Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E.2016/27193 K.2018/8387

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün taraflar avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı ...vekili avukat ... ile davacı vekil avukat ...'ın gelmeleriyle duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalının inşa ettiği ...

60, 61, 64, 67 ve 68 nolu parsellerde koru, göl ve kent etaplarından oluşan ... sitesinden 40 nolu daireyi 8.6.2009 tarihli noter sözleşmesi ile 919.250,00 TL bedelle satın aldığını, 2012 yılından itibaren eksik ve ayıpları ile natamam olarak teslim edilmeye başlandığını, ancak satış ofisinde, broşür ve materyallerde tanıtımı yapılan ve sözleşme ve eki mahal listesinde belirtilen taahhütnamelere uygun bir imalat ve teslimatın yapılmadığını, sosyal ve sportif tesislerin açık ve kapalı yüzme havuzlarının inşa edilip faaliyete geçmediğini, daireler ve bloklar arası interkom ve görüntüleme sistemi ile otomatik kapı açma sisteminin yapılmadığını,

koru etabında ağaçlandırma ve peyzajın yapılmadığını, asansör ve yangın merdivenlerinin usulüne uygun imal edilmediğini, otoparkların yönetmeliğe aykırı imal edildiğini, 26.000 metrekare alanlı olarak taahhüt edilen central park isimli yaşam alanının küçültüldüğünü ve belediyeye terk edildiğini, yine koru ve göl etaplarındaki kulelerdeki tesisat katlarının ortak alandan çıkarılarak bağımsız bölüme dönüştürüldüğünü ve 3. kişilere satıldığını ileri sürerek,

fazla hakları saklı kalarak süresinde teslim yapılmadığından sözleşme gereğince öngörülen ceza-i şart ile eksik ve ayıpları nedeni ile değer kaybının belirlenerek belirsiz alacak olarak 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu daireyi davacının eksiksiz ve ayıpsız olarak ihtirazı kayıt ileri sürmeden teslim aldığını, centralpark alanının yeşil alan olarak inşaa edilip kamuya terk ve site sakinlerinin kullanımına sunulacağının sözleşmede kararlaştırıldığını, davacının süresinde bir ayıp ihbarında da bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, cezai şart yönünden sözleşmede kararlaştırılan 150 iş günü olarak belirlenen süre dolmadığından bu talebin reddine, bilirkişi raporu ile belirlenmiş olan eksik işler nedeniyle konutta meydana gelen değer kaybı olan 807,50 TL'nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak avans faiziyle davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Dava, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ve geç teslim nedeni ile ceza-i şartın ödetilmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece, alınan bilirkişi raporunun hükme esas alındığı açıklanarak, tanıtım kataloğu ve sözleşme gereğince, açık yüzme havuzunun eksik m2 yapılması, Central Parkın m2 sinin eksik ve kamuya terk edilen alanda yapılması, açık otoparkın çocuk oyun alanına dönüştürülmüş olması, interkom sisteminin sözleşmeye göre yapılmamış olması, sosyal tesislerin davalı adına kayıtlı alanda bulunması, göl ve koru etapları arasında yol olmaması, bu hususların eksik iş olduğu ve gayrimenkulün değerinde kayba neden olacağı kabul edilerek bilirkişi raporunda hesaplanan değer kaybına hükmedilmesi gerektiği kabul edilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır.

Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır.

Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.

Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır.

Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.

Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir.

Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4 maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.

Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.

Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;

Davacının 8.6.2009 tarihinde satın aldığı dairenin 19.12.2011 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını 27.3.2013 tarihinde davalı tarafa gönderdiği ihtar ile bildirdiği anlaşılmaktadır.

Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren eksiklik olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiştir. Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açılandığı üzere bu hususların açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.

Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır.

Her ne kadar, 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.

Hal böyle olunca, mahkemece davacının ortak alanlara ilişkin talepleri yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

3-Bozma nedenine göre davalının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.