Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/1127 K.2016/8494

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı, davacılar avukatınca duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde temyiz eden davalı ... Vekilleri avukat ..., avukat ... ile davacılar vekili avukat ...'ın gelmeleriyle duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar, davacı ... ile davalı şirket arasında imzalanan 16.07.2008 tarihli sözleşme ile 575.000.00.TL bedelle bir adet bağımsız bölüm satın aldıklarını, 01.09.2008 tarihine kadar taşınmazın teslim edileceğini ancak sonradan dairenin 01.11.2008 tarihinde çevre düzenlemesinin de 31.12.2008 tarihine kadar yapılıp teslim edileceğinin süresinde teslim gerçekleşmediği takdirde davalı tarafından aylık 5.000.00.TL kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bağımsız bölümün tapusunun davalı tarafından davacı ...' e devredildiğini, 14.09.2009 tarihinde davalı şirkete teslimin yapılmadığı,

eksik işler ile davalı tarafından yapılması gerekirken kendileri tarafından yapılan işler ile ilgili olarak ihtarname gönderdiklerini, cevap verilmemesi üzerine ... Sulh Hukuk Mahkemesi' nin 2009/192 D.İş.

Dosyası üzerinden tespit yaptırdıklarını, yapılan tespit sonucunda düzenlenen bilirkişi raporuna göre kendileri tarafından yaptırılan iş bedelinin 124.820.00.TL, yapılmayan sosyal tesisler ve çevre düzenlemesinnden dolayı değer düşüklüğünün 115.000.00.TL, aylık 5.000.00.TL' dan da toplam 50.000.00.TL kira kaybı zararının olduğunun belirtildiğini ileri sürerek şimdilik kendileri tarafından işler için 50.000.00.TL, değer kaybı yönünden 50.000.00.TL ve kira kaybı yönünden de 60.000.00.TL olmak üzere toplam 160.000.00.TL' nın davalıdan tahsilini istemişlerdir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir. Davalı karşı davacı tarafından açılan karşı davada ise, taşınmazın satış bedelinden 20.000.00.TL' nın ödenmediğini bunun üzerine ... İcra Müdürlüğü' nün 2009/6249 Esas sayılı dosyasında icra takibi başlattığını, takibe haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek vaki itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, asıl davada; davanın kısmen kabulü ile % 10 değer kaybı bulunduğu kabul edilerek taleple bağlı kalınarak 50.000.00.TL değer düşüklüğü, 50.000.00.TL davacılar tarafından tamamlanan iş bedeli olmak üzere toplam 100.000.00.TL' nın dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, kira kaybı talebinin reddine, karşı dava yönünden; itirazın iptali davasının ve kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle yargılama sırasında ileri sürülmeyen itiraz ve delillerin temyiz aşamasında dikkate alınamayacağının anlaşılmasına göre davacılar karşı davalıların aşağıdaki 2. bendin, davalı karşı davacının 3. ve 4. bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Her ne kadar mahkemece, davacıların kira kaybı talebinin reddine karar verilmiş ise de. Davacılardan .... ile satıcı davalı şirket arasında imzalanan 16.07.2008 tarihli ön satış sözleşmesinin 5. maddesine göre, satıcı davalı şirket inşaatı projesine uygun olarak tamamlayarak ve yukarıdaki maddelerde belirtilen işleri de yerine getirerek bağımsız bölümü 01.09.2008 tarihine kadar teslim etmeyi taahhüt etmiştir.

Satıcı, sözleşmeye konu bağımsız bölümü tam ve eksiksiz olarak taahhüt ettiği tarihte alıcıya teslim etmediği takdirde aylığı 5.000.00.TL' dan kira bedeli ödeyecektir. Sözleşmeye not olarak eklenen bölümde ise sözleşmenin 5. maddesinde belirtilen teslim tarihi 01.11.2008 olarak değiştirilmiştir. Ayrıca inşaatın çevre düzenlemesi dahil tamamlanma süresinin 31.12.2008 olduğu kabul edilip taraflarca imza altına alınmıştır.

Taşınmazın sözleşmeye uygun olarak teslim edildiğini kanıtlama yükümlülüğü davalı satıcı şirkete aittir.

Mahkemece bu ispat külfeti dikkate alınmadan ve taşınmazın hangi tarihte davacılara sözleşmeye uygun olarak teslim edildiği hususunda ayrıntılı araştırma yapılıp sonuca bağlanmadan 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu' nun 297. maddesine de aykırı olacak şekilde gerekçesiz olarak davacıların kira kaybı bedeli talebinin reddine karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3-Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi heyet raporunda sosyal tesisler ve çevre düzenlemesindeki eksiklikler nedeniyle taşınmazda %10 değer kaybı bulunduğu kabul edilerek taleple de bağlı kalınarak 50.000.00.TL' nın davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de.

Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. Yargıtay 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580. K.1991/10870).

Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda da, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.

O halde mahkemece, bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, satış tarihi itibariyle dairenin bulunduğu sitede sözleşme ve projede taahhüt edilen sosyal tesisler ve çevre düzenlemesinin yapılmış olması durumundaki rayiç değeri ile (ayıpsız değer), halihazırda yapılmamış olan eksikliklerle nedeniyle rayiç değeri (ayıplı değer) ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmeli ve davacıların talebi ile kazanılmış hak da gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir.

Mahkemece, açıklanan hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde davacının zarar göreceği bir oran taktir edilerek satış bedelinden indirim yapılmak suretiyle karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırıdır. Bozulması gerekir.

4-Her ne kadar mahkemece, karşı dava olarak açılan itirazın iptali davasının ispat edilemediği gerekçesiyle reddine karar verilmiş ise de. Karşı davalılardan ... ile satıcı karşı davacı şirket arasında imzalanan 16.07.2008 tarihli ön satış sözleşmesinin 2. maddesine göre, bağımsız bölümün satış bedelinin 575.000.00.TL olduğu ve 3. maddeye göre de satış bedeline mahsuben alıcı tarafından 100.000.00.TL ödendiği belirtilmiştir.

Karşı davacı, satış bedelinden 20.000.00.TL ödenmediğinden bahisle karşı davalılar aleyhine yaptığı icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir. Karşı davalılar satış bedelinin ödendiğini savunmuşlardır.

Hal böyle olunca TMK.’ nun 6. maddesi ve HMK.’ nu hükümleri gereğince, satış bedelinin ödendiğini ispat yükü karşı davalılara ait olup, karşı davalılar ödemeyi yasal delillerle kanıtlamakla yükümlü iken mahkemece ispat yükü yanlışlıkla karşı davacıya verilerek az yukarıda yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.