazi kaydın yapılmadığı, davanın ise 17.9.2012 tarihinde açıldığı , dava dilekçesi ile talep edilen hususların açık ayıp niteliğinde olduğu ve bir aylık ayıp ihbarının süresinde davalıya yapıldığına dair herhangi bir belge sunulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.

“Soyak Yenişehir ...” adlı proje kapsamında yapılacak konutların satışına ilişkin ilanlarda, reklam ve tanıtım broşürlerinde, satış maketlerinde, otopark, futbol, voleybol, basketbol sahaları ve tenis kortu, çocuk oyun parkı, kapalı çocuk kulübü, büfe ve lokal olmak üzere çeşitli tesislerin etrafı çevrili site içinde bulunacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu sosyal tesislerin mülkiyeti Ümraniye Belediyesi’ne ait 189 ada 14 parsel üzerinde inşa edildiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır.

Davalı ..., her ne kadar vaat ettiği sosyal tesisleri taahhüdüne uygun biçimde tam ve eksiksiz inşa ettiğini, davacının yararlanmasına hiçbir engel bulunmadığını, bu spor kompleksinin sadece site sakinlerine özel ve münhasıran onların kullanımına açık olacağı taahhüdünde bulunmadıklarını savunmuşsa da.

“Soyak Yenişehir Palmiye Evleri” projesinin vaziyet planında, ilanlarında, tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde sosyal tesislerin etrafı çevrili site içinde gösterilmesi ve inşa edildikten sonra da etrafı çevrilerek site alanına dahil edilmesi sureti ile davacıda bu yerlerin siteye ait olduğu intibaı uyandırılmıştır.

Dolayısıyla, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti Ümraniye Belediyesi’ne ait olan 189 ada 14 parsel üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir.

Mahkemece, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi’ne ait taşınmaz üzerine yapılmış olması, “açık ayıp” olarak nitelendirilip, davacının konutu teslim aldıktan sonra 4077 Sayılı Kanunun 4. maddesinde öngörülen 30 gün içerisinde davalıya yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığından davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan,

sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir. (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.11.2011 2014/28275-28739gün, Esas No: 2011/13-350, Karar No: 2011/700 Sayılı İlamı)

Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580.

K.1997/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.Hal böyle olunca mahkemece işin esası incelenerek, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti aracılığı ile,

davacı tarafın isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

2-Bozma nedenine göre davacının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.