Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/13940 K.2019/4914

.......

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, kendisine ait ... ili, ... ilçesi,...... ada, 8 parselde kayıtlı bulunan D Blok 4 numaralı taşınmazın dava dışı .....isimli şahsa harici satış sözleşmesi ile 07.06.2011 tarihinde 170.000-TL bedelle satıldığını, daha sonra 31.03.2013 tarihinde, davalı tarafından 33.680,00 TL borç ile devralınarak tapusunun kardeşi üzerine devredildiğini ve teslim edildiğini, ayrıca davalının 21.03.2013 tarihli harici satış sözleşmesi gereğince ödemesi gereken 2.286-TL iskan bedelini ödemediğini, bunun üzerine davalı hakkında 35.966-TL alacak için icra takibi başlattıklarını, davalının kötü niyetli olarak itiraz ederek takibi durdurduğunu ileri sürerek, haksız itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, taraflar tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davacı eldeki dava ile davalı ile aralarındaki adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi nedeni ile teslim edilen taşınmaza ilişkin 33.680,00 TL borcun ödenmesi için davalı hakkında başlattığı takibe vaki itirazın iptalini istemiştir. Davalı, sözleşmenin şekil yönünden geçersiz olduğunu ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, ...... maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olduğundan ayrıca, müteahit olan davacının, davalıdan edimini yerine getirmesini talep edebilmesi için öncelikle kendi üzerine düşen borcunu yerine getirmesi gerektiğini, yani sözleşmeye konu taşınmazı davalıya teslim etmesi gerekip, tapu kayıtlarında, davaya konu taşınmazın 01/07/2013 tarihinde malik..... tarafından dava dışı ...... satıldığı görüldüğünden, buna göre,

taşınmaz davalıya teslim edilmediği gibi taşınmazın davalı ile bir ilgisi de olmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur.

Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.

Davacı, kendisine ait ... ili, ... ilçesi, .....

1012 ada, 8 parselde kayıtlı bulunan D Blok 4 numaralı taşınmazın dava dışı ..... isimli şahsa harici satış sözleşmesi ile 07.06.2011 tarihinde 170.000-TL bedelle satıldığını, daha sonra 31.03.2013 tarihinde, davalı tarafından 33.680,00 TL borç ile devralınarak tapusunun kardeşi üzerine devredildiğini ve teslim edildiğini ancak borcun ödenmediğini iddia etmişse de, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilerek davacının iddiası üzerinde durulmamış ve sözleşmenin bu kapsamda geçerliliği değerlendirilmemiştir.

Davacı ile dava dışı arsa sahipleri arasında noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunması durumunda, davacı adi yazılı şekilde alacağın temliki hükümlerine göre ilgili bağımsız bölümü satabilir.

O halde mahkemece, varsa davacının dava dışı arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenerek davacının geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen bir bağımsız bölümü satıp satmadığının tespit edilmesi ve buna göre dava konusu sözleşmenin geçerliğinin değerlendirilmesi,

sözleşmenin geçerli olduğunun tespit edilmesi halinde dava konusu sözleşme hükümleri değerlendirilerek ve davalının satış sözleşmesi yapılmasına itirazı olmadığı gibi rızasıyla 3. kişiye devredildiği hususu da gözetilmek sureti ile bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

2-Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.