Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/20393 K.2018/2882

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı site yönetimi vekili,... İli,... İlçesi’nde inşa edilen Toki Konutları’ndan kat malikleri tarafından satın alınan taşınmazın ortak alanlarında ve dairelerde projede bulunan, ancak yapılmayan bir kısım eksik iş ile ayıplı imalat bulunduğunu, söz konusu eksik iş ve ayıplı imalatın tespiti amacıyla ... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2010/6 D.İş sayılı ve ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2012/16 D.İş sayılı dosyaları ile yapılan tespitler sonucu eksik işler tespit edilerek davalıya bildirilmesine rağmen herhangi bir sonuç alınamadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 20.000,00 TL’nın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş; ıslahla birlikte talep sonucunu 456.243,25 TL’na yükseltmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, 456.243,25 TL’nın 31.01.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dava, davalı tarafından inşa edilen ve satılan sitenin ortak alanlarında ve dairelerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsili istemine ilişkin olup, site yönetimi tarafından açılmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Genel Kurul başlıklı 27. maddesinde "Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."hükmü yer almakta, aynı Kanunun 30. maddesinde de kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı belirlenmiş olup, bu yetersayı ise kanunda aksine konulmuş olan hükümler saklı olmak üzere ilk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar verileceği, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olduğu belirlenmiştir.

Sözü edilen Kanunun 45. maddesinde de "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." hükmü düzenlenmesi ile kat malikleri kurulunun oybirliğini gerektiren nedenler örnekseme yoluyla gösterilmiştir.

Yine aynı Kanunun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü düzenlenmiş, aynı Kanunun "Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi" başlıklı 35.maddesinde de Yönetici veya Yönetim Kurulunun görevleri sayılmış, anılan kanun maddesinin (i) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklinde dava açma hakkı düzenlenmiştir.

Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konulduktan sonra aynı maddenin 2. fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunun 19. maddesi ile yapılan değişiklik ile yönetici veya yönetim kuruluna karşı pasif husumet yöneltilerek dava açabileceği kabul edilerek "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye,

toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir."hükmü düzenlenmiştir. Aynı Kanunun 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte. 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir.

Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, ortak alanlarda bulunan ayıp ve eksiklere ilişkin yöneticinin veya yönetim kurulunun temsil ve bu anlamda dava açma yetkisi bulunmamaktadır. (Bknz. YHGK'nun 16.12.2015 tarih ve 2014/18-165, 2015/2925 E.K. Sayılı Kararı).

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Hal böyle olunca, mahkemece, yapı yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

2-Bozma nedenine göre davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.