Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/24460 K.2019/5126

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ... Zirai Mot. Araç. Tic. Ltd. Şti. avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar, davalılardan ... ...Ltd Şti. ile aralarında harici gayrimenkul satım sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme tarihinden sonra davalılar arasında ortaklık anlaşması yapıldığını, 2922 Ada, 3 Parsel de bulunan (5) ve (6) numaralı işyerlerini satın aldıklarını, dükkanların her ikisinin de tapuda devrinin yapıldığını ancak teslimin henüz yapılmadığını,

sözleşmesinde (6) numaralı işyerinin 200 m2 olarak kararlaştırıldığı halde yazılı yüz ölçümden daha düşük yapılması nedeniyle uğradıkları müspet zararlarına ilişkin 5.000,00 TL ile (5) ve (6) numaralı işyerlerinin 30/07/2011 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırılmasına rağmen dava tarihi itibariyle henüz teslimin yapılmaması sebebiyle kira kaybından dolayı 5.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı ... ...Ltd Şti, taşınmazların davacılara tapuda diğer davalı ...A.Ş tarafından devredildiği gerekçesiyle öncelikle husumet itirazında bulunduğunu, belediyece imar değişikliği yapıldığını ve hukuki imkansızlık nedeniyle sorumlu tutulamayacaklarını, taşınmazın metrekaresinin proje değişikliği ile eksilse de davacıların değişiklik ile bahçeli açık alana sahip olmaları nedeniyle değerinin arttığını savunmuş, diğer davalı şirket davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, eksik teslim sebebiyle 5.000,00 TL'nin, kira kaybı sebebiyle 5.000,00 TL'nin toplam 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,davacı tarafın fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına karar verilmiş; hüküm, davalı ... ...Ltd Şti. tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar, satın aldıkları (6) numaralı işyerinin metrekaresinin eksik olduğundan uğradıkları müspet zararları ile (5) ve (6) numaralı işyerlerinin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmediği gerekçesi ile kira kaybından dolayı tahsile ilişkin eldeki davayı açmış, yargılama sırasında alınan bilirkişi kurul raporunda; her iki taşınmazın birleştirilmek suretiyle ‘Esinci’ kahvaltı ve börek salonu olarak kullanıldığı,konum olarak ...'in gözde ticaret yerlerinin bulunduğu bir cadde üzerinde bulunduğu,

belediyenin 13/05/2015 tarihli yazısı ile yapı kullanma izninin henüz alınmadığı ve keşif tarihi itibariyle davacıların taşınmaza yeni yerleştiği ve geç teslim edildiği hususunda da davalıların bir itirazının olmadığı, dava konusu (6) numaralı işyerinin 70,50 m2 eksik olarak teslim edildiği,

satış tarihindeki bedeli olan 1.200.000 TL'nin dava tarihi olan 23/09/2013 tarihine güncellenerek satış değeri 1421.482,90 TL ve 1 m2 için güncellenmiş satış bedeli 7.107,41 TL olarak belirlenmiş,eksik teslim edilen 70,50m2 için 501.072,72 TL müspet zarar ile geç teslim nedeniyle her iki işyeri için kira kaybı olarak sözleşmedeki teslim tarihinden dava tarihine kadar toplam 138.758,46 TL hesaplanmış olmakla mahkemece bu rapora dayanılarak taleple bağlı kalınmış ve yazılı şekilde hüküm kurulmuştur.

1-Ayıp ve kusurlu imalatlar nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da,gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir.

Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Somut olayda bu hususlar gözetilmeksizin hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulmuş olması isabetli görülmemiş olup, bozma nedenidir.

2-Davacılar (5) ve (6) numaralı dükkanların her ikisinin de geç teslim edildiğini ileri sürüp kira kaybı nedeniyle talepte bulunmuş ve bilirkişi kurulu da her iki dükkanın birleştirilerek kullanıldığını belirterek hesaplama yapmış ise de; dosya arasında bulunan 24/01/2011 tarihli harici gayrimenkul sözleşmesi içeriğinden sözleşmenin sadece (4) numaralı işyeri için yapıldığı, (4) numaralı işyerinin de proje değişikliği ile (6) numaralı işyeri olduğu, teslim tarihinin 30/07/2011 olarak belirlendiği,

dava konusu (5) numaralı işyeri için dosyada bir sözleşme bulunmamasına rağmen bilirkişi heyetince teslim tarihinin 30/07/2011 olarak kabul edilmesi hatalıdır.

Hal böyle olunca, öncelikle dava konusu (5)numaralı işyeri için taraflar arasında düzenlenmiş bir sözleşme varsa dosya arasına alınmalı, dava konusu taşınmazların kira bedeli hususunda emsal araştırması yapılmalı, tarafların iddia ve savunmalarını karşılayan Mahkeme, taraf ve Yargıtay denetimine açık, ayrıntılı rapor aldırılarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.