Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2015/399 K.2016/5627

Davacı ... Alışveriş Merkezi Yönetimi vekili; davalı TOKİ’nin Ankara İli Etimesgut İlçesi 46471 ada 1 parselde bulunan ... Alışveriş Merkezini, ...ortak girişimi KC Ortak Girişimi’ne inşa ettirdiğini, burada bulunan dükkan ve işyerlerinin davalı vekili sıfatıyla hareket eden bu ortak girişim ve banka aracılığı ile maliklere satıldığını, 18.04.2007 tarihinde yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğini, 22.08.2010 tarihinde TOKİ Başkanlığı kesin kabul heyetiyle ...

AVM yönetiminin birlikte taşınmaz ortak alanlarının gezilmesi sonucu taşınmazda 43 adet ayıplı imalat ve noksanlığın heyete gösterildiğini, bu ayıp ve noksanların düzeltilmesinin talep edildiğini, davalı tarafından bu yönde hiçbir faaliyette bulunulmadığını, bu nedenle 24.02.2011 tarihli dilekçe ile başvurularak imalat ve eksiklerin giderilmemesinin nedeninin sorulduğunu, akabinde Sincan 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/66 D.İş sayılı dosyası ile 10.06.2011 tarihinde üç kişilik uzman bilirkişi heyeti marifetiyle keşif icra edildiğini,

keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda hatalı ve eksik imalatlardan dolayı gerekli olan onarım bedelinin inşai yönden 3.002.473,30 TL, elektrik tesisat yönünden 125.948,44 TL, mekanik tesisat yönünden ise 89.876,00 TL olduğunun belirtildiğini, söz konusu parselde aynı zamanda konutların da bulunduğunu, konutlar ile alışveriş merkezini bağlayan tek bir yönetim planının olduğunu, ...

Alışveriş Merkezi’nin kendi bünyesinde oluşan alışveriş merkezi kurulunca yönetileceği düzenlemesinin yer aldığını, kat maliklerince yapılan 06.10.2012 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında alışveriş merkezi yönetim kuruluna yetki verildiğini ileri sürerek ıslahen 3.175.016,59 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili; davacı yönetimin husumet ehliyetinin bulunmadığını, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne, gizli ayıplı imalatların onarım bedeli olarak inşaat yönünden hesaplanan 2.597.257,00 TL, makine ve tesisat yönünden hesaplanan 52.600,00 TL ve elektrik yönünden hesaplanan 57.653,33 TL olmak üzere toplam 2.707.510,33TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davalının temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede ise; dava; binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Genel Kurul başlıklı 27. maddesinde "Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."hükmü yer almakta, aynı Kanunun 30. maddesinde de kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı belirlenmiş olup, bu yetersayı ise kanunda aksine konulmuş olan hükümler saklı olmak üzere ilk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar verileceği, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olduğu belirlenmiştir.

Sözü edilen Kanun’un 45. maddesinde de "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." hükmü düzenlenmesi ile kat malikleri kurulunun oybirliğini gerektiren nedenler örnekseme yoluyla gösterilmiştir.

Yine aynı Kanunun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü düzenlenmekte, aynı Kanunun "Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi" başlıklı 35.maddesinde de Yönetici veya Yönetim Kurulunun görevleri sayılmış, anılan kanun maddesinin (i) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklinde dava açma hakkı düzenlenmiştir.

Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konulduktan sonra aynı maddenin 2. fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunun 19. maddesi ile yapılan değişiklik ile yönetici veya yönetim kuruluna karşı pasif husumet yöneltilerek dava açabileceği kabul edilerek "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye,

toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir."hükmü düzenlenmiştir. aynı Kanunun 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte. 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir.

Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin dava açma yetkisi bulunmamaktadır. (Bknz. YHGK'nun 16.12.2015 tarih ve 2014/18-165, 2015/2925 E.K. Sayılı Kararı).

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve alışveriş merkezi yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Hal böyle olunca mahkemece, alışveriş merkezi yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksi düşüncelerle davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.