Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2015/12552 K.2016/9108

Davacı, davalı ..., dava dışı müteahhit ... Toplu Konut İş. Ltd. Şti.'ne inşa ettireceği “İstanbul Halkalı Toplu Konut Projesi”'nden 18.07.2006 tarihinde satın alınan bağımsız bölümün 16 ay lık süre içinde teslimi gerekirken Ağustos 2008 tarihinde geç olarak teslim edildiğini, teslimden sonra gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğunu öğrendiğini ileri sürerek eksik ve ayıplı işlerden dolayı ortaya çıkan bedel farkı (semen tenzili) ile geç teslimden kaynaklı kira kaybının tespit edilerek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini dilemiştir.

Davalı, dava konusu dairenin davacıya eksiksiz olarak süresinde teslim edildiğini, ayıp ve eksik bulunmadığını, kaldı ki ayıp ihbar mükellefiyetinin de süresinde yerine getirilmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, bilirkişi rapor ve ek raporu hükme esas alınarak eksik ifa ve gizli ayıp bedeli olmak üzere 17.362.00.TL ile kira kaybı yönünden 4.500.00.TL olmak üzere toplam 21.862.00.TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm; davalı, tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre bu davalının aşağıdaki 2. ve 3. bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davalının, mahkemece gizli ayıp olarak nitelendirilen ayıplarla ilgili temyiz itirazı yönünden. Dava tarihi olan 06.02.2013 tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 4077 sayılı TKHK.’nun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür.

Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’ da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.

Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 223. maddesi uygulanacaktır. Anılan maddeye göre, alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür.

Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.

O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. 6098 sayılı TBK.’ nun 223. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; 18.07.2006 tarihinde satın alınan bağımsız bölümün Ağustos 2008 tarihinde teslim edildiği ve davacının da gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğu yönünde 06.02.2013 tarihinde bu davayı açtığı dosya kapsamı ile sabittir.

Hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda “gizli ayıp”lı olarak belirtilen imalatlar ile ilgili olarak; bu ayıpların “açık” yada “gizli” olup olmadığı ve “gizli ayıp” olarak nitelendirilen bu ayıplar yönünden (mesela projeye aykırı inşa edilen kanalizasyon sistemi ve buna bağlı tıkanma sorunları, radyatör borularının zemine saplandığı boru çevresinde yalıtımın sağlanamaması gibi ayıplar ile diğer ayıpların kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi ve varsa ihbar,

tespit tarihi de göz önünde bulundurularak) yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır. 6098 sayılı TBK.’nun 223. maddesi hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “hemen ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Site yönetiminin ve diğer tüketicilerin, tüketici adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisi bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca mahkemece, bilirkişi heyetinden, “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatların, “açık” yada “gizli” ayıplı olup olmadığı ayrıca bu ayıpların ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği,

teslim ve varsa ihbar tarihleri de gözönünde bulundurularak) zaman dilimi de dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas olacak şekilde ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3-Davalının, mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen eksik işlerle ilgili temyiz itirazı yönünden.

Her ne kadar mahkemece hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarında, kartonpiyerin yapılmaması, balkonda elektrik prizi, mutfakta Tv anten prizi ve telefon prizinin bulunmaması, gergi sistemi, gölgelikler, pergola ile açık – kapalı kafeterya, sosyal donatı alanı ve müştemilatının yapılmaması eksik ifa olarak nitelendirilmiş ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de.

Bu eksiklikler, davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca bu eksikliklerin açık ayıp niteliğinde olmasından ve süresinde ayıp ihbarında bulunulmamasından dolayı bu taleplerin reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve yazılı gerekçe ile bu talebin kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.