Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2015/34858 K.2018/1174

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalı ile arasında ...

Sokak 655 ada 13 parselde kayıtlı taşınmazın 6. kat 7 nolu bağımsız bölümünün satışına ilişkin olarak sözleşme imzalandığını, sözleşmenin 8. maddesinde, satışa konu daireyle ilgili bir davanın varlığı halinde, tüm zararlarının % 30 fazlası ile birlikte tazmin edileceğinin öngörüldüğünü, sözleşmenin imzalanmasından sonra dava konusu taşınmazla ilgili olarak aleyhine elatmanın önlenmesi, kâl, tapu kaydının iptali ile açıkta kalan arsa payının tescili talepli iki ayrı dava açıldığını, davaların Eski ...

2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2011/314 esas sayılı dosyasında birleştirildiğini, mahkemece verilen 2011/365 karar sayılı ilamın icra takibine konulması sonucu satın aldığı taşınmazın bir bölümünü kaybettiğini, bu suretle küçülen taşınmazın değer kaybına uğradığını, aleyhine açılan bu davaların yanı sıra aleyhine ayrıca ecrimisil davası açıldığını, ...

15. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne açılan 2012/329 esas sayılı davanın yargılamasının sürdüğünü, 120.000,00-TL ecrimisil talep edilen bu dava nedeniyle de ayrıca zarara uğrama tehlikesiyle karşı karşıya olduğunu, davalının dairenin ihtilaflı olduğunu bilerek sattığını, bu nedenle uğradığı tüm zararlardan sorumlu olduğunu ileri sürerek, uğradığı zararların tespiti ile şimdilik 30.000,00-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 177.754,29-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Davacının temyizi yönünden.

Davacı, davalı ile taşınmaz satış sözleşmesi imzaladığını, sözleşmeyle satışa konu daireyle ilgili bir davanın varlığı halinde, tüm zararlarının %30 fazlası ile birlikte davalı tarafından tazmin edileceğinin öngörüldüğünü, taşınmazla ilgili olarak aleyhine açılan davalar sonucu taşınmazın bir bölümünü kaybettiğini, bu suretle küçülen taşınmazın değer kaybına uğradığını ileri sürerek, sözleşme gereği belirlenecek cezai şartın tahsili isteminde bulunmuştur.

Mahkemece, sözleşmenin adi şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle geçersiz olduğu, geçerli olmayan sözleşmeye dayanılarak cezai şart istenemeyeceği gerekçesiyle cezai şart isteminin reddine karar verilmiştir.

Davacı ile davalı arasında taşınmaz satışı hususunda 09.12.2004 tarihli harici sözleşme imzalandığı, sözleşme konusu taşınmazın tapusunun 01.03.2005 tarihinde davacıya devredildiği hususları dosya kapsamından anlaşılmakta olup, bu hususlar taraflar arasında da çekişmesizdir.

Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması BK 213, Tapu Kanunu 26. ve TMK’nun 706. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur.

Her ne kadar taraflar arasındaki 09.12.2004 tarihli sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değilse de celp edilen tapu kayıtlarının incelenmesinden 01.03.2005 tarihinde her iki tarafın tapuda işlem yapmak suretiyle geçersiz olan harici sözleşmeye geçerlilik kazandırdıkları, böylece 09.12.2004 tarihli sözleşmenin geçerli hale geldiği anlaşılmaktadır.

Geçerli hale gelen 09.12.2004 tarihli sözleşmede, "Satıcı, satışa konu dairenin konu edildiği bir davanın açılmamış bulunduğunu alıcıya beyan eder. Satıcı, böyle bir davanın varlığı nedeniyle uğrayacağı zararların tümünü zararların tutarının %30 tutar fazlası ile birlikte ödemeyi kabul ve taahhüt eder." hükmü düzenlenmiştir. Davacı, bu hüküm gereğince davalıdan cezai şart isteyebilir.

Öyle olunca mahkemece bu hususta taraf delilleri toplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

2-Davalının temyizi yönünden. Davacı, satın aldığı dairenin bir bölümünü aleyhine açılan davalar sonucu kaybettiğini belirterek, dairedeki m2 eksikliği ile tadilat ve dekorasyon işlemleri nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteminde de bulunmuştur. Mahkemece, alınan bilirkişi raporları doğrultusunda karar verilmiştir.

Davacının talep ettiği miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metod”, “nispi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Somut olayda; bu hususlar gözetilmeksizin bilirkişiler tarafından yapılan hesaplamaya itibar edilerek karar verilmiştir.

Bilirkişilerin yaptığı hesaplamanın Dairemizin benimsediği nispi metoda uygun olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar ışığında bilirkişi raporu alınıp Dairemizce uygulanan nispi metoda göre hesaplanan değer azalmasının belirlenerek hasıl olacak sonuca göre uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

3-Bozma nedenlerine göre, tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.