Davacı, davalı TOKİ ile ... ...
Toplu Konut projesi Gayrımenkul Satış Sözleşmesini imzaladıklarını, sözleşme konusu dairelerin geçiçi işgal tutanakları imzalandıktan sonra eksiklikleri ile birlikte teslim edildiğini, bu tutanakta ‘’Yüklenici firma tüm eksiklikleri tamamlayıp tesisin işleyişine etki etmeyecek eksiklikleri ile geçici kabule hazır olduğunu beyan ettiğinden ve de geçici kabul heyetince eksik ve ksuruların tamamlandığına daire onayından sonra konutumla ilgili teslim tutanağını imza edeceğimi beyan ederim.’’ dendiğini, ayrıca davalı ile arasında akdedilen sözleşmenin 3.maddesinin 2. paragrafında;
‘’Gayrimenkul, alıcıya inşaatların bitiminde geçici kabulü müteakiben yukarıda belirtilen süre içerisinde gayrimenkul tespit ve teslim tutanağı ile idarece önceden teslim ihbarıyla bildirilmiş olan programa göre fiilen teslim edilecektir.’’ dendiğini, dava konusu dairenin eksiklikleri ile birlikte teslim edildiğini, projede taşınmazı bulunan dava dışı ... tarafından ...
Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/64 D.İş sayılı dosyasında yaptırılan delil tespiti sonucu sunulan bilirkişi raporu doğrultusunda ...'ın bilgi vermesi üzerine eksik ve ayıplı imalatları öğrendiğini, ... 3.Noterliği'nin 19/11/2014 tarih ve 11182 ve ...
4.Noterliği'nin 03/03/2015 tarih ve 3413 yevmiye sayılı ihtarnameleri ile ayıp ve eksikliklerin giderilmesini talep etmelerine rağmen söz konusu eksiklerin giderilmediğini beyan ederek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 200.000,00 TL maddi tazminatın ihtarname tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesiyle; bilirkişi raporunda dava konusu eksik ve kusurlu işler bedeli olarak belirlenen 3.001,21 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davacının süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davanın kabulüne, 3.001,21 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm; davalı tarafça temyiz edilmiştir.
1-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.
Davalı, ayıp ve eksik bulunmadığını, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır.
Malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.
Sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 4077 sayılı TKHK.’nun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür.
Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır.
Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK.’nun bu konudaki 223. maddeye göre, (818 sayılı BK'nun 198.maddesi), alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür.
Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.
O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacının 18.02.2011 tarihinde satın aldığı bağımsız bölümün davacıya geçici işgal tutanağı ile teslim edildiği ve 05/06/2015 tarihinde de eldeki bu davanın açıldığı dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır.
Hükme esas alınan 04/04/2016 havale tarihli bilirkişi raporunda ''ayıplı imalat'' olarak ve mahkemece “gizli ayıp”lı olarak belirtilen imalatlar ile ilgili olarak; öncelikle bunların kullanıma bağlı olarak ortaya çıkıp çıkmayacağı, ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi de göz önünde bulundurularak yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği anlaşılmaktadır.
Yine TBK'nun 223 (BK'nun 198. maddesi) hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “hemen ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükü davacıdadır. Mahkemece; ''..davacı tanığının ayıp ihbarına ilişkin huzurdaki beyanı dikkate alındığında; ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/64D.İş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu üzerine davacının dairedeki ayıpları öğrendikten sonra ihtarname keşide ederek ayıp ihbarında bulunduğu..'' gerekçesiyle davacının süresinde ayıp ihbarında bulunduğu kabul edilmişse de hemen belirtmek gerekir ki ayıp ihbarı hususunda tanık beyanlarına göre karar verilmesi mümkün değildir.
Davacının dava konusu teslim aldığı konutta eksiklikler bulunduğu ancak depremden dolayı konutun sadece geçici işgalinin yapıldığı, konuttaki eksik ve ayıpların yüklenici tarafından tamamlandıktan sonra tüketici alıcıya teslim tutanağı ile teslim edileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır ancak geçici işgal tutanakları ile yapılan teslim fiili teslim olarak kabul edilemez.
O halde Mahkemece, öncelikle dairenin fiili teslim tarihini tespit etmek için site yönetimine yazı yazılması, elektrik, su, telefon, internet, doğalgaz vs... abonelikleri de araştırarak dosyadaki diğer taraf delilleri birlikte değerlendirilerek fiili teslim tarihinin belirlenmesi ve bu tarih belirlendikten sonra davacının dilekçesinde bildirdiği ...
Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/64 D.İş sayılı dosyası da getirtilerek; ''ayıplı imalat” olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların tek tek neler olduğunun belirlenmesi, ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki ..., kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman diliminin belirlenmesi amacıyla taraf ve yargı denetimine esas gerekçeli ek rapor tanzimi sağlanması,
süresinde ayıp ihbarında bulunduğunun kabulü halinde davacının talebi doğrultusunda ayıplı imalatların onarım bedelinin denetime uygun şekilde belirlenip hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, eksik incelemeyle ve yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.