Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/20761 K.2018/11426

Taraflar arasındaki ayıplı mal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, dava dışı üçüncü şahıs ... ile davalılar arasındaki sözleşmeyi 30.12.2005 tarihinde devraldığını, bu sözleşme gereğince davalılar tarafından inşa edilen villa vasfında taşınmazı satın aldığını, villa binasında ve ortak alanlarda eksiklikler ve gizli ayıplar bulunduğunu, bu ayıplı imalat nedeniyle taşınmazın %50 oranında değer kaybına uğradığını ileri sürerek; ağır kusur ve hile ile gizlenen ayıp ve eksik ifa nedeniyle doğan değer kaybı zararı olarak şimdilik 5.000,00 TL‘nin dava tarihinden itibaren reeskont faiziyle tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacı 17.10.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile talep miktarını 57.287,55.-TL'ye çıkarmıştır.

Davalılar, ayıp ihbarının yasal sürede yapılmaması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

İlk derece yargılama makamınca, dosya kapsamında bilirkişi görüşüne başvurulmuş, bilirkişiler tarafından dosyaya sunulan kök ve ek raporlar ile, dava konusu taşınmazda tespit edilen gizli ayıplar nedeniyle taşınmaz değerinde 57.287,55.-TL azalma doğduğu görüşünde bulunmuşlardır.

Mahkemece, davacının dava dışı kişiden davalılarla akdedilen 02/06/2005 tarihli sözleşmeyi 30/12/2005 tarihinde devraldığı, davacıya taşınmazın ileri kaba imalat seviyesinde 10/03/2007 tarihinde geçici teslim tutanağı ile ve dekorasyon imalatları tamamlanmış olarak 25/04/2007 tarihinde kesin teslim tutanağı ve ibraname ile teslim edildiği, villadaki ve ortak alanlardaki açık ayıplar ve gizli ayıplar bilirkişi raporu ile tespit edilmiş ise de, taşınmazın teslim tarihinden itibaren 5(beş) yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu,

davalıların ayıbı ağır kusur ya da hile ile gizlediklerinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddi cihetine gitmiş ise de, dava konusu edilen taşınmaz üzerinde yapılan keşif ile de belirlendiği üzere, dava tarihi itibariyle eksiklikleri giderilmemiş bulunan bu gizli ayıpların varlığının tespitinin teknik bilgiyi gerektirir olması ve yaşam alanı içinde bulunuldukça ve kullanıldıkça zamanla ortaya çıkar nitelikte olmaları nedeni ile satıcının ağır kusurlu olduğunun kabulü gerekir.

Nitekim, davalılar tarafından inşa edilen bu proje kapsamında tüketicilere teslimi gerçekleştirilen villalara ilişkin aynı sebeple açılan bir çok davada verilen hükümlerin Dairemizce onanması suretiyle bu “ağır kusur” olgusunun varlığı da kabul görmüştür.

(Dairemiz 2016/6622-21114, 2015/8028-2016/13031 vb. sayılı ilamları) Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda açık ayıplar için ihbar süresi 30 gün olarak gösterilmiş ancak gizli ayıpların ne kadar sürede ihbar edileceğine dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

Her ne kadar, 4077 sayılı yasada gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmamakta ise de aynı kanunun 30. maddesinde “bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlerin uygulanacağı” gösterilmiş olup, bu madde uyarınca olayda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 223. maddesinin (eski BK.198.madde) uygulanması gerekmektedir.

Borçlar Kanununun 223. maddesine göre; alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde satıcıya bildirmek zorunda olup, bunu ihmal ettiği takdirde satılanı kabul etmiş sayılır.

Satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da bu ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde de alıcı bu durumu hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıpla birlikte kabul etmiş sayılacaktır. Maddenin son cümlesinden anlaşılacağı üzere; kullanım sırasında sonradan ortaya çıkan ayıpların da alıcı tarafından derhal satıcıya bildirilmesi gerektiği, aksi halde satılanın bu ayıpla kabul edilmiş olunacağı açıkça ifade edilmiştir.

Bunun tek istisnası aynı yasanın 225. maddesinde düzenlenen “satıcının ağır kusurlu olması” halidir. 225. madde uyarınca, eğer satıcı ağır kusurlu ise satılandaki ayıbın kendisine yasal sürede bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamayacaktır. O halde, mahkemece, bu husus dikkate alınmadan yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda villada tespit edilen gizli ayıplı imalatların "klima tesisatı borularında hatalar, pencere sövelerinde dökülme ve küflenmeler, balkon kapılarından su ve rüzgar girmesi, pencere doğramalarının zor kapanması, üst kat oda zemininde OSB'de önemli oynamanın mevandiyeti, pencere doğramalarının zor kapanması, zemin kat veranda barbekü taş kaplamalarına bacadan yağmur suyu girmesi ve taşları kirletmesi, dış cephede sıva bozukluklarından ötürü levha izlerinin görülmesi bahçede yağmur suyu müdahale rögarlarının bulunmaması,

kalorifer boru bağlantılarında sorunlar, mutfakta tesisat borularının ters bağlantılarının olması, klima odasının oturması", ortak alandaki gizli ayıplı imalatların "sosyal tesislerde su ve ısı izolasyonlarının tekniğine uygun yapılmaması, hava kanallarından su girmesi kaldırımlarda göçme ve çatlamalar, dış cephe kaplamalarının yer yer dökülmesi, saunadaki elektrik ve su tesisatı sorunları, arıtma otomasyon odasında rutubet ve su sızıntısı" şeklinde beirlendiği görülmüştür.

Davalılar ayıplı imalatlara ilişkin savunma ve itirazlarında ise özetle var olduğu idda edilen ayıpların ilk görüşte anlaşılabilecek açık ayıp şeklinde olduğunu ve ayıplar yönünden yasal süresi içinde yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığını, dava konusu taşınmazın iskan tarihinin 31.12.2007 olup, taleplerin her açıdan zamanaşımına ugradığını, dava konusu taşınmazın değer kazandığını, davanın haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu ileri sürmüştür.

Ayıp iddiasının süresinde yapılmadığının ileri sürülmesi halinde, davacı, yasanın öngördüğü sürede ayıp ihbarında bulunduğunu ispat yükü altındadır. Bu süre, işbu davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda açık ayıplar için 30 gün olarak gösterilmiştir. Eldeki davada uyuşmazlık konusu gizli ayıplar olup, davalı taraf davacının yasal ve makul sürede ayıp ihbarında bulunmadığını ve davanın zamanaşımına uğradığını savunmuştur.

Gerçekten, dosya kapsamından, davalı tarafın dava dilekçesinin tebliği ile ayıplardan haberdar olduğu anlaşılmaktadır.

Ancak, 4077 sayılı yasada gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından aynı kanunun 30. maddesindeki atıftan hareketle olayda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 223. maddesinin (eski BK.198.madde) uygulanması gerektiği ve bu madde uyarınca alıcının, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde satıcıya bildirmek zorunda olduğu,

bunu ihmal ettiği takdirde satılanı kabul etmiş sayılacağı, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da bu ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde de alıcı bu durumu hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıpla birlikte kabul etmiş sayılacağı, dolayısıyla kullanım sırasında sonradan ortaya çıkan ayıpların da alıcı tarafından derhal satıcıya bildirilmesi gerektiği, aksi halde satılanın bu ayıpla kabul edilmiş olunacağı açıktır.

Bunun tek istisnası aynı yasanın 225. maddesindeki "satıcının ağır kusurlu olması halinde satıcı satılandaki ayıbın kendisine yasal sürede bildirilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamayacaktır." şeklinde düzenlemedir.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre; davacının muhtelif sayıda villadan oluşan sitede A-1 tipi 118 nolu dubleks villayı 30.12.2005 tarihli sözleşme ile satın aldığı, taşınmazın davalılarca inşaatın fiilen başlama tarihi olan 18.04.2005 tarihinden itibaren 24.ayın sonunda davacıya teslim edilmesinin kararlaştırıldığı, taşınmazın 10.3.2007 tarihinde geçici teslim tutanağı ile 25.4.2007 tarihinde ise dekorasyon imalatları tamamlanmış olarak kesin teslim tutanağı ile davacıya teslim edildiği,

taşınmazın ayıplı ve ağır kusurlu olduğu ve bundan dolayı taşınmazda değer kaybı olduğu iddiasına dayalı iş bu davanın ise taşınmazın teslim alınmasından uzunca bir süre sonra (10.03.2014 tarihinde) açıldığı görülmektedir.

Mahkemece "bilirkişi raporu ile açık ve gizli ayıplar tespit edilmiş ise de taşınmazın 25.4.2007 teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu, davalıların ayıbı ağır kusur ya da hile ile gizlediklerinin ispatlanamadığı" gerekçesiyle davanın zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmiştir.

Sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 4/4.maddesinde "ayıplı maldan sorumluluğun konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda 5 yıl olduğu, ancak satılan malın ayıbı tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı" gösterilmiştir.

Buna göre; somut olaya bakıldığında: Alınan bilirkişi raporunda tespit edilen gizli ayıplı imalatların, "özellikle dava konusu villa ile site ortak alanlarının uzun süredir fiilen kullanılmakta olması, sitenin bulunduğu mahal itibariyle villa ve ortak alanların dava tarihine kadar geçen sürede maruz kaldığı en az 7 yıllık mevsim ve zorlu kış şartları, kullanım durumu gözönüne alındığında, olağan kullanımdan doğan yıpranma niteliğinde olup olmadığı,

bu ayıpların muhtemel ortaya çıkış tarihleri ile bunların ortaya çıkışında tarafların kusur ve sorumlulukları, kusurun niteliği, ortak alanlara ilişkin ayıplarda buraların bakım ve işletmesini yapan dava dışı site yönetimine kusur atfedilip atfedilemeyeceği" hususlarının değerlendirilmediği, bu haliyle bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olmadığı düşünülmüştür.

Bu kapsamda; mahkemece bilirkişi heyetinden "gizli ayıp" olarak nitelendirilen imalatların niteliği, mevsim ve hava koşulları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman ortaya çıkabileceği hususunda ek rapor alınmak suretiyle mahkemece gizli ayıpların ortaya çıkısında tarafların kusur ve sorumluluğu bulunup bulunmadığı,

varsa bu kusurun ağır kusur olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceği ve bu çerçevede ayıp iddiasının yasada öngörülen sürelerde ihbar edilip edilemediği hususları tartışılıp, davalı tarafın zamanaşımı savunmasının değerlendirilmesi gerekirken, tüm bunlar gözetilmeksizin ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu kanaatindeyiz.

Açıklanan bu gerekçeyle mahkeme kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumuzdan, sayın çoğunluğun "ağır kusurun varlığını kabul etmek suretiyle verdiği bozma kararının gerekçesine katılamıyoruz.