Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2015/34426 K.2018/6346

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı site yönetimi, çeşitli sebeplerle doğal afetlere maruz kalmaları nedeniyle hak sahibi olmuş site sakinlerince 2013 yılında başlamak üzere taksitli olarak ödeyecekleri bedel karşılığında Tunceli Merkez İnönü Mahallesinde eski adıyla önceki adı Afet İşleri Genel Müdürlüğü tarafından dava dışı TOKİ'ye 100 adet afet konutu yaptırıldığını 2007 yılında yapımı başlatılan konutların 2009 yılında bitirildiğini, davalı tarafından dava dışı kuruma inşa ettirilen sitenin ortak alanlarında ve bazı dairelere inhisar eden bölümlerde eksik ve kusurlu imalatların bulunduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ayıplı imalatın giderilmesi için şimdilik 9.000,00 TL’nin faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Dava, davalının yapımını sağladığı site içinde bulunan eksik ve ayıplı ifa nedeniyle davalı tarafın tazminat sorumluluğuna ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Genel Kurul başlıklı 27. maddesinde "Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."hükmü yer almakta, aynı Kanunun 30. maddesinde de kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı belirlenmiş olup, bu yetersayı ise kanunda aksine konulmuş olan hükümler saklı olmak üzere ilk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar verileceği, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde,

ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olduğu belirlenmiştir.

Sözü edilen Kanun’un 45. maddesinde de "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." hükmü düzenlenmesi ile kat malikleri kurulunun oybirliğini gerektiren nedenler örnekseme yoluyla gösterilmiştir.

Yine aynı Kanunun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü düzenlenmekte, aynı Kanunun "Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi" başlıklı 35.maddesinde de Yönetici veya Yönetim Kurulunun görevleri sayılmış,

anılan kanun maddesinin (i) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklinde dava açma hakkı düzenlenmiştir.

Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konulduktan sonra aynı maddenin 2. fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunun 19. maddesi ile yapılan değişiklik ile yönetici veya yönetim kuruluna karşı pasif husumet yöneltilerek dava açabileceği kabul edilerek "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye,

toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir."hükmü düzenlenmiştir. aynı Kanunun 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte. 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir.

Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin dava açma yetkisi bulunmamaktadır. (Bknz. YHGK'nun 16.12.2015 tarih ve 2014/18-165, 2015/2925 E.K.

Sayılı Kararı). Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir.

Hal böyle olunca, mahkemece, yapı yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, temyize konu ilk derece yargılama makamınca ayıp ihbar sürelerine uyulmadığı gerekçe gösterilerek esasa da girilmek suretiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki, bir davada hem usulü hem de esastan reddi gerektiren sebepler var ise davanın öncelikle usulden reddi gerekir.

Mahkemece, değinilen bu yön gözardı edilerek, yazılı şekilde ve esasa ilişkin karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma gerektirir.