Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2015/27671 K.2016/18738

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı ... İnş. ve Tic. A.Ş. vekili avukat ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, taraflar arasında 22.03.2012 tarihinde yapılan sözleşme ile davalı tarafından ... Projesi kapsamında inşa edilen A Blok Kat. 15 66 numaralı (2x1C) tipindeki daireyi 270.000,00 TL bedelle satın aldığını, gerek tanıtımlarda gerekse gezdirilen örnek dairelerde satılan dairenin brüt 99.57 m2 alan ölçüsüne sahip olacağının taahhüt edilmesine rağmen 27.12.2012 tarihinde daireyi teslim aldıktan sonra yüzölçümünün taahhüt edilenden daha küçük olduğunun tespit edildiğini, bu ayıbın teslim anında tespitinin mümkün olmaması nedeniyle teslim tutanağına yazılmadığını ileri sürerek ayıp oranında bedel indirimi yapılarak şimdilik 25.000,00 TL'nin faiziyle birlikte tahisilini istemiştir.

Davalı, ayıp ihbarının yasal süre içinde yapılmadığını, sözleşmeye konu 66 nolu bağımsız bölümün mülkiyetinin ve zilyetliğinin sözleşmeye, projelere, tapu kayıtlarına ve taahhütlere uygun olarak davacıya devir ve teslim edildiğini, A blok 15.kat 66 nolu bağımsız bölümün projede 2+IC tipi olarak belirlendiğini, bu tip dairelerin fiyatının alan esasına göre değil, şerefiye değerleri göz önüne alınarak tespit edildiğini, aynı tip daireler arasında kat, konum, cephe gibi özelliklere göre satış bedellerinin farklılık gösterdiğini, davacının bağımsız bölümüne düşen brüt alanın projeye aykırı olmasının teknik olarak mümkün olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile 25.000,00 TL'nin dava, 2.000,00 TL'nin artırım tarihinden itibaren olmak üzere 27.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Davacı eldeki dava ile satın aldığı dairenin brüt 99.57 m2 alan ölçüsüne sahip olacağının taahhüt edilmesine rağmen 27.12.2012 tarihinde daireyi teslim aldıktan sonra yüzölçümünün taahhüt edilenden daha küçük olduğunun tespit edildiğini ileri sürerek ayıp oranında bedel indirimi yapılmasına karar verilmesini istemiş, davalı ise sözleşmeye konu 66 nolu bağımsız bölümün mülkiyetinin ve zilyetliğinin sözleşmeye, projelere, tapu kayıtlarına ve taahhütlere uygun olarak davacıya devir ve teslim edildiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davaya konu dairenin alanının taahhüt edilenden daha az olmasının eksik ifa niteliğinde olduğu kabul edilerek dosya kapsamında alınan bilirkişi kurulu raporu hükme esas alınmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

04.11.2014 tarihli bilirkişi kurulu raporunda; davaya konu dairenin, projesinde belirtilen alandan 4,30 m2, tanıtım materyallerinde belirtilen alandan 11,42 m2 küçük inşa edildiği, dairenin alanının taahhüt edilenden daha az olması nedeniyle eksik ifa olduğu, yapılması gereken indirimin, satış bedeli olan 270.000,00 TL.'nin %10 oranında 27.000,00 TL olabileceği şeklinde bildirilmiştir.

Davalı, bilirkişilerce yapılan dairenin yüzölçümüne ilişkin hesaplamanın yanlış olduğu, projeye aykırı olarak hatalı ve eksik ölçüm yapıldığı gerekçesiyle rapora itiraz etmiş, mahkemece davalı tarafın itirazları giderilmeden bilirkişi kurulu raporu esas alınmak suretiyle karar verilmiştir.

Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. Yargıtay 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580. K.1991/10870).

Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda da, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.

O halde mahkemece, konusunda uzman yeni bir bilirkişi kurulundan taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, davaya konu dairenin, sözleşme, tanıtım materyalleri ve projede taahhüt edilen yüzölçümü ile halihazırdaki yüzölçümü tespit edilerek sonuçta bir eksiklik var ise nisbi metod uygulanarak satış bedelinden indirilmesi gereken miktar belirlenerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırıdır. Bozulması gerekir.