Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/1655 K.2017/6445

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde temyiz eden davacı vekili avukat ... ile davalı ... Konut Tic.AŞ vekili avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, ...

Büyükşehir Belediyesinin desteği ve garantörlüğünde inşaa edilen Kiptaş-İçerenköy evleri projesinden B blok 6 nolu daireyi 8.5.2009 tarihinde satın aldığını, aralık 2009 tarihinde geçici teslim tutanağı ile teslim edildiğini, ancak satış ofisinde, broşür ve materyallerde tanıtımı yapılan, vaziyet planları ve fiilen gösterilen inşaat alanı ve sosyal yaşam alanlarının bulunduğu bölümün yarıyarıya azaltılarak özellikle basketbol ve tenis kortunun bulunduğu 4500 metrekarelik alanın bahçe dışına çıkartılarak sosyal yaşam alanlarının küçültüldüğünü, kalan alanda da vaad edilen oyun alanları, süs havuzlarının yapılmadığını,

15.5.2010 tarihinde yapılan açılış toplantısında, davalı yetkilisinin 4500 metrekarelik rekreasyon alanının tapu devrinin yapılamayacağının bildirdiğini, 4 kat maliki tarafından bu konuda tesbit de yaptırıldığını, davalının site dışındaki yeşil alanı site içinde gibi proje içine alıp gösterdiğini ve etrafını beton duvar ile çevirerek yanılttığını ayrıca daire içi taahhütlerini de sözleşmeye ve reklam broşürlerine göre tamamen aykırı olarak eksik ve ayıplı ifa ettiğini;

akıllı ev sistemi alt yapısının kurulmadığını, duş bataryalarının termostatik yapılmadığını, güneş kolektörleri ile destekli su sisteminin kurulmadığını, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünün sağlanarak klozet sifonlarında kullanımı ile ilgili taahhüdün yerine getirilmediğini, A ve B blok arasındaki dükkanların bulunduğu mahallin çatı bağlantısının yeşillendirilmediğini, pencerelerin açılır yapılmadığını, çardak, süs havuzu araç parklarının kalitesiz yapıldığı vs. taşınmazda değer kaybına sebep olan bu eksik ve ayıplar nedeni ile fazla hakları saklı kalarak,

taşınmaz bedelinden 5.000 TL.nin bedel indirimi yapılarak faizi ile ödetilmesini istemiş, ıslah ile talep miktarını artırmıştır.

Davalı, dava konusu alanın kampanyadan önce park alanı olarak terk edildiğini ve halen de yeşil alan olarak korunduğunu, düzenlenen broşürlerin icaba davet niteliğinde olduğu gibi, herhangi bir taahhüdün de bulunmadığını, süresinde bir ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak davanın kısmen kabulü ile, 17.500 TL. maddi tazminatın 5.000 TL.nin dava tarihinden 12.500 TL.nin ıslah tarihinden değişen yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkin olup, mahkemece bozmaya uyularak, yeşil alandaki eksiklik, daire içindeki açık ve gizli ayıp iddiasına dayalı tazminat isteminin davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığından reddine, davalının taahhüdüne rağmen çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmamasının da eksik ifa kabul edilerek, 23.10.2014 tarihli bilirkişi kurulu ek raporu doğrultusunda nisbi yönteme göre yapılan hesaplama sonunda eksik ifa nedeniyle bağımsız bölümdeki değer azalmasının 17.500,00 TL olduğu kabul edilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Davalı tarafından sunulan ve emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporlarında çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmaması nedeniyle konutta değer azalması hesaplanması sonucu tespit edilen bedel ile işbu dosya da alınan bilirkişi kurulu ek raporunda tespit edilen bedel arasında fahiş fark bulunmaktadır. O halde mahkemece bu eksiklikler nedeni ile davacıya ait dairede bir değer kaybının bulunup bulunmadığı konusunda, taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, konusunda uzman bilirkişi kurulundan gerekçeli rapor alınıp, sonucuna göre bir karar verilmelidir. Mahkemece somut verilere dayanmayan bilirkişi raporu esas alınarak yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Kabule göre de; nisbi metoda göre bedel indirimi hesabı yapılarken hükme esas alınan bilirkişi kurulu ek raporunda, hangi tarihin esas alındığının açıklanmadığı anlaşılmaktadır. Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. O halde bedel indirimi hesabının da bu ilkelere göre belirlenmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi de ayrıca bozmayı gerektirir.